2001-11-23
日前，我市第五次人口普查資料向社會公布，有關主要資料如下：
1、我市共有常住人口741.14萬人（包括外來人口，不包括外出人口），自2023年第四次人口普查年平均增長11.92萬人，增長率為1.77%。
2、在各市區中，雁塔區81.00萬人，碑林區71.16萬人，蓮湖區64.32萬人，新城區53.64萬人，灞橋區50.38萬人，未央區46.91萬人。
3、全市共有家庭戶192.00萬戶，家庭戶人口為651.94萬人，平均家庭戶規模為3.40人。
4、全市0-14歲的人口153.34萬人，佔20.69%，比上次普查比重下降了5.
02個百分點；15-64歲的540.96萬人，佔72.99%；65歲及以上的46.
84萬人，佔6.32%，比上次普查上公升了1.11個百分點。
5、全市接受大學（大專以上）教育的81.02萬人，佔10.93%；接受高中（含中專）教育的141.11萬人，佔19.04%。
6、全市共有416.05萬人居住在城鎮，佔全市人口總數的56.14%。
從上述人口普查資料中可以發現，作為影響我市樓市營銷的消費者概貌，在很大程度上決定著我市樓市營銷的發展前景與各種各樣的營銷機會。
一、市場發展前景持續樂觀
在統計結果中可以看出，我市人口仍持續增長，而且居住在城鎮的人口數量已經超出居住於鄉村的人口數量。從此可知，我市樓市的發展將隨著人口數量的不斷增長和人口趨於城市集中的態勢而表現出良好的發展前景。
首先，市場需求將持續增長，這種增長將僅僅也只侷限於適應絕大多數人口消費的普通住宅。其次，需求情勢將逐步發生演變，隨著少、中、老年各群體數量的改變，將衍生出新型的消費結構層次。儘管目前的購房主體並不因不同年齡層次群體數量的變化而發生大的變動，但至少為樓市的營銷帶來更多的營銷機會。
再次，隨著我市人口素質的不斷提高，市場總體消費力將繼續提高，具備購房能力的群體將繼續增加，由此將帶給樓市更多的現實的銷售機會，促進樓市的持續健康發展。
二、重視樓市地段選擇和區域開發
房地產開發的至理名言就是地段決定原則。房產商在決定投資地產進行開發時，應注重地段的選擇。這種地段的選擇並不只限於找一塊好地皮，比如常規意義上的商業環境、生活環境、交通環境、教育環境等質優因素外，更為關鍵的是，房產商在選擇地段準備開發時，必須相應地研究所選地段的下述幾種質素：
1、該地段對周邊人口的輻射與影響能力，包括現實的與潛在的；
2、該地段周邊人口的人口結構、消費結構的變化與發展；
3、西安市區域內該地段的影響力與競爭力；
4、該地段所影響範圍內人口的職業變動情況。
從這次統計結果中可以看出，市內各區人口分布並不均勻，相反有大的差異。儘管目前城市各區的分別主要的行政區劃外，對於人口的區劃並不十分明顯，而且在賣樓時，受人口行政區劃的影響並不大。但毋庸質疑的是，各區人口的分布情況對於樓市營銷仍有重要的影響，開發商在投資地產進**屋開發時必須予以重視。
簡單而言，如果按照城牆內區域、小寨附近3公里範圍內等區域進行人口消費調查，所獲得的資料將對開發商的有關地產投資開發產生極為重要的影響。只不過這次所公布的資料是按行政區劃公布的罷了。
三、房產開發應重視家庭戶規模為3.40人的家庭戶
在現實的開發情形中，許多地產商往往由於特定的定位需要，將單位戶型面積一味求大，而真正適合絕大多數家庭戶消費的小戶型卻總量偏少。
在統計結果中，全市共有平均家庭戶規模為3.40人的家庭戶192.00萬戶，對比而言，這一群體十分龐大，若按戶均一套住房來算，市場將需要至少192萬套住房，按套建築面積80平方公尺計算，將需總量約15360萬平方公尺的住房。
當然，這只是就家庭而消費的簡單估算，除去非西安市區住戶、不具備購房能力的住戶、已有住房並不打算再購房的住戶等因素，或許這一總量將削減很大一部分，但它帶給市場的消費能力仍然是十分巨大的。
按照家庭戶均人口3.40人以及目前市場上所具備的資金周轉與消費能力等因素，參考西安房地產資訊網資料庫中的有關消費者資料，目前市場上對住房的消費需求主體應該是面積均小，建築面積不超過100平方公尺，最好在70-90平方公尺之間，戶型以二室一廳或三室一廳、兩室兩廳為主體，並且房屋**在1000-1500元之間的房屋。
綜觀目前西安市場上開發的房屋，這樣的房屋並不多見，只有少量的樓盤能滿足需要。另外有一些樓盤，雖說面積、**等都符合需要，但並不宜居，因此賣的也是磕磕袢袢，並不盡如人意。
四、房屋需求品質逐步提高
當人口的素質提高到相應水平的時候，相應地就要求市場上所提供的消費品達到相應的水平，住房尤其如此。
在統計結果中，我們可以看到，我市人口素質在逐步提高，高中專以上學歷教育的人口總量共佔約222.13萬人，比例約29.97%，相比第四次人口普查，人口素質提高迅速。
從我網多年的統計分析結論可知，人口素質提高之後，其對住房的需求品質相應提高。但這種提高並不限於面積求大、居家求豪華，更為重要的是，要求所購房屋具有良好的宜居性和健康品質。
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