工業用地因其操作複雜,長期以來未受到傳統住宅或者商用物業開發商的重視,但近年國內外投資者對中國工業地產市場的看好與試水,無疑使工業地產成為地產界備受矚目的一塊新蛋糕。
目前深圳有些較大型的發展商也開始嘗試工業性質土地開發,他們利用商業包裝和巧妙的規劃設計,將專案以工業廠房建設並按照辦公物業銷售,取得較大成功,香年廣場和智慧型廣場就是其中的成功案例。
花樣年香年廣場簡介:花樣年〃香年廣場位於南山區華僑城以北、與波托菲諾天鵝堡隔僑香路一路之距,北面為廣深高速,僑香路與深雲路交匯處。香年廣場2023年12月25號開工,專案由緊密相連的南區與北區地塊組成,專案建築面積74613.
51㎡(其中南區33364.9㎡、北區27183.27㎡、高20層。
由南座主樓、南座附樓、北座主樓、花樣年集團總部四部分組成。
據了解,該專案屬工業用地性質,土地是由南山某科技公司與花樣年集團共同設立的康年投資共同運作,南山某科技公司以土地作價入股形式跟花樣年共同擁有康年投資,隨後通過運作抽離出康年投資,即花樣年為康年投資唯一股東。
專案以生態工業廠房進行建設,通過操作可以將建築以間為單位進行產權分割(主力戶型面積200㎡-400㎡,08年銷售均價約23000元/㎡,銷售情況良好。
智慧型廣場簡介:智慧型廣場位於南山區僑香路以北,深雲路以西,宗地號t405-0010,專案規劃為4棟寫字樓,占地面積26811.43㎡,辦公面積97100㎡,是全深圳惟一的低密度豪宅市商務空間。
專案用地性質為工業用地(科研用房、高新科技廠房,開發商深圳市中核興業實業****,銷售均價45000元/㎡,每層分割為2個單獨單位進行銷售,最小單位可用面積為750㎡。
專案的工業用地以辦公物業開發,並分割產權單獨銷售的操作手法實際上已經違反了**相關規範:工業專案所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業專案總用地面積的7%。嚴禁在工業專案用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。
以及工業用地使用權不得分割轉讓,不得擅自轉租及改變土地性質及用途。因此專案的運作具有不透明性,在本人層面暫時無法詳細獲悉。
長期以來,我國相繼出台了多項土地政策法規,旨在規範土地市場,工業用地的相關政策也越來越健全,對工業用地的經營性物業開發、工業轉商住辦公性質乃至出讓方式都做了嚴格規範。以下是關於工業用地的相關政策梳理。
〃2023年2月21日,國土資源部《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》通知
為了鞏固18號發出的緊急通知的結果,國土資源部又發出《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》的通知,其主要內容是針對各類園區內,工業用地違反土地利用總體規劃和城市規劃設立各種名目的園區(城、村及園區用地中存在的非法占地、越權批地、違法供地等問題。
〃2023年3月21日,***辦公廳**商務部《關於促進國家級經濟技術開發區進一步提高發展水平的若干意見》在對工業園區用地進行了一系列的治理整頓後,***又發出了《關於促進國家級經濟技術開發區進一步提高發展水平的若干意見》,該意見的主要內容是工業用地不得擅自改變土地用途,不得用於大規模的商業零售,不得用於房地產開發。
〃2023年4月28日,***《國有土地使用權出讓合同補充協議》
屬於工業建設專案的,受讓宗地中用於企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例,受讓人不得在受讓宗地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。
〃2006.8.31:
《關於加強土地調控有關問題的通知》2023年8月31日,***《關於加強土地調控有關問題的通知》發布。國家根據土地等級、區域土地利用政策等,統一制訂並公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。
工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓,其出讓**不得低於公布的最低價標準。(資訊**:新華網
〃2007.4.12:《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》
2023年4月12日,國土資源部、監察部發布《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》,要求推進工業用地招標、拍賣、掛牌出讓,並確保已出讓的工業用地用於
原批准專案,不得用於建設標準廠房出租、變相搞工業地產開發。(資訊**:國土資源部
〃2007.4:招標拍賣掛牌出讓工業用地使用權規定(深圳市第二十條(受讓人轉讓、出租控制工業用地使用權不得分割轉讓,不得擅自轉租及改變土地性質及用途。
(資訊**:深圳市人民****
〃2008.2:《工業專案建設用地控制指標》
新修訂的《控制指標》由投資強度、容積率、建築係數、行政辦公及生活服務設施用地所佔比重、綠地率五項指標構成。規定,工業專案的建築係數應不低於30%。工業專案所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業專案總用地面積的7%。
嚴禁在工業專案用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。工業企業內部原則上不得安排綠地。但因生產工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過20%。
(資訊**:國土資源部
〃2008.7.25 :《關於繼續開展國有土地使用權出讓情況專項清理和檢查工作的通知》
