一、可比性樓盤—乳山銀灘調查情況
目前在山東省會濟南等內陸地區銷售力度最大、影響力最大的樓盤當屬乳山銀灘，憑著環境的乾淨優美以及**便宜等因素打入市場，深入人心。在開發前景、目標市場上與萊州「碧海雲天」有著相似性與競爭性。在此我們拿出乳山銀灘其中專案作為借鑑。
■ 三慶碧海華庭
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：山東三慶置業****乳山分公司
樓盤型別：多層
戶型：56—80平方公尺
綠化：40%
均價：1600元／平方公尺
樓盤特色：地處銀灘濱海度假區，自然風光優美，總建築面積20
餘萬平方公尺，多層公寓設計，精緻簡約的設計風格。
■ 假日海景公寓
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：乳山長城住宅開發****
樓盤型別：海景公寓
戶型：67.07—121.63平方公尺
綠化：54%
均價：1680元／平方公尺
樓盤特色：地處國家aaaa級旅遊度假區——威海乳山銀灘旅遊度假區，
毗鄰國際高爾夫俱樂部，距銀灘兩大旅遊景點「三觀亭＂、「仙人橋＂均
在1公里左右。綠化率高達54%，由23棟多層精品海景樓盤圍合而成，整
體規劃設計繼續延續假日海景一期、二期獨有特色。
■ 珍珠灣花園
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：威海旅遊房地產開發****
售樓位址：東關大街9號
樓盤型別：海邊住宅
戶型：48.77—256.5平方公尺
綠化：42%
容積率：0.73
均價：1800元／平方公尺
樓盤特色：珍珠灣花園位於目前為止乳山市銀灘旅遊度假區最為
成熟的大型生活社群組團內，緊鄰旭日廣場，南向面海，北依百畝松
林，西臨潮汐湖，東臨大慶頤園小區。小區總占地約200畝。
■ 星海花園
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：日照麗城房產開發公司
樓盤型別：海邊別墅
戶型：77.03—112平方公尺
綠化：50%
容積率：0.7
均價：1700元／平方公尺
樓盤特色：專案總占地5.4萬平方公尺，12棟精品海景住宅，500戶親海人家，
天然海拔高度、特有坡地風情，不一樣的高度，成就不一樣的星海風情。
■ 天安·海景園
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：天安房地產開發公司
樓盤型別：海邊別墅
綠化：50%
容積率：0.77
均價：1700元／平方公尺
樓盤特色：天安海景園坐擁美麗的銀灘，南臨珍珠灣，北望潮汐
湖，自然風情，一覽無餘。專案總占地100畝，總建築面積5.1萬平
方公尺，綠化率高達40%，容積率僅為0.77。
信報評價：蘊涵海之韻的多層住宅構成小區尊貴的生活空間，小
區設計糅合了高尚住宅建築精粹，外型典雅，色彩明快，賞心悅目，
充分體現了現代美感。
■ 海韻陽光花園
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：威海天陽房地產開發****
樓盤型別：高層，小高層
戶型：62.16—86.34平方公尺
均價：1850元／平方公尺
售樓位址：濟南東關大街9號
樓盤特色：位於威海乳山國家aaaa級旅遊度假區銀灘中部，毗鄰
銀灘管委會行政中心，南親碧波海岸，東靠規劃中的乳山市政務中心，
總占地面積330000平公尺，澳大利亞柏濤（墨爾本）設計****全景
規劃設計。
■ 金長城花園
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：金長城置業****
樓盤型別：海邊住宅
均價：1550元／平方公尺
綠化率39.2%
樓盤特色：小區總規劃近20萬平方公尺，綠化率39.2%，30公尺生態綠化
帶，80公尺蔚藍海的視線，優秀樓盤品質，共同締造更為完美的「全海景＂
生活。區內公寓、別墅、綜合商店、超市、射擊場等商業、娛樂功能配套
齊全，專案周邊卡丁車運動場等娛樂設施使居住更便利。
信報評價：80公尺蔚藍海視線、40裡純天然銀灘、完善區內功能配
套、精品海景住宅品質，將「旅遊、度假、養生、投資＂四重蔚藍海
岸生活締造的更為完美。
■ 銀灘之心
樓盤位置：山東威海乳山
開發商：乳山市大陶家房地產開發****
樓盤型別：海邊住宅
均價：1640元／平方公尺
樓盤特色：位於銀灘整體規劃中心位置，可以俯瞰銀灘全貌，風
