淄博市東聚化工地塊市場調研計畫書
前言根據淄博市東聚化工專案產品定位、深化設計的要求，需對本專案做一次供給與需求的調研，本次調研將通過科學的市場調研方法，分析和研究專案所處區域的巨集觀市場情況、競爭情況、產品定位、客群定位等，並結合市場運作中涉及的主要因素權衡利弊，最終建議可行的深化設計方向。
第一部分：調研目的、內容、方法
一、調研目的：
1. 淄博市巨集觀經濟及房地產市場總體情況、專案所屬區域的規劃
內容包括：
1) 淄博市年房地產開發量、年銷售量、在售專案數量、在售專案型別及各自比例，成交量高的產品特性。
2) 淄博市規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對淄博市現有在售專案及未來市場增加量進行分析；
3) 在城市規劃中，本專案所處區域的未來是什麼？周邊今後的規劃情況是怎樣？
2. 競爭專案調研，通過全面調研淄博市房地產開發專案、重點調研與本地塊開發型別相近的競爭對手、標桿專案，分析競爭及參考因素，以明確本專案產品定位。
內容包括：
1) 各個樓盤的銷售情況、產品分布等？
2) 專案的競爭專案主要有哪些？產品風格?建築規劃?主力面積？戶型特點、缺點是什麼？我們專案超越的機會在**？
3) 競爭專案物業形態、產品檔次、物業配套等？
4) 各區域內的市場調研，包括經濟環境、人口特點、**未來規劃方向等；在售專案的基本經濟技術指標、銷售情況、戶型配比、客群、推廣營銷方法等。
3. 本專案潛在購買客戶分析，調研淄博市高階消費群體的特徵、所處行業、潛在客戶數量、購買能力、購買意願、及對本專案的產品認知調研。
包括：1) 本專案面對的客戶群體是哪些？現有在售樓盤的客群情況，主要包括購買人群的年齡、職業分布等。
2) 從總體上調研淄博市各個階層的情況，主要有：人口數量；性別比例、年齡結構（青、中、老的比例）；職業構成；人口規模走勢（現在的增長或縮減比例、未來幾年的發展趨勢）；
二、主要內容：
3．經濟狀況和經濟能力：主要經濟收入**、收入增長幅度；消費支出比例（食品消費、人際交往費用、休閒娛樂費用以及其它消費所佔的比例）；可支配收入、年消費支出水平、儲蓄餘額；消費傾向和消費能力；
4．文化和價值觀念：最高學歷水平；休閒娛樂方式；人際交往物件及其特徵；比較關注的問題；
5. 淄博市場消費者購房需求特徵。
三、調研範圍：
整個淄博市市區在售樓盤。重點張店區域。
四、調研方法：
1．文獻收集，巨集觀資料整理，了解淄博市規劃方向、經濟特徵和發展趨勢。文獻**包括統計資料、**報告等；**資料可諮詢相關部門如國土局、規劃局、房產局等。
2．現場調研及消費者深度訪談。銷售人員介紹主要賣點、戶型特點、比例、銷售好的戶型、銷售難點，觀察上門客戶交談內容，現場銷售經理訪談，銷售人員訪談，樓書與規劃資料、**表、戶型圖、樣板房查勘
2、開放式問題
購買與決策過程
家庭結構與收入
對居住的要求與期望
**承受能力
工作與生活關係
日常行為特徵
其周邊人的購房情況
消費者調研問卷
問卷設計
學生協作
調查渠道
開發商資源
統計五、調研日程：
自計畫確認實施之日後第1日開始執行。為期4天左右。
第二部分調研程式及安排
1. 調研計畫提交：時間4月13日下午
2. 淄博市市場實地調研，共需4天時間。具體安排如下：
前2天人員分2組，主要針對淄博市市房地產市場進行全面實地踩盤，包括對重點競爭樓盤進行現場踩盤，取得類似競爭樓盤的賣點、規劃指標、戶型特點、銷售率及購買者特徵。調研後作小結、討論、遵循：假設 、論證、再假設、再論證。
第3-4天調研主要為深度調研，包括。
3. 調研報告提交時間：調研完成後3天內
本次調研資料、資料的處理及調研報告的撰寫共需要3天左右時間，因此報告提交在調研工作完成後的3天內可以實現，遇到特殊情況如法定假日等則順延（如果需求時間緊可以通過其他途徑提前完成）。
4. 專案調研實施自計畫確認後當日或者第二日開始執行。
5. 調研內容及執行時間表
調研實施內容與時間表
第三部分費用預算
本次調研共4人參與，實地調研為期4天。具體費用花費預算如下：
1. 餐費：每人每天20元標準，4人4天共計320元。
2. 住宿：按照四人兩個房間，每間150元/天計算，4天共計1200元。
3. 市外交通：主要為南京-淄博市車票費用，按汽車100元/人單程計算，3人往返共計600元。
4. 市內交通：按照4人兩組計算，每組50元/天，共計400元。
本次預算不代表實際發生費用，實際費用按照相關票據面值結算。所有費用的花費以不超過公司相關規定為原則，如有結餘，則結餘費用退還財務。
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