《通知》要求,應主要檢查2023年專項清理工作中發現的違法違規問題的查處及整改措施落實情況,並重點對出讓規劃條件的管理、協議出讓土地公示制度、經營性土地招標拍賣掛牌出讓操作規範、工業用地招標拍賣掛牌出讓制度,以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方****預算、實行『收支兩條線』管理等政策實行清理、檢查。(資訊**:國土資源部
工業用地進行經營性物業開發的操作手法:
1、完全合法途徑:由工業用地轉性質為住宅或者商務辦公等再進入市場銷售。該方法為完全正規手法,但是操作較難。
按照國家規定一般情況下需要滿足幾點要求:一是必須符合城市總體規劃,並需經過規劃部門批准;二是如符合城市規劃可以改變為商業用途的,按照現行土地出讓辦法的規定,其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行,工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣;三是最通常的做法,可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯絡,由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計畫安排收儲。
2、表面合法途徑:利用政策模糊點,直接以工業用地性質進行住宅或者辦公物業的銷售。如香年廣場、智慧型廣場,不改變土地用地性質,以生態化工業廠房的形式建設,建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證等在良好的**關係前提下可以按照流程拿到,但涉及到產權分割部分需要進一步利用**公關,一般工業廠房產權分割普遍以棟、層為單位,香年廣場通過操作可以將建築以間為單位進行產權分割(主力戶型面積200㎡-400㎡,智慧型廣場的產權以每層分割為2個單獨產權物業的形式為主(約700㎡,這類物業的關鍵在於順利取得單獨產權的預售證,最後實現銷售回款。
3、完全違規途徑:還有許多小型地產商採取直接違規的方式,即工業用地以寫字樓或者住宅建設,通過一系列操作手法拿到預售前的各種證件,以辦公用房或者住宅銷售(依然是工業用地性質。由於建築為整體產權,在產權分割上存在障礙,只能
採取不拿房產證，只和購買者簽訂租約。如因國家規定租約不得長於 20 年，可以採用先簽訂 20 年租約，再 20 年續約的形式。 除了以上手法外， 目前還有越來越多的大型企業和外資介入工業用地，其大部分以產業園區、工業城或者物流中心的形式進行。
中國不動產研究中心（crrc）最新研究報告顯示，金融危機之後，大約有 12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設專案，從 2005 年第一次房地產調控開始， 則有約 30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發， 二線城市比例稍低。 傳統房地產領域的泡沫正在向工業地產湧動。 1、以工業園形式圈地進**地產開發——富力金港城工業園 2006 年 8 月，富力高調宣布，將斥資 50 億元在花都區打造富力金港城工業園區， 規劃建築面積約 120 萬平方公尺， 開發住宅、 酒店、寫字樓和物流中心等。
但是在金港工業園區內，只有乙個占地 27.36 萬平方公尺的物流中心，其餘皆為商業設施或住宅社群。 2、工業園運營，部分轉辦公或住宅性質後銷售——天安數碼城天安數碼城模式源於 1997 年原深圳天安工業區的轉型，數碼城占地 30 萬平公尺，總建築面積 80 萬平方公尺，包括標準廠房 40 萬平方公尺，高階住宅 23 萬平方公尺，公寓 6 萬平方公尺，商業及配套設施 6 萬平方公尺。
操作方式是先行進行產業園運營，隨著園區規模擴大和逐漸成熟，開始涉足住宅開發領域，其基本做法主要是想盡辦法改變土地屬性和用地性質， 例如之前熱銷的高爾夫
豪宅天安高爾夫瓏園就是轉用地性質後銷售， 由於地價低廉， 專案獲益巨大。 但是天安數碼城當初的成功， 很大程度上是因為不受制於當時土地出讓制度的限制，土地制度完善後，現在單是工業用地性質變更這一點，就很難操作，這勢必影響到天安專案整體獲取時商住用地和寫字樓商業用地的比例問題。 例如東莞天安數碼城進展緩慢，奠基 4 年未開工，主要就是土地權屬問題一直得不到解決。
3、植入概念後廠房出租運營模式——華僑城創意產業園創意園所在地原是華僑城東部一片建於上世紀 80 年代的工業廠房，隨著城市的發展，這個地區也面臨著規劃調整和功能改造。華僑城集團而後將片區和文化產業聯絡起來，做成深圳的乙個創意園區。廠房建築面積接近二十萬平方公尺。
由華僑城集團統一運營管理，目前進駐的創意類企業較多，形成了創意類企業聚集效應。整體收益良好。 4、開發商同製造型企業聯手運作企業原廠區模式——萬通與 tcl 簽訂協議聯手發展工業地產 2010 年 7 月 30 日，萬通實業與 tcl 集團簽訂了《進一步推進工業地產領域合作之框架協議》 ，根據協議，雙方出資創辦萬通新創工業資源投資公司，萬通持股 55%，tcl 持股 45%。
原 tcl 廠區經過萬通新創收購後更名萬通公社 。萬通工社除廠區租賃業務外，還包括綜合研發、娛樂、學習、餐飲、購物等一系列業務功能。投資之後，採用的是售後回租的方式，業主的回租部分（此次 tcl 回租部分為 58%）為萬通提供了基礎回報，現
成的空餘廠房、倉庫的出租，閒置空間的商業化改造，還有空餘土地的建設銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。 對於萬通而言，重點在工業地產擴張的可能性上，此類傳統製造業企業一方面土地獲取成本很低，一方面自己又用不完，而且也沒有專業的運作團隊，這就給了萬通以機會。而雙方的合作專案這種土地獲取方式顯然比走招拍掛拿地划算，另外，製造業企業和當地**一般都有良好的關係， 這也是促使萬通與 tcl 聯姻的關鍵原因之一。
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