一、贖樓簡述
贖樓，是指在二手房交易過程中，由第三方出資替賣方（房產出讓方）歸還銀行貸款，解除房產抵押，贖回房產權利證明的墊資或信用服務業務。贖樓業務的方式很多，常見的包括現金贖樓、轉按揭貸款擔保、同名轉按揭貸款擔保、憑證押回執放款擔保等四種。除現金贖樓外，其他三種贖樓業務都要以取得銀行擔保授信為前提。
目前市場上的以現金贖樓居多，現金贖樓是指賣方將其房產轉讓給買方時，根據買方的申請，由放款機構以現金出資替賣方償清原銀行按揭貸款，以便順利辦理房產過戶的業務。
現金贖樓分為交易類贖樓和非交易類贖樓。
1、交易類贖樓，即用於轉按揭：
目前，不少處於銀行按揭貸款償還期內的商品房大量湧入二手樓市。深圳現在尚無法辦理住房抵押轉讓登記，市民要想**尚處於按揭期的住房，就必須到銀行把餘款付清，把房產證贖出，才能進行轉讓和買賣。這就是交易類的贖樓，這種同一套房產變更借款人，變更抵押，就叫做轉按揭。
2、非交易類贖樓
處於銀行按揭貸款償還期內的商品房，由於公升值或者已經償還了相當長一段時間的按揭供樓款，業主希望用該房產從銀行獲得更多的貸款，可以先將房產從銀行贖出，然後重新抵押給銀行辦理紅本房抵押貸款，這就是常說的「加按揭」，也需要贖樓。
以上兩種情況都需要先墊付一部分資金，付清銀行按揭餘款，即贖樓款。
二、贖樓業務特點
1、期限短，費率按照單筆收取
根據深圳房產交易情況，現金贖樓關內一般可在10-20天內完成；關外時間稍長，一般在20-30天之間。市場上目前以非交易性贖樓居多，所以一般借款人拿到銀行的授信批覆，放款機構才進行放款，並且重新辦理抵押登記手續約為5個工作日，時間長短上比較固定。
目前現金贖樓收費標準為：
●使用現金20天以內，費率為1.5％；
●使用現金超過20天，但在1個月內的，費率為2％；
●使用現金超過1個月，以後每增加15天增加1.0％
2、風險較低
現金贖樓業務由於有真實交易背景，金額較小，期限較短，只要能夠保證房產抵押解除瞬間不被第三人查封，幾乎沒有風險，只要做好過程控制風險就完全可控。因此，對於一家放款機構而言，現金贖樓業務可作為資金過橋業務的補充業務，以彌補資金過橋業務空擋期的資金閒置成本。
3、強調過程控制
為了有效控制風險，放款機構需專門跟進業務辦理，在借款流程中嚴控風險。借款人全權委託放款機構進**產的公證轉讓、抵押、出租，放款機構獲得業務的全權操作許可權。並且要求一定要拿到銀行批覆才可進行放款。
並要求借款資金專款專用，專門派人去銀行確定房貸的還款賬戶和借款資金的贖樓用途，監督業務辦理的整個過程。
4、業務**較多依賴房產中介
贖樓一般為短期，且業務很容易受市場房價決定。因此，對於放款機構來講，利息收入有限。必須通過一定的業務量賺取一定收入。
市場上的p2p網貸公司等放款機構一般採取與房產中介、擔保公司等合作，因為此類機構有較大的客戶群體和資金需求。如果建立長期的合作夥伴關係，也有利於降低風險。
三、贖樓業務流程及風險點
（一）業務流程
（二）風險點
贖樓貸款週期較短，一般在1個月內，資金用途明確，且容易監控，風險比較小，業務相對保守，因此收益也相對較低，必須有一定的業務量做支撐。這種業務均為短期，非常適合p2p網貸的短期投資者。贖樓操作中也面臨的一定的風險，例如房子被查封，新銀行放款要求有明確資金去向等。
二手房引發的爭執主要有以下幾種情況：
1、買方交了贖樓款，賣方不履行售樓及交房義務；
2、賣方當時購買房屋，只簽訂了商品房買賣合同，卻未辦理房產證，買房支付了贖樓款後，房產證卻一直辦不下來，買方的權利就得不到保障，時間一長，一旦樓價**，由於沒有辦理過戶，賣方在利益的驅使下可能將房產轉賣他人，讓買房處於不利境地。
3、賣方惡意欺詐，把賣方交付的贖樓款挪為他用，而不交付給銀行用於贖樓，導致買房利益受損。
4、房子被查封的風險是贖樓業務中最為關鍵的。在業務辦理的過程中，當房產從原銀行解除抵押登記，房產證被贖回時，因借款人有其他糾紛或者存在其他債主，房產被查封，借款人無法再通過新銀行辦理抵押登記借款。
