城市區位理
對於城市區位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：
（一）杜能的土地價值理論
在對城市經濟功能分割槽進行分析的基礎上，杜能（ von thunen ）指出，不同經濟活動的現實區位，取決於這種經濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對於乙個企業來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決於它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對於與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯絡的商業企業來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障並增加企業的經營利潤。
因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對於工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往並不重要，重要的是與其前、後序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業企業對城市中心地帶土地的投標地租一般並不高。
這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，並形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射範圍，分成高、中、低不同的幾個級別。
（二）迦納模式
將土地價值理論思想應用於商業區位格局分析之中，格蒂斯（ gertis ）在 1961 年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規律，證實了城市土地地租變動及其與商業經濟活動之間關係的規律。到 1966 年，迦納（ b ． j ． garner ）進一步對商業中心的內部結構進行了研究，他根據一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業中心的空間模式，形成了城市地理學中的迦納模式。
迦納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂「門檻」 threshold ，是指乙個企業為經濟正常經營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居於商業區中地租較高的地方。在實踐中，由於商業企業都是為其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經營所需的最低人口數代替最低收入下限，以人口門檻（ population threshold ）作為門檻高低的簡明指標。
當然，某一企業「門檻」水平的高低，是與其自身的特徵相關的。
此外，通過對美國芝加哥商業區空間布局的分析，總結出商業區空間布局的幾個特徵：
1 、經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，佔據著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、麵包店、家具店、家用電器店等）。
2 、任何商業中心的核心區，總是被那些能顯示商業中心最高端別的職能經濟單位所佔據。
3 、隨著整個商業中心級別的增高，低級別經濟職能單位將被排斥到低地價地區，在商業中心的邊緣地帶布局。
4 、在任何一級商業中心的典型職能內，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。
迦納理論的不足之處主要在於：商店的位置並不總是與距地租峰值區的距離有關，而且商用土地的地租也並不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（ p ． b ． downing ）進一步闡述了土地面積、人口分布、經濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規則狀況等對城市商用土地地租的影響，使迦納模式更加合理客觀。
（三）中心位置理論
中心位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（ walter ． christaller ）於 1933 年創立的，後經奧古斯特．廖什（ august ． losch ）補充和修正。這一理論從分析不同生產點之間的相互作用出發，推證了每一種貨物的市場區實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售範圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應職能之間的特徵差別。
一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售範圍也較小，這類貨物稱為低階貨物。那些門檻水平高、銷售範圍廣的貨物，稱為高階貨物。但是，往往由於門檻的限制，每個商業中心並不能提供所有的貨物和服務，而且，貨物**點出現的實際頻率，還與貨物的等級成反比。
低階貨物在很多中心地都可購到，而高階貨物只能在少數地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。
按照中心位置理論學說，城市商業區主要由**商業區、區域性商業區和鄰里性商業區共同有序構成。對於**商業區地域範圍的界定，墨菲（ r ． e ． murphy ）和萬斯（ j ．． e ． vance ）提出以建築物高度及其商業職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業額的大小為**商業區內外分界的標準；有些城市則以土地**來劃定其中心商業區的範圍。
國外城市商業區位理論的研究是以完全市場經濟為前提，以完整的領土、非政治干預、自由的企業和經濟購買力氣平均分布為假定的，因而研究的物件主要是對城市商業區結構、布局等的理論分析，而對影響城市商業發展規劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術的應用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調節下合理發展，從而成為以上幾種理論模式各有其侷限性的主要原因。
商圈理論
