作為購房者來講，購房是老百姓一生當中乙個非常重要的問題，熟話說，安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓乙個很重要的問題。因此，我們在購房過程中要小心謹慎，避免陷入不法開發商的圈套，從而使自己能夠買到一套稱心如意的房產。本文將結合實際，分析購買的各個環節談談商品房購買過程中需要注意的事項。
五證，乙個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是由城市規劃行政主管部門即市規劃局核發的，建設工程開工證或者施工許可證是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。
那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，乙個是國有土地使用證，乙個是商品房預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。
簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律檔案，乙個是《住宅質量保證書》，第二是《住宅使用說明書》。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等裝置，衛生潔具、開關等等。
其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和使用者約定。
住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構型別、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗型別使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書裡。
個人購房大體分為三個階段，即購房準備階段、認購書或者商品房買賣合同簽訂、交房、驗房及產權登記。
購房前，大多數購房者都應該結合自己的需求量身定做乙份自己的購房計畫，諸如地理位置、戶型、周邊環境物業情況、是否有校區等等，這樣才能保證購房有的放矢、符合自身需求。當然這只是購房前自己在家裡的規劃，具體到選房、挑房的過程中，我們更加關心的是自己所選購房產的開發商的資信情況和所購房屋能否滿足自身需求，根據自己的要求審視售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、**、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，以決定是否購買。同時，在購房前，我們一定要設身處地的前往小區實地觀摩，審慎地對小區地理位置、戶型、周邊環境及物業情況進行考察，切勿被開發商的宣傳廣告所迷惑、吸引，更不要售樓員的花言巧語所蒙蔽。
因此，我們要明確在售樓處，我們應該看些什麼、應該問些什麼。
提醒：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規定的解釋》的規定，售樓書的承諾的內容只有被寫在商品房買賣合同中才具有法律效力，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋**的確定有重大影響的，才具有法律效力，當事人違反的，應當承擔法律責任。也就是說，除非售樓書中的內容明確具體，且對你購房或**產生重大影響，法律才認可它的效力，但這需要非違約方舉證，顯然舉證非常困難。
一、營業執照
正規的房地產企業都會到工商行政管理部門登記，購房前務必查詢該企業營業執照是否合法。
二、企業資質
建設部將開發企業的資質分為**，一級最好。主要是根據開發企業的實力劃分。企業資質代表著開發企業的信譽和市場業績。
三、入住時間
是否能按時入住，入住時是否能取得建築工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。
四、入住條件
入住時水、電、**、閉路監控系統是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網路入戶的正常使用，以及小區內清潔、保潔、綠化、排汙、照明、信報箱等私用或公用設施正常是否能正常使用。
當您選定中意的樓盤，來到售樓處，面對熱情似火的銷售員時，務必要保持冷靜的頭腦。這些銷售員都經過專業培訓，具備一定的房地產專業知識，而且深諳揚長避短之道，自己樓盤的缺陷和不足往往一筆帶過，因此您在與銷售員交流是務必小心謹慎。同時，以下列出的問題，您務必要求銷售員給與明確答覆。
提醒：銷售員的答覆、承諾不能作為今後發生糾紛時的法律依據，一切以購房合同及補充協議為準。
一、銷售方式
您應當要求銷售員明確答覆是按照建築面積銷售還是套內建築面積銷售(二者主要差別在於：建築面積包含公攤面積，而套內建築面積不包含)。
二、具體**
您在樓書上往往看到樓盤「均價」這個詞，顧名思義均價當然是這個專案的平均**，但您會發現往往想買的房子與打出的「均價」會有很大差距，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於４層或５層；高層塔樓在６層～８層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最**與均價相差５％～８％，塔樓是在１５％～２０％之間。
三、入住時間
是否能按時入住，入住時是否能取得建築工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。
四、入住條件
入住時水、電、**、閉路監控系統是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網路入戶的正常使用，以及小區內清潔、保潔、綠化、排汙、照明、信報箱等私用或公用設施正常是否能正常使用。
五、車位
小區總車位數，車位為地上還是地下，是否能保證每戶乙個車位。車位收費標準，是否可售。
步入第二階段，是購房的關鍵階段，而認購書和商品房買賣合同的簽訂又涉及許多法律問題，因此要格外小心謹慎，避免欺騙。因此，在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，購房者應該注意檢查「五證」，謹慎使用定金條款，合理選擇付款方式，對於期房，可以申請到房產局預售登記，以避免不必要的風險與糾紛。
