別墅歷經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現階段開發別墅極具挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。
該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。
第1操作環節：別墅專案開發前期戰略分析
分析a：別墅專案特性剖析
別墅的詞義出自「別業」是指本宅門外供遊玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有「修營別業，傍水依山，盡幽居之美。」改革開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。
八十年代後，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做「別墅」，甚至高層公寓頂層複式單元也被冠名「空中別墅」，功能上不僅是遊憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
別墅面積標準從 100-1000平方公尺均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有併聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。
結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由於占地和市政投資不經濟，因而售價高，**從節約土地資源出發，也有一定限制。
未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：
（1）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，最大限度表現和利用自然環境。
（2）智慧型化。重在運用最高技術裝置，提高生活工作的效率和舒適度。
（3）個性化。極力體現業主或建築師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。
（4）社群化。創造一定的群體氛圍，方便資訊交換和商務活動，豐富社群文
化。 分析b：別墅專案開發的致命陷阱
現有一些度假別墅專案主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅專案由於急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅專案主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。
一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀並不優美的山地。在銷售遇阻後，**一降再降，有的別墅降至每平方公尺2000元，比同區域住宅**還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建築都體現一定檔次，配套設施要求高。
而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由於片面追求利潤，強調銷售面積，只顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。
分析c：別墅開發市場背景分析
以深圳為例，隨中國經濟的高度發展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構及大型國有機構。據統計，世界500強經濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設立總部或分支機構，加之國有大型機構及香港、台灣、內地三資及私營企業落戶深圳，巨集觀利好形勢下，給深圳別墅物業也帶來無限商機。
目前深圳市場已建和在建專案詳情見下表
已建專案青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建專案華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心
由於別墅物業所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。
分析d：別墅專案總體銷售狀況
目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有
四、五的還在發售，也有個別樓宇發展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經過市場調研後發現：別墅專案大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區域相對其他更為優良，其原因主要是利益於優越地理位置及無與倫比的自然環境。
隨著深圳房地產大市日公升溫，別墅物業的**已見底回公升，部分別墅的公升值潛力正在逐漸的顯現出來，近期位於銀湖區域的「鳴翠谷」熱銷就是乙個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業的發展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結果。
第2操作環節：掌握別墅開發核心要素
核心要素a：**因素
別墅物業本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對**並不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，**可達2萬／平方公尺，低價不足1萬元／平方公尺，主要是各別墅在區位、環境、物業綜合素質及物業管理上的差別引起的。總的來說，從**上看，有以下幾個特點：
（1）別墅所處區域對**影響較大，其中距市中心區較近的別墅**相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠的則**相對偏低。
（2）深圳別墅市場總體**不高，主要由於目前現有的別墅除少數別墅外大多素質不高。有部分別墅內部環境較差，且周邊自然環境已部分遭破壞，而且有的別墅由於城市建設的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。
（3）別墅物業配套設施差異較大。近期開發別墅追求高質素物業管理，配備較為全面的娛樂及健身設施。
隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿組織等眾多因素，深圳別墅公升值空間更大，具體資料見下表
年份年度港幣**指數公升幅
1990 7330 206 6
1991 9382 264 28
1992 14424 405 53
1993 15900 446.5 10
1994 14500 354.7 -20.6
1995 13662 332.7 -5.7
1996 12466 300.7 -9.6
1997-1999 14370 13.20%
由上表可見深圳別墅物業自2023年**，原因是整個地產市場滑坡。2023年底，別墅物業**逐漸回公升。
核心要素b：別墅專案選址策略
穆天子山莊的發展商選中在南海市獅山區興建這個北美式純別墅樓盤，是經過詳細的市場調查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白雲山為賣點的白雲堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態型、健康型社群為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。
值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經濟發達程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。
因此穆天子山莊發展商果斷決策，在這個空白區域發展高檔物業，不但吸引了不少廣
州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡繹不絕。
核心要素c：別墅專案定位策略
廣州市郊別墅在過去未能形成氣候，定價太高、銷售緩慢是一大主因。除了因為前幾年政策上的因素、地產過熱因素使得開發成本高企之外，發展商對別墅市場的過高估計也是原因。在南湖附近的幾個別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，**稍低外，其他接盤均價都在六七千元每平方公尺之上。
最高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方公尺。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價在四五千左左右，無疑在市場中更有競爭力。另外，市郊別墅以前不注重規劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。
松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因為規劃較為合理，雖然其性質是宅基地，定價也不低，均價超過五千元每平方公尺。
核心力素d：別墅專案規劃策略
不少大型樓盤的總體規劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發展商特意聘請香港石安空間建立****和順德設計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風格的小區，每個小區都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。散點布置，不同於中心圍合的景觀控制論。
核心要素e：別墅專案建築風格策略
別墅的建築標準
在設計上要有獨特的建築風格和非常合理的別墅使用功能
須有必要有配置和多方位功能服務
應採用先進的建築工藝、技術和材料綜觀珠三角現時的一些著名別墅樓盤，其建築外形仍難以擺脫當地鄉土氣息（俗稱農民樓），而穆天子山莊的發展商直接引進了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每乙個細部都散發著濃郁的北美風情。
核心要素f：別墅專案室內設計策略別墅專案室內設計要點
別墅的建築與室內設計以「自然健康、舒適環境」為原則，風格淡雅清新，內部配套設施高檔齊全。為了保證主業使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮：
（1）功能分割槽合理
（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性
（3）建築、室內配套裝置強調「環保、舒適、寧靜、安全」
（4）考慮家庭結構，適合不同年齡人群居住
核心要素g：別墅專案結構風格策略
在普通人眼中，別墅一直是時尚、經典、舒適、豪華居住條件的標誌，但以往眾多別墅「農民屋」式的外形與結構，卻令不少高品味的消費者大失所望。近年，不少外國建材公司在深入中國房地產市場的同時，也帶來了結構風格各異的新式木結構別墅和輕鋼結構別墅。
1、木結構別墅
木結構是美式別墅中歷史最悠久的結構方式。據研究，美國的木結構房屋最早可以追溯到十八世紀一而目前美國已建的113萬棟別墅中、就有98%屬於木紀構由此可見，木結構房屋並不是一般人所想象的那麼不堪年月和風雨。
木結構別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材製品，而這些木材製品在生產過程中，經過不同的生產程式，已經具有防潮、防蟲、耐高溫等特點一與普通的磚混結構房屋相比，木結構別墅建設的成本低、環保、抗震等優點更是顯而易見的。不過，木結構房屋最大的特點，還是其上下層牆面不用全部對齊、為樓面設計提供了無限的想象空間。
可見、木結構別墅是喜歡懷舊、追求休閒的最好的選擇。
2、輕鋼結構別墅
近年廣東省內興建的新式別墅
廣東南海穆天子山莊別墅輕鋼結構
深圳仙湖山莊別墅木結構
廣東紫雲山莊高爾夫社群別墅輕鋼結構
深圳蛇口鯨山美式別墅輕鋼結構
汕頭海外商品公司會所及豪華別墅木結構
輕鋼結構是近年由國外引進的新興建築理念之一，是在木結構基礎上的新發展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，具有極強的堅實性、防風、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，並具有很強的綠色環保概念。
輕鋼結構別墅外形新潮、豪華，深得時尚人士的青睞。
核心要素h：別墅專案戶型策略
新式別墅結構先進，款式多樣，結構簡易，裝修現代齊全，面積在250平方左右。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流型別。在造價方面，包括整體裝修在內，造從顯吸4000元/平方公尺左右的新式別墅亦是較合理的選擇。
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