前言第一章：北辰匯欣大廈物業分析
一． 物業現狀
二． 物業優勢
三． 物業劣勢
四． 結論
五． 銷售建議
第二章：北辰匯欣大廈廣告策劃思路
一． 廣告指導思想
二． 廣告目標消費群定位
三． 廣告定位
四． 廣告策略
五． 廣告表現風格
前言本策劃方案是在多次調查和訪談的前提下完成的，感謝北辰房地產開發公司的為我們提供的合作機會及
市場情況和資料.
在整個調查和撰寫策劃過程中，我們深感北辰匯欣大廈有著豐富的品牌內涵和競爭潛力尚待挖掘，所以
才有了諸多建議。我們每做乙份提案，都會站在客戶的立場,從消費需求的角度出發，力求做到盡善盡美，為
客戶帶來最大效益。
北辰房地產開發公司豐碩的開發銷售業績，加上達奇廣告服務客戶的經驗， 使我們有理由相信，這將是
一次成功的合作-------
達奇廣告****
北辰匯欣大廈策劃小組
一九九九年五月二十四日
第一章匯欣大廈物業分析
一、物業現狀
工程週期：投資決策——前期設計——建設施工——
市場週期：匯入期——成長期——成熟期——[, , , , ]
1、 北辰房地產開發公司，知名度較高，在消費者眼裡是「信譽良好的開發商和銷售者」；
2、 匯欣大廈大廈的工地未註明匯欣大廈,但周邊消費者知道是亞運村內的增建專案；
3、 沒有開始廣告的宣傳；
4、 物業整體形象（即廣告定位、表現風格、現場包裝）尚待進一步提公升和完善。
二、物業優勢
1、 **地段，交通便利（位於亞運村內，環境優越,物業管理良好,多條公交路線通過）；
2、 現房,大戶型；
3、 配套齊全，功能完善（外部有亞運村的完善的各項服務設施(超市、幼兒園、娛樂、
健身)可以利用；內部有匯欣自成體系的服務設施（如游泳池等）；
4、 發展商實力雄厚（名牌物業開發經驗、物業管理保證等）；
5、 建築設計標準高，超大戶型，彌補了亞運村內匯園公寓戶型的缺點。
6、 戶數不多，銷售會較快，消費者不會感覺住在未完工的樓裡（總有人搬入、裝修）。
三、物業劣勢
1、 由於是亞運村內現房，價位較高，但周邊物業眾多，**比匯欣低不少，有可能導致銷售的壓力；
2、 雖在亞運村內，但物業名稱獨立，消費者須再次認知，並且令消費者感覺與亞運村的整體不一樣；
易產生顧慮。
3、 廣告未開展；
四、結論
優勢明顯，劣勢急待解決
五、銷售建議：
根據以上分析，我們建議：
1、 在立即著手展開廣告宣傳工作，並深挖物業內涵。
（1） 如果說位置、地段及周邊環境是物業的生命線，那麼廣告宣傳的定位就是物業銷售的關鍵。
（2） 廣告表現內容和產品發展軌跡是相應的，北辰匯欣大廈如不盡快展開這方面的工作， 將不
利於物業銷售運作。
2、 在匯欣大廈物業管理中提公升功能和服務的水平，爭取建立住匯欣大廈比亞運村好的口碑。
物業管理不止停留在口號和理念上，更重要的是落實到規範的操作之中。如保安人員一天該巡
邏多少次，每次分別應走什麼樣的路線；清潔人員在社群活動時，是否應人手一塊抹布，隨時隨地
保持環境清潔等，這些都是不難實施,卻溫馨感人的服務細節。實際上在現代物業管理服務概念裡，
除了傳統的保安、清潔、保護等功能外，還應增加商務中心，家政**，引薦醫生、替業主建立健
康檔案等多項功能。遺憾的是很少開發商注意到管理服務對物業的保增值作用。
3、 在有銷售壓力的情況，可酌情改變付款方式
（1） 一次性付清百來萬的全款，消費者是需要勇氣和魄力的。在分期付款、超前消費日漸流行的今天，如此爽快的消費者只能是越來越少。
