一、前言
公司成立於2023年，是一家具有正規資質的物業管理公司，現管理面積達100萬平方公尺，管理小區有沙田萊茵風景、天鵝湖、沙田錦繡天地、沙田新空間、沙田宜居等。主要案件是業主不交物業費和拖延繳納物業費，本文就此問題展開分析。
2023年物業公司管理著5個住宅小區，共計3600戶，到2023年12月30日交物業費業主2520戶，有1080戶不交物業費或拖欠物業費，是物業公司執行艱難，虧損狀態，員工工資發放都成問題；發動員工對欠費業主進行督促繳納物業費，收效甚微。經公司研究決定到法院起訴拖欠和不交物業費業主。
二、案件背景描述和分析
2023年2月1向法院提出訴訟請求並受理980戶拖欠物業費業主，2月20日法院對拖欠物業費業主下發出庭通知書，隨機就有520戶業主提出願意在5天內交納沒交物業費，並要求物業公司撤訴；到**前已經繳納物業費業主有860戶，**到庭業主只有10家，經法庭審理，要求沒有繳納物業費120戶業主在30天內繳納完成，到期有112戶業主繳納了物業費，還有8戶是聯絡不上業主而結束此次收取物業費訴訟案件。
三、問題識別與分析
業主不交物業費現象在其他住宅小區也同樣存在，拖欠比例不同而已。問題一是業主攀比效應，有一戶不交其他業主進行跟風；問題二是業主找問題或找話題進行不交；問題三是小區硬體設施不到位，業主不滿意不交物業費。這三個問題在河舒漫物業管理****中佔比分別是：
6:3:1。
四、為題原因分析及根本原因確定
問題一、是業主攀比效應：那個住宅小區都有與物業公司或開發公司及****有親密關係，給他們開綠燈或優惠政策，結構是這些客戶還有親密朋友同樣住宅乙個小區，在生活中和工作中進行交流資訊，是不對稱資訊公開化，而造成蝴蝶效應。
問題二、業主在交房或在使用過程中提出一些問題，要求物業公司給予答覆或解決，物業公司給予答覆或給予解決，業主不滿意而開始不交物業費。
問題三、小區硬體設施不到位，業主不滿意不交物業費，主要集中在業主委員會幾個人當中，要進行說服才行。
五、建議
1、物業服務要周到、費用收取要透明，沒有繳納物業費業主要公開進行公示；
2、多坐一些有利於業主活動，增加被次信任度，減少矛盾，增加和諧度；
3、基礎設施要到位，保養和維修要及時；
4、服務範圍要公開，並進行監督和改進、服務合同要完善。
5、要不斷更新服務質量和創新意識，是服務小區充滿活力。
6、增加物業宣傳力度。
六、總結
根據以上物業公司訴訟案件分析，物業公司要不斷總結業主提出問題，進行分析和解決，引進地方文化、提高和業主情商和互動，降低抵住情緒，提高服務質量，是物業收費工作有所提高和改善。
案例分析撰寫人：財大mba 16級春季二班趙書昌
日期：2016-04-30
上海舒陽物業管理有限公司簡介
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