上文已經闡述，這裡就不在贅述。
定金是乙個專門的法律概念，對合同的成立、履行具有擔保作用，並使用特定的「定金罰則」。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規定的解釋》第四條的規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。（即按照合同法第115條規定：
「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權擔保。債務人履行債務後定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金」執行。
）因不可歸責於雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」而訂金不具有上述定金的法律性質，只是作為合同簽訂的一種擔保，給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個「定」(訂)。
另外，通常房地產開發商在認購書中存有這樣的條款，「買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。「建議，購房者在簽訂認購書的時候，將該條款修改為：「買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。
」這樣對購房者應該是比較有利的。
在購房的過程中還涉及到乙個問題：「在什麼情況下簽訂房屋的買賣合同，在什麼情況下簽訂預售合同。」商品房買賣合同是你所購買的商品房已經竣工驗收並交付使用，這個時候開發商和購房者簽訂的商品房買賣合同。
如果你所購買的房子尚未竣工驗收（期房），這個時候簽訂的是房屋的預售合同。
提醒：在簽訂預售合同後，須與房地產開發商共同到房屋權屬登記中心、各區縣建委、房管局預售登記部門辦理預售登記，以防止「一房二賣」。
a. 商品房銷售面積有三種計算方式。第一種是按套計價方式。
所謂按套計價，即購房者按套向房產**方支付價款，而不以具體的房屋面積為計價依據。第二種是按建築面積計價，也是通常採用的方法，即按住宅面積外圍線來計算。第三種則是按套內建築面積計價值，這種計價方法則比較少用。
因此，在簽訂商品房買賣合同過程中一定要明確房屋購買的計價方式，以避免混淆計價而造成的經濟損失。
一般來說，商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和。而對於購房者來說，最為有用的則是套內使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的，所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，一定要在合同中把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。
而且由於住房的面積與房價的多少直接相關，因此，學會計算住房的面積非常必要。住房的面積分為建築面積、使用面積和居住面積三種。其中，住房的建築面積是房屋各層面積的總和。
每層建築面積按建築物勒腳以上外牆面積水平截面計算。建築面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。住房的使用面積是指住宅中分戶門內全部可供使用的淨面積的總和。
包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽台和室內走道、室內樓梯等等。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的淨面積的總和。當分戶門內的廳和過道的面積超過6平方公尺時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內。
現行的房價一般是以建築面積為標準進行計算的。建築面積計算的規則如下：
1．計算建築面積的範圍
(1)單層建築物不論其高層均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒角以上的外圍水平面積計算。單層建築物內如帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。
(2)多層建築物的建築面積按建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。
(3)層高超過2．2公尺的地下室、半地下室、地落車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建築面積按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)外圍的水平面積計算。
商品房驗收注意事項
商品房驗收大致有四大部分 一 看開發商是否具備合同約定的交房條件 購房者按約前往驗收交接時，應當按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關證明檔案。當然，這些檔案要看原件，而不是影印件。一般來說,房屋交付時,購房者應要求開發商出示 房屋竣工驗收證明書 房屋面積分層分戶實測報告 住宅質量保證書 和 住宅使用...
買房人如何購買商品房及注意事項
2012年09月08日 當前房地產市場中，特別是購買新建商品房過程中，個別開發商利用虛假廣告 違規預售 簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設房屋違法銷售，損害消費者合法權益的行為時有發生。為此，承德市住房和城鄉建設局特別提示 商品房銷售包括兩種型別 現房銷售和期房銷售。目前市場上銷售的大...
商品房優先購買合同書
甲方乙方 人根據中華人民共和國以及 市房地產法規的有關規定，甲 乙雙方經過平等協商，簽訂本協議。一 銷售模式說明 本專案商業類產品施行分期銷售。本協議不表明甲乙雙方對 商業類產品進行認購或者進行類似性質的活動，而僅是甲 乙雙方約定，待 商業類產品正式發售後，乙方有按優先權順序依次享有優先挑選 認購 ...