（2） 可以採取的方法很多，「以舊換新」（即對亞運村內的客戶，採用以匯園公寓折價入住的優惠支援）「以租代售」、「內部認購僅限15套」等。（無非是先提供乙個購買理由,引君入甕，錢最後還是照收不誤的。）
第二章匯欣大廈廣告策劃思路
一、 廣告指導思想
思路決定出路。北辰匯欣大廈有100多套物業待售，但由於沒有足夠的廣告宣傳，給人以「皇帝的女兒」
的印象。鑑於這樣的市場現狀，無數事實證明：所有暢銷商品之所以成功，不僅取決於它滿足客戶直接
具體的有效需求，更在於它成功地傳達出被普遍接受的價值觀念。它能令乙個品牌增加附加價值，且隨
時間而增長。如何尋找切入點，進而全面提公升物業的整體形象,增加附加值，營造現有物業搶手的銷售事
實，是此次策劃的指導思想。
有三點可以支援以上指導思想：
1、 就北辰匯欣大廈本身而言，應借勢亞運村進行重點推廣。
2、 從消費者的角度尋找廣告訴求（就外部環境而言，太多的物業廣告停留在對位置、規模、環境、
配套等方面的大肆渲染，內形式雷同、可信度差，缺乏人性化的感染力，自然難以達到溝通、激
起購買慾望的目的。）
3、 後期集中在匯欣大廈質量及戶型設施的訴求。
二、 廣告目標消費群定位
1、 主要目標群：處於發展上公升階段的私企老闆。
他們目前在亞運村周圍的中低檔的租用物業。經過幾年的奮鬥事業小有成就，他們會希望在亞運村內買房，
商住皆宜，北辰匯欣大廈，交通便利、增值潛力大，符合他們居住、投資的消費心理。幾近入住的「現」房
對他們具有較大吸引力。
2、 次要目標群：熟悉亞運村環境，準備在此發展的外企港台管理人士
他們的公司長期在亞運村周圍的飯店、寫字樓辦公，社交、生活圈主要集中在這裡，他們為上班方便，及
舒適的物業環境講究戶型朝向，這類人具有購買力的不多，但頗有影響力。
3、 游離目標群：知道亞運村環境，但尚未作決定的高層人士。
此類人可以一爭。他們不急於買房，總在不停地留意和比較各類物業資訊，也常常因為細枝末節而放棄。
乙個「成交旺盛、**上揚、管理完善」的成功物業形象，對他們的消費觀念是一種挑戰，更是一種吸引。
三、 廣告定位
很多物業廣告以自我為中心，從地理位置上進行廣告定位。讓我們換個角度，以目標消費群為中心，結合物業本身特點為北辰匯欣大廈作廣告定位
消費者購房要求北辰匯欣大廈特點
1、 要靠近亞運村的工作圈、生活圈，省時便利； 亞運村**地段
2、 要有增值的潛力，越大越好幾近現房、人文環境好
3、 要住得舒服完備的物業服務
很明顯,消費者所期望的，正是北辰匯欣大廈所具有的------「完善的高檔生活社群」。
這一定位基於以下考慮：
1、 北辰匯欣大廈處於亞運村，地理位置優越，但由於廣告宣傳的問題，對物業售價缺乏有力支援。成熟的生活社群，體現了北辰匯欣大廈在地理位置，社群管理等方方面面的優越性，對北辰匯欣大廈之售價形成有力支援。
2、 此定位擺脫一般的物業介紹，跳出期房廣告的包圍圈，體現北辰匯欣大廈與眾不同,實實在在完善的高檔生活社群的特質，直接提公升品牌形象，給人乙個「物業完備、生活完美」的物業印象，具有可靠感，對潛在業主形成強大吸引力。
3、 完善的高檔生活社群，是增值的保證。
4、 完善的高檔生活社群，與高品位業主要求相匹配。
四、 廣告策略
1、 廣告目標
提公升北辰匯欣大廈整體形象，增加物業附加值，在夏秋季銷售**檔完成物業銷售任務。
2、 訴求中心
親身感受北辰匯欣大廈的美好生活。
