2009-04-23 09:45:11
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遊中川[案情]：
原告（上訴人）：傅某
被告（被上訴人）：乙房地產公司
2023年7月18日傅某與乙房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應於2023年12月31日前將質量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付傅某使用。如逾期交房傅某仍要求繼續履行合同時，乙應自約定交房的最後期限的第二天起至實際交房之日止每日按傅某已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂後，傅某向乙支付了全部購房款，但乙未按期交房。
乙直至2023年12月1日才向傅某實際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過質量驗收，還未竣工驗收合格。傅某在明知該房未進行竣工驗收的情況下，仍在房屋交接表中「業主意見」 欄簽署了「同意接房」,並實際占有了該房屋。但該房屋至2023年9月30日還未經竣工驗收合格，由於此前乙已將2023年1月1日之前的逾期交房違約金支付給傅某，。
[裁判要點]：
一審法院經審理認為:傅某與乙於2023年7月18日所簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，其內容並不違反法律和行政法規的強制性規定，屬合法有效的合同。因此原被告雙方應按照合同約定履行自己的義務。
傅某已按合同約定支付了購房款義務，而乙未按合同約定在2023年12月31日前向傅某移交房屋，屬違約行為，應向傅某承擔支付逾期交房違約金責任。由於雙方在2023年12月1日已辦理了房屋交接手續，且傅某在明知該房屋未進行竣工驗收備案登記的情形下，仍表示同意接房並實際占有了房屋，應視為房屋的交付使用。自此，乙應當承擔的逾期交房違約金的責任已經終止。
因此根據《中華人民共和國合同法》第八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規定，對傅某要求乙支付自2023年1月1日起至2023年9月30日止的逾期交房違約金不予支援。
一審宣判後，原告傅某不服提起上訴。二審法院經審理認為：雙方所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，屬有效的合同。
按合同約定乙應將經質量驗收合格和竣工驗收合格的房屋在合同約定期限內交付給傅某使用。截止至2023年12月1日，乙將房屋交付給傅某使用時，該房屋還未經竣工驗收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應承擔相應的責任直至交付合格的房屋為止。由於在雙方的書面交接房手續中已經載明房屋不符合合同約定的交付條件，傅某仍予以簽收接房。
為此，對乙所承擔合同約定的違約責任額度予以酌情減輕。因此二審法院將違約金每日萬分之二調整為每日萬分之零點五計算，判決由乙向
傅某支付自2023年1月1日起至2023年9月30日止的逾期交房違約金。
[評析]：
本案是一起商品房買受人要求房地產公司給付逾期交房違約金的案件。我國最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定：「對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
」因此，除當事人另有約定外，房地產公司在合同約定期限內將房屋轉移給買受人占有，則其房屋交付使用義務履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但本案的特殊性在於我國法律明確禁止將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，而乙房地產公司恰是違反該規定將尚未通過竣工驗收之房屋轉移給傅某占有，其「交付使用」行為是否有效？買受人傅某明知該房屋未經竣工驗收合格仍表示同意接房，其實際接房是否致使雙方對房屋交付條件進行了變更？
如雙方未對房屋交付條件進行變更，乙房地產公司是否還應承擔逾期交房違約金？這些都是審理本案的焦點。
1、乙房地產公司「交付使用」行為是否有效？
我國《建築法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規定。但禁止性規範又可以分為效力性的禁止性規範和管理性的禁止性規範，只有違反了效力性的禁止性規範的行為才無效。
其中效力性的禁止性規範禁止的是特定交易行為的發生，而管理性的禁止性規範並不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應資格進行該交易行為。
因此在本案中要判斷乙房地產公司交付使用行為是否有效，應先識別我國法律法規關於「商品房未經竣工驗收合格不得交付使用」的規範到底是屬於效力性禁止性規範還是管理性禁止性規範。如果該規範是效力性禁止性規範，則乙房地產公司的履行行為無效；反之，則乙房地產公司的履行行為有效的，應視其履行了交付使用義務。
由於商品房也是建築工程的一種，因此建築法律法規和商品房法律法規均有關於商品房交付使用的法律規定。我國《建築法》第六十一條第二款規定：「建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
」《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：「房地產開發專案，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」《商品房銷售管理辦法》第四十條規定：
