奇台縣文化大廈
一、二層招商方案
（預擬）
第一部分：招商策略
第二部分：招商進度
第三部分：招商付款方式
第四部分：經濟分析
第五部分招商費用預算
第六部分：各樓層商品結構定位
第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容
第八部分：廣告宣傳策略
第九部分：開業慶典
第一部分：招商策略
招商策略：立足奇台、面向東三縣。
以奇台為重點，在確保奇台本土招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出10％的招商力量，對外地運用**、傳真、網路、dm等現代化通訊手段進行招商。
第二部分：招商進度
招商的前期階段，主要以文化大廈一樓旅遊小商品買賣為主。
招商的中期階段，主要以文化大廈二樓美術館為主。
招商的後期階段，主要以將文化大廈二樓與休閒茶座有機結合為主。
第三部分：招商付款方式
一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：
1、一次**納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年
租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
2、首期交納5年租金的30％，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％。可簽定租約合同期為20年。
首期就一次**納5年租金。可獲得6年實際使用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
二、租金交納及優惠政策2（備選方案）：
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次**納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權的優惠政策。從第七年起（含第6年後半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
注：以上方式並不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度增加時運用。
三、租金交納方式及提供優惠政策的理由：
考慮到專案的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本**，並且**期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，對將來的公司發展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據『現金是王』的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。
另外，兼顧將來中心商鋪公升值，我們可以充分享受到公升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次**納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的資料體現。
第四部分：經濟分析
一、交納（三年）租金經濟分析（理想**）
1、根據可出租實際使用面積按750平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺2元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：2元/㎡天
說明：1、1642500元的30％為：492750元。
2、綜合管理費：750*0.5*365*3＝410625元。
3、第一年綜合管理費：136875元。
4、保證金（待定）：
二、交納（三年）租金經濟分析（保守**）
1、據可出租實際使用面積按750萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺1.5元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：1.5元/㎡天
說明：1、1231875元的30％為：369562元。
2、綜合管理費：750*0.5*365*3＝410625元。
3、第一年綜合管理費：136875元。
4、保證金（待定）：
三、交納（五年）租金經濟分析（理想**）：
1、根據可出租實際使用面積按750平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺2元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：2元/㎡天
說明：1、2737500元的30％為：821250元。
2、綜合管理費：750*0.5*365*5＝684375元。
3、第一年綜合管理費：136875元。
4、保證金（待定）：
四、交納（五年）租金經濟分析（保守**）
1、根據可出租實際使用面積按750萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺1.5元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：1.5元/㎡天
說明：1、2053125元的30％為：6159375元。
2、綜合管理費：750*0.5*365*5＝684375元。
3、第一年綜合管理費：136875元。
4、保證金（待定）：
第五部分：招商費用預算
招商總體費用包括人員開銷、廣告製作（包括印務）、**購買、管理費用等項，總費用預計在14萬之間，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據實際運作情況進行調整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。
分析：其中廣告製作費用約佔67％；行政與管理費用約佔33％，應佔比例符合正常市場運作中的比例分配。
第六部分：樓層商品結構定位
第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容
一、招商準備工作
1、完成專案名稱註冊、
2、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。
3、完成設計製作文化大廈招商文告，包含專案功能分布及內部結構圖。
4、完成設計製作專案效果圖的pop。
5、完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。
6、制定商戶准入標準、引入原則、操作規則等。
7、確定公司組織機構和部門設定。
8、招商處暫設在文投公司廣告部。
9、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出台。
10、制定商戶准入標準、條件、和招商規則。
11、制定並印製招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協議、商業管理守則等。
12、根據招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計畫（包括招商區域、重點目標、任務指標完成計畫等）。
二、招商時間安排：
招商前期準備工作階段為：2013/05/01——2013/05/15
正式招商時間確定為：2013/05/15——2013/06/30
後招商期暨開業慶典籌畫階段：2013/08/01——2013/09/01
1、2013/04/01——2013/04/30 完成招商人員招聘及培訓工作，同時完成個人招商指標確認並按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。
2、2013/05/01——2013/05/15 完成印製各種合同、檔案、申請表、登記表等。完成專案標誌等系列ci設計，更換識別系統（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。
3、2013/05/01——2013/05/15 完成前期招商文告、確定招商**廣告計畫（包括廣告創意、製作、**購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種pop製作。
4、2013/05/30前完成一切招商準備工作。
5、2013/06/01 招商工作正式開始。
6、2013/06/01——2003/07/01 招商第一階段。
以奇台為重點的招商工作，招商比例按計畫控制在總體的80％以內。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。
7、2013/06/30——2013/07/15 招商進入第二階段。在確保奇台地區招商工作按計畫順利進行，並達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發。目標定位於增加中心商品的名、特、優、新、獨、多樣化等的內涵。
8、2013/07/15——2013/08/15 招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調整。做到符合文化大廈的原定市場定位及功能分布設計。
根據實際招商情況制定招商收尾計畫，對招收工作未達到設定標準的進行最後突擊攻關。
9、2013/08/15——2013/08/30 招商進入尾聲。所有招商目標在2013/08/30前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準備工作.
10、2013/08/30——2013/10/01 後招商期、開業慶典。
招商部人員縮編，部分人員轉入商業管理編制。招商整體工作做
總結，財務情況彙總報告公司.
開業慶典的公關活動、**活動、廣告發布等。
三、達成目標（設定理由及達成手段）：
達成目標是按照商業專案招商的程式安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。
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