緊緊圍繞北辰匯欣大廈「完善的高檔生活社群」這一廣告定位，根據物業發展狀況深挖具體賣點，向人們主體展示社群的方方面面，告訴人們：這一切都是實實在在，你可以親身感受北辰匯欣大廈給你帶來的美好生活。
3、推廣計畫：
第一階段：
時間：6月份
目的：為重新啟動銷售尋找切入點，在付款方式或活動上作文章，刺激目標消費群。並配合物業總體介紹，以大版面，中密度的運作方式進入市場，先聲奪人，造成一定影響。
表現內容：a.親身感受北辰匯欣大廈便利（注：具體方式有待與貴方商討後確定）
b、親身感受未來鄰居的熱情。 （北辰業主聯誼會）
c、親身感受北辰匯欣大廈的**區域（整體介紹）
在北辰匯欣大廈，您就是中心」（物業的中心位置、以業主為中心的管理服務）
媒介組合：
a、北辰閉路電視
b、北辰亞運村內路牌
c、《生活速遞》
d、北辰購物中心發放宣傳冊
e、《精品》
f、《北青》
以覆蓋亞運村私企老闆，外企人士兩大目標群為終極目的。
執行要點：
a、廣告以質取勝，大版面（可考慮特殊版面），投放密度適中。
b、工地包裝需同步進行（周圍指示牌、銷售人員言行、現場氣氛等）.
c、活動舉辦後進行軟性宣傳，擴大影響。
d、廣告兼顧物業的總體介紹.
第二階段：給予信心
時間：7-8月
目的：隨著物業各項工作和廣告的展開，北辰匯欣大廈將引起目標群的再度關注。此階段需從各個方面的深挖北辰匯欣大廈現房內涵，理性和感性並重，塑造北辰匯欣大廈實實在在的成熟物業形象，給予目標群乙個有力的購買信心。
表現內容：
匯欣大廈---亞運村內的精品（公寓）
媒介組合： a、北辰閉路電視
b、北辰亞運村內路牌
c、《生活速遞》
d、《北京青年報》
以覆蓋亞運村私企老闆，外企領導兩大目標群為終極目的。
執行要點：
a、高投放密度、大版面、
b、所有**及影象實景拍攝
c、為購房者提供便利（如設立班車，現場專人看管兒童，門口專人引導車輛停放等）
第三階段：促進決策
時間：9-10月
目的：這一時間是銷售旺季，物業各項工程（內外綠化、商業設施等）已臨近峻工，此階段廣告應緊緊抓住目標群消費心理，適時作情感方面的煽動，消除購房者的各種顧慮，突出北辰匯欣大廈炙手可熱的旺銷售事態，促進其購買決策。
房地產廣告策劃文案
先生的湖 廣告文案 黑弧奧美作品 在先生看來，有些走路只是趕路 湖邊木棧道，林間小路，連線岸與島的橋 不是所有的路，都是為了去到那裡 先生的湖山下的墅給自己多點時間去體會 魚什麼時候來是魚的事 先生什麼時候來，是先生的事 先生來釣魚那是先生和魚的事 先生的湖是先生和魚的心靈居所 或許吧樹比董事更懂事...
如何房地產廣告策劃
房地產開發商要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律 法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的 作用。這就要求開發商和 商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計畫，如廣告的 投入力度 頻度等，而沒有深入 系統地進行廣告策...
房地產廣告策劃內容
房地產廣告策劃內容豐富，步驟眾多。策劃者各有各的做法，繁簡不一，沒有統一模式。大體上可分成五個部分，即 廣告目標 市場分析 廣告策略 廣告計畫和廣告效果測定。1 廣告目標。主要確立廣告的型別 廣告欲達到的目標和有關建議。2 市場分析。主要包括營銷環境分析 客戶分析 個案分析和競爭對手分析等。若開發商...