景優美，占地440餘畝，戶型設計多樣，體現人與自然、居住與大海
的完美和諧。
■ 富紳海苑
樓盤位置：威海乳山銀灘
開發商：威海環建集團乳山環境房地產開發****
樓盤型別：海邊住宅樓
均價：1700元／平方公尺
綠化率：45%
樓盤特色：地處銀灘**地段，建築設計體現高低有序、層次分
明，戶型多樣，總建築面積二點五萬平方公尺，綠化率45%。
■ 總結：
◎ 從乳山銀灘的戶型面積看：多為小戶型，銷售最好的也數小戶型，從40—80是主打戶型。
◎ 從綠化面積以及容積率看：綠化從40%—54%；從裝修程度看多為粗裝修，少數為精裝修。
◎ 從**上看：均價多在1600—1700。
◎ 從社群配套看：周圍醫院、學校、購物、銀行等設施配套齊全，已經是成熟的社群。
◎ 從消費群體看：面向內陸35—60歲的中、高檔人群。
◎ 從宣傳方向看：崇尚一種休閒、旅遊、度假的生活方式。
◎ 以上種種表現形式說明乳山銀灘已經找準了賣點，因此吸引了不少投資、度假、養老的人。
■「碧海雲天」 與乳山銀灘相比較：
◎ 最大的優勢就是：距魯中最近的海
◎ 相似的地方在：小戶型、低價位、配套齊全
◎ 不利性在於：環境炒作沒有深入人心、綠化率低
二、「碧海雲天」二期策略建議
（一）、產品自身策略
1、外立面的設計
建議用明快的色調，體現悠閒、陽光的度假心情。
2、陽台的設計
內陸人來海邊置業在很大程度上是為海的壯觀所吸引，陽台的合理設計將起到至關重要的作用，為盡可能迎合客戶心理建議用寬大落地飄窗，充分體現海景住宅的優勢，藉以提高了頂層的**。
3、防盜系統
本專案陽台為未封閉式，如果沒有防盜系統將影響到低層住戶的安全。
4、外圍牆的設計
外圍牆如果採用實體，必將影響到小區的美觀，建議改為鐵藝圍牆，以充分彰顯出休閒、度假社群的氣氛，與碧海藍天溶為一體，因視野的開闊亦能達到提公升
一、二層住宅售價的目的。在安全方面建議用防越報警系統。
5、戶型、面積的設計
根據一期的銷售情況及目標客戶的實際情況，本案在戶型、面積的定位是基本正確的，小戶型一期總價較低為本案的銷售做了成功的鋪墊，但是小戶型的設計會增加建築成本，亦會帶來一些不同取向客戶群體的遺失，本司建議適當增加大戶型，面積在110左右，戶型設計為三室兩廳。
根據對乳山銀灘的調查發現適當增加大戶型的策略是可以實施的。在戶型設計方面，依據海邊樓盤的實際情況及「建築有型，陽光無價」的設計理念，本司建議
一、二居室所有臥室朝陽。外加小型陽台。
6、客廳的設計
根據本案的實際情況（北面可以觀海），為挖掘利用這一資源，本司建議客廳置於北面，落地飄窗、觀景大陽台，真正實現海景住宅的優勢。
7、一樓的設計
我司對沿海樓盤的調查表明，一樓置業者以長期居住居多，根據這一情況建議在戶型設計方面，相對較大的戶型定在一樓，底樓空地設休閒小花園，用籬笆裝點，做足休閒愜意的氣氛。從而達到增加賣點，緩解7棟多層帶來的綠化面積低、採光性低於一期等不利因素，達到提高底樓售價的目的。根據置業者的實際情況，業主亦可以把花園委託給物業代為管理。
（二）、宣傳策略：
鑑於一期宣傳材料主題不明確，可宣傳性不強等特點，對專案的主要買點即宣傳主題做出初步的調整。
■ 占地為王——我在海邊有個家（副標題）
■ 最近的海岸在萊州——親吻美麗萊州灣（副標題）
■ 1 6 0 0 碧海雲天安個家
■ 落地飄窗盡覽渤海，超大陽台憑海臨風
■ 建築有形陽光無價
■ 私家花園田園小筑
商業專案全程策劃建議書
第一階段 市場調研階段 商業專案市場調研報告 一 市經濟環境的分析和生活結構研究 總人口及區域人口結構 職業構成 家庭戶數構成 收入水平 消費水平等 gdp發展狀況及產業結構情況 消費品零售總額 商業增加值 城鄉居民的人均可支配收入 城鄉居民儲蓄存款餘額 二 區域結構調查與城市發展規劃調查 公共設施...
專案建議書
專案建議書 又稱立項申請 是專案建設籌建單位或專案法人，根據國民經濟的發展 國家和地方中長期規劃 產業政策 生產力布局 國內外市場 所在地的內外部條件，提出的某一具體專案的建議檔案，是對擬建專案提出的框架性的總體設想。對於大中型專案，有的工藝技術複雜，涉及面廣，協調量大的專案，還要編制可行性研究報告...
IT專案建議書
篇一 it專案建議書及可行性研究報告撰寫格式 it專案建議書 一.組織概況 組織名稱 法定位址 從業人員 法人代表 所屬行業 組織規模 主要產品 生產方式等。二.可行性分析 1.現有計算機裝置及軟體應用情況。2.技術力量情況。3.存在的問題。4.必要性分析.5.可行性分析。三.系統的目標及功能 1....