商圈又稱「商業圈」或「商勢圈」。它是指商業企業吸引顧客的區域範圍。商圈對企業而言，則是其業務活動的空間，在這個空間範圍內向消費者提供商品和服務。
對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。
乙個設定的商圈，從市場勢力範圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關係以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。
面是指中心點的吸引力的範圍。它是市場區域廣度，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。
上述四個方面的側重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區域性或地區性和同質性；流反映的是活動的態勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。
影響商圈設定的因素主要有：人口數量與特徵以及其發展趨勢；購買潛力與已有企業的設定與經營狀況；區域內經濟發展前景與產業多無化的程度；區域內交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。
商圈又分批發商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內容有：
1 、構成。零售商業圈是以商店為中心，向四周擴充套件與輻射，形成一定範圍。零售商圈分為四個層次：
核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸 55% — 70% 的顧客；次級商圈為 15% — 25% ；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規模不同、型別不同，對顧客的吸引也不同。
一般而言，中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。
2 、限度。 1929 年，美國人威廉·雷利用三年時間，調查了美國 150 個以上的城市，終於在 1931 年提出了「零售引力法則」，又稱「雷利法則」。他認為，「具有零售中心的兩個城市，從位於它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。
」該法則主要地證實乙個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。
雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限於主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。
顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由於該城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。
3 、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點。通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和。其中飽和指數計算公式如下： irs ＝ c × re ／ rf
其中： c 為某地區購買某類商品的潛在顧客人數； re 為某地區每一顧客平均購買額； rf 為某地區經營同類商品的商店營業面積； irs 為某地區某類商品零售飽和指數。
4 、制約零售商圈的主要因素有：①商店經營型別；②同型別競爭商店的位置；③商品種類； 5 商店規模；⑤店址周圍的條件；⑥**活動的開展情況。
單店面積極限理論
規模與效益不是正比關係。一定規模產生一定效益，適度規模產生適度效益，最佳規模產生最佳效益，過度規模就會產生零效益或負效益。體現零售商業企業的規模的主要指標之一是商店的營業面積，影響商店營業面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。
人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店遊覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產生「恐懼感」。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為 40 — 60 分鐘，**為 90 — 150 分鐘。
按此推算： 1 、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處於疲勞狀態，終止購物； 2 、普通人休閒步速為 30 — 40 公尺／分，顧客在店內瀏覽購物步行距離一般不會超出 8000 公尺； 3 、每平方公尺營業面積的顧客通過距離為 0.35 — 0.
4 公尺，因此，顧客對商場營業面積的心理最大承受量為： 150 分鐘× 40 公尺／分鐘÷ 0.35 公尺／平方公尺≈ 17143 平方公尺。
而經測算，顧客對商場營業面積的最大生理承受極限一般在 2.2 — 2.3 萬平方公尺，超過這一限度，顧客就會因「累」而不再繼續。
因此，單體商場面積一般以不超過 2.5 — 3 萬平方公尺為宜。
城市商業網點規劃內容
規劃成果的構成
福州市城市商業網點布局規劃
福州城市商業網點十五建設及2010年發展規劃 商業零售網點規劃 一核一帶七區 根據規劃，福州市將重點通過 一核 的改造更新和 一帶 的培育營建，引入創新觀念，發掘歷史內涵，通過與城市景觀區 水體等旅遊資源相結合，重塑福州商業形象，形成東南沿海商貿中心城市的標誌和新亮點。一核 城市商業核心區 鼓台商業...
城市商業網點規劃
郴州市城市商業網點規劃 2006 2020年 規劃文字 目錄第一章總則 第二章指導思想 第三章規劃原則 第四章發展戰略 第五章發展目標 第六章規劃布局 一 商業體系 二 社群農貿市場 三 大中型零售網點 四 商業街 五 商品交易市場 六 酒店與會展業 七 物流體系 第八章組織實施 第九章附則 第一條...
長沙市城市商業網點布局規劃2023年修訂
文字目錄 第一章總則 1 第二章規劃控制指標和標準 4 第三章城市商業發展戰略 發展目標 9 第四章城市商業中心布局規劃 11 第五章社群商業服務設施規劃 17 第六章商業街建設規劃 19 第七章商品市場建設規劃 22 第八章商業零售業態建設規劃 27 第九章物流配送業建設規劃 40 第十章規劃主要...