市場上對以上風險的控制措施非常成熟，可充分控制用於贖樓的賬戶密碼，由平台派專人跟進業務操作，且業務調查人員在前期對客戶的資信進行詳細核查，包括個人徵信，法院的執行人情況等。
關於銀行要求受託支付
受託支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人（依法設立的銀行業金融機構）根據借款人的提款申請和支付委託，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易物件，目的是為了減小貸款被挪用的風險。借款人贖樓之後向新銀行以經營周轉等名義進**產抵押借款，這時銀行要求借款人進行受託支付。
這種操作模式p2p網貸公司可設立**類的公司，銀行將錢轉入該**公司的賬戶，p2p網貸公司扣除所借的錢後將剩餘轉給借款人，操作方式較為靈活。
四、贖樓業務的市場與瓶頸
（一）業務市場
目前市場的很多人都是通過按揭方式購房，因此，幾乎一半的二手房賣家需要贖樓業務。據21世紀不動產市場研究部資料顯示，2023年二手房總成交套數同比漲幅高達60.5%，成為近7年全市二手房成交量的最高值。
但是2023年二手房成交量同比2023年整體下滑。在搜房網二手房市場報告監控的20城市中，2023年1-9月成交比2023年同期**的只有西安和重慶兩個城市。相反，南京、北京、深圳和上海年內二手房成交量同比大幅下滑。
201301-201409二手房成交趨勢（單位：套）
資料**：搜房網
如果僅以深圳為例，今年1-9月深圳的二手房總成交量為45320萬套，約以4萬套計，每套需要的贖樓款按照200萬計算，綜合計算，在深圳地區，一年贖樓款需要的資金量預計在1000億元左右。當然這只是交易性贖樓的一部分，非交易性贖樓部分未計算在內。
（二）發展瓶頸
贖樓業務風險低，期限短。一般銀行、擔保公司按照放款金額的2-3個點進行收費，但對p2p網貸平台來講，放出同樣的款項，期限越長，利息收入越高。如果收益只來自於單筆，平台需每月通過一定規模業務量才可產生一定收益。
因此業務**是核心問題。
以深圳網貸平台「眾金**」為例，它採用與房產中介、擔保公司合作的模式，由這些機構為公司提供專案並為所提供的專案進行擔保，業務期限均在20天左右，平台投資人的收益率約為1%/月，借款端收取的費用為2%-2.5%，扣除公司的經營費用和中介費用，平台賺取的收益並不多。長此以往平台容易對房產中介形成依賴，從而喪失業務資產端的核心競爭力。
p2p平台如果只做贖樓業務，產品風險雖然小，平台發展相對穩健，但將受到地域因素影響，市場難以形成擴張之勢。
綜合考量，平台應根據自身的業務優勢和資本實力，構建符合自身發展的業務模式，不斷創新金融產品，逐漸形成自己的核心優勢。
贖樓售房委託
委託書委託人 男，年 月 日出生，公民身份號碼 委託人 女，年 月 日出生，公民身份號碼 受託人 男，年 月 日出生，公民身份號碼 受託人 男，年 月 日出生，公民身份號碼 委託原因及事項 委託人系 關係，名下位於 房屋所有權證號 房產現欲 因委託人身體不便，特委託上述任一受託人作為 人全權辦理如下...
贖樓收費標準
業務收費客戶須知 本 業務費用客戶須知 是 委託融資貸款諮詢服務合同 不可分割的組成部分。在我司為您提供委託融資貸款諮詢服務過程中，將可能涉及到以下業務費用，為充分維護您的合法權益，避免雙方經濟糾紛，保證合同順利履行，特提供如下 業務費用客戶須知 請仔細閱讀並確認有關收費專案和收費標準，閱讀完畢在相...
贖樓相關知識及注意事項
還款前必須查檔明確產權狀態 此類單操作前要告知業務部門所在區域的副總 4 現金贖樓 針對業主供樓記錄很差或急需用錢的 不是每家擔保公司都做，具體情況要諮詢按揭員 準確落實贖樓費用及週期 因現金贖樓利息較高，時間安排既要快又要注意風險，一定要在計費週期內完成，否則費用會根據天數遞增 現金贖樓的單，要注...