案例：如何要回商品房認購定金
發布日期：2010-09-24
作者：北京市正海律師事務所楊磊吳靜
近幾年我所辦律師理了大量的商品房認購定金糾紛案件。本案是我所潘霞律師承辦的認購定金案件之一。2023年6月9日北京市懷柔區人民法院判決開發商返還買房人谷滿軍認購定金兩萬元。
（判決書附後）。
我們認為有必要就房屋認購定金的相關法律規定、如何簽訂認購合同、如何處理房屋認購定金糾紛等問題，進行詳細的介紹，以提高購房人的自我保護意識。
一、認購定金的法律規定
認購定金的法律規定見於：
1、擔保法解釋第一百一十五條 「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」
2、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：「出賣人通過認購、定購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
二、認購定金的性質
依據以上法律規定，房屋認購定金可以理解為，購房人交付一定數額的金錢給付開發商作為定金，同時雙方約定在一定的期限內，就商品房買賣合同的主要條款進行協商並簽訂合同。如果購房人在約定的時間內，未就商品房買賣合同的主要條款與開發商進行協商，則無權要求返還定金：如果開發商在約定的時間內未與購房人協商，則應當雙倍返還定金。
但是如果雙方就協商結果未能達成一致，因而未能簽訂房屋買賣合同的，開發商應當返還定金。
三、律師提醒：如何簽訂商品房認購書
本所律師建議購房人最好使用《北京市商品房認購書》標準文字。標準文字由北京市建委、北京市工商局在2023年聯合發布實施，其目的是為了規範商品房交易行為，比較公平的體現了商品房買賣雙方的權利義務。因此，在商品房買賣中使用標準文字，更能保護購房人的利益。
但是在實踐中有些開商為了維護自身的利益，對《北京市商品房認購書》標準文字進行了修改，或另行增加了補充條款，其中，隱藏了對開發商有利，對購房者不利的約定。
比如：有的開發商在認購定金合同中約定，購房人在簽訂認購書時已經知曉，並同意商品房買賣合同所有條款，購房人必須在約定的時間內與開發商簽訂商品房買賣合同，交付首付款。購房人在遇到這樣的條款時，應當引起注意，並拒約簽字。
這樣約定的結果其實質是剝奪了購房人對開發商提出的合同條款進行協商、修改的權利。
如果購房人已經簽訂了上述認購書，也可以請求返還定金，理由是開發商設計的這些條款，違反了認購定金的相關法律規定，因而購房人可以請求法院確認該條款無效。
另外，有部分購房人尚未考慮成熟就簽訂了認購書，支付了認購定金，隨即後悔，不想繼續購買認購商品房。這種情況只要操作得當，也可以要回認購定金。
正確的操作方法是：
在認購書約定的期限內，與開發商洽談商品房買賣合同的主要條款，在某些主要條款上可以提出自己的意見，比如說不同意開發商提出的首付款支付方式，要求分期支付，延長首付款的支付時間；或是要求開發商提前交房和辦理房屋產權證；或提出在不能獲得銀行貸款時，購房者人可以解除合同，互不承擔違約責任，由開發商退還已付購房款等。實踐中開發商一般很難接受這些條件，那麼購房人就可以拒絕簽訂開發商提供的格式合同，此時，開發商就應當退還認購定金。
錯誤的做法是：
有的購房人直接找到開發商，明確表示自己後悔不想買房。比如向開發商提出自己已經調到外地工作，購買此房已無實際意義，希望退還定金。總之解除認購書的理由，不是對商品房買賣合同中的主要條款提出異議。
實踐中開發商的銷售人員會要求購房人提出書面退房申請。開發商得到了這樣的申請後，購房人一般很難要回認購定金。
另外，購房人一定要留有證據，比如錄音、特快專遞等，能夠證明自己在約定的期限內，就商品房買賣合同的主要條款與開發商進行了協商。
四、購房人能夠要回認購定金的情形：
1、建設專案違法，或者是農村土地上的小產權房屋
2、開發商未取得商品房預售許可證
3、開發商在約定的時間內未與買受人進行協商（此種情況比較少見）
4、開發在約定的協商期限內將房屋**給第三人
5、開發商在簽訂認購合同之前已將房屋**給第三人
6、按照認購協議的約定，雙方未能協商達成一致，因而未能簽訂商品房買賣合同
符合上述第五條第1、2、3、4、5條規定的情況，買受人還可以向開發商主張雙倍返還定金
五、常見購房人不能要回認購定金的情形;
1、 在約定的時間內未去與開發商協商合同條款
2、雖然在約定的時間內與開發商進行了協商，但是沒有留下證據
3、沒有正當理由，直接要求解除認購合同，請求退還認購定金
總之，商品房買賣是一項專業性較強的法律事務，及時聘請專業房產律師簽訂商品房合同、處理商品房買賣糾紛是維護當事人合法權益的最佳方式。目前我所推出的商品房陪購業務，收費為三千元。幫助購房人審查開發商的售房手續是否合法，幫助客戶簽訂商品房買賣合同，能夠很好的維護購房人的合法權益，受到北京市民的好評。
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