「房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。」而《建設工程質量管理條例》第五十八條規定：「違反本規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。」
從我國《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關於商品房交付使用條件的規定可以看出，我國法律法規禁止房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規範應屬於禁止性法律規範。
同時從該類規範設立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經竣工驗收合格的商品房交付使用；而且從行為後果上看，房地產公司如果違反了該規定，則其應承擔相應的行政責任。所以該類關於「商品房未經竣工驗收合格不得交付使用」的禁止性規範應為管理性的禁止性規範。在本案中，乙房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房轉移給傅某占有的行為雖然違反了法律的禁止性規定，但由於違反的是管理性的禁止性規定，因此乙公司的轉移占有行為應視為有效的交付使用。
2、傅某明知商品房未經竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進行了變更？
商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務人實施給付時，債權人應積極配合受領給付，但如債務人是部分履行且該部分履行損害債權人利益的，則債權人有權拒絕接受該履行。如我國《合同法》第七十二條：「債權人可以拒絕債務人部分履行債務，但部分履行不損害債權人利益的除外。
」因此在合同履行過程中，債權人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產公司將未經竣工驗收合格之商品房轉移給傅某占有時，傅某在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但傅某接收未經竣工驗收合格之房屋，並不能視為雙方對房屋交付條件達成了變更。
因為傅某選擇接房，其並未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責任。而且根據我國《合同法》第七十七條「當人協商一致，可以變更合同」的規定，只有雙方協商一致才能變更協議。但在本案中，乙房地產公司明確告知其所交付使用
的房屋未經竣工驗收合格，其並未作出變更房屋交付條件的意思表示；而傅某也僅對是否接收未經竣工驗收合格之商品房作出表示。因此雙方並未對房屋交付條件進行協商，因而房屋交付條件並未變更。此外，我國法律法規明確規定商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預，如果當事人協商約定的交付條件低於標準，則該約定因排除適用法律強制性規範而無效。
因此傅某明知房屋質量未經竣工驗收合格而接收房屋，並不能視為雙方未對房屋交付條件進行變更。
3、乙房地產公司交付使用的房屋不符合合同約定，應如何承擔責任？
我國《合同法》第六十條明確規定：「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」在本案中，傅某與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應在2023年12月31日前將質量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付給傅某使用。
從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個層面的內容：一是要在約定期限內將房屋交付給傅某使用；二是要確保其在約定期限內所交付的房屋經質量驗收合格和竣工驗收合格。因此，雖然乙房地產公司在2023年12月1日將未經竣工驗收合格的房屋轉移給傅某占有應視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此乙房地產公司交付使用行為違約。
根據我國《合同法》第一百五十五條規定：「出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。」而《合同法》第一百一十一條規定：
「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。」因此在本案中，乙應按照合同約定承擔違約責任――如逾期
交房傅某仍要求繼續履行合同時，乙應自約定交房的最後期限的第二天起至實際交房之日止每日按傅某已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。由於在該約定中「逾期交房」是指逾期交付質量驗收合格和竣工驗收合格的房屋，其包含了兩個層面的內涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質量驗收合格和竣工驗收合格逾期。
因此乙房地產公司於2023年12月1實際交付了未經竣工驗收合格的房屋，沒有「逾期交房」第乙個層面的違約行為。但由於其所交付的房屋未經竣工驗收合格，故其仍存在「逾期交房」第二個層面的行為――竣工驗收合格逾期。因而，二審法院根據「逾期交房」包含兩個層面的違約行為，乙房地產公司僅存在第二層面的逾期行為，從而將合同約定的每日萬分之二的違約金標準酌情減輕至每日萬分之零點五計算，判決由乙向傅某承擔自2023年1月1日起至2023年9月30日止的逾期交房違約金是正確的。
（作者單位：重慶市渝中區人民法院）
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