論現代酒店的興建程式
目前，我國酒店業發展正處於下列兩種轉型狀態中：(1)按照十六大的精神，我國大部分國有酒店的產權改革將採用民營化或國有資本與海外資本及國內民營資本的混合化形式，因此酒店拍賣、收購、兼併等產權交易將迅速發展。(2)隨著入世後外資酒店與外資酒店集團在我國的加速發展，我國酒店業經營管理的專業化與市場化要求將提高，酒店連鎖集團也將迅猛發展，越來越多的單體酒店將委託酒店管理集團或職業經理人進行管理；另外，一部分國有酒店或國有酒店集團將劃歸國有資產管理委員會管理，如上海錦江國際集團已劃歸上海市國有資產管理委員會管理，這兩種發展趨勢將使我國酒店所有權與經營權的分離更加普遍化。
上述兩種轉型狀態呼喚著我國酒店業主要認真研究下列關鍵決策問題：(1)現代酒店的興建程式；(2)現代酒店管理合同的談判與管理方法；(3)現代酒店集團的事業部設計、管理以及投資發展戰略的制訂方式；(4)現代酒店的財務管理體系；(5)現代酒店資產價值的評估與交易方式；(6)酒店業的盈利狀況與發展趨勢分析等。國際上經常舉行為解決酒店業主所面臨的決策問題的酒店業投資大會。
如2023年2月舉行的美國酒店業投資高峰會議(the americas lodging investment summit，february 4，2002)討論研究了下列問題：(1)酒店業的發展趨勢**；(2)各類連鎖酒店細分市場的發展趨勢**；(3)酒店業盈利狀況的分析與**；(4)酒店業的財務壓力衡量，包括貸款違約狀態與損益平衡點分析；(5)酒店業的供給與需求狀況分析。
限於篇幅，本文只論述現代酒店的興建程式。它主要包括：(1)酒店興建的基本程式；(2)制定酒店專案開發的兩個重要檔案；(3)酒店管理公司在酒店興建中的功能及主要工作；(4)酒店工程專案管理公司在酒店興建中的功能及主要工作；(5)酒店專案技術設計部門的工作；(6)酒店專案承建商的工作。
一、酒店興建的基本程式
我們以香港酒店興建的基本程式為例來研究說明這一問題。酒店業主是酒店物業的投資者和資產擁有者。他的目標是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報率。
為了確保這一最終目標的實現，他往往組織兩方面的專業人事參與投資決策和專案的興建，他們是酒店管理公司和工程專案管理公司的人員。酒店管理公司和工程專案管理公司將從不同的側面來參與主持酒店興建的全過程。簡單地說，前者側重於軟體，後者側重於硬體。
現代酒店興建的一般程式可以概括為：以業主為主體，組織酒店管理公司和工程專案管理公司，包括技術設計部門和總承建商，完成酒店專案的規劃、設計、建造、經營準備和經營管理實施的全過程。各參與部門的功能與工作內容在下面相關部分會展開論述。
二、制定酒店專案開發的兩個重要檔案
酒店專案開發需要制定兩個重要的指導性檔案：(1)酒店專案的可行性研究報告；(2)酒店專案的總投資預算檔案。當然，上述兩個檔案也可以結合為乙個檔案，即酒店專案的可行性分析。
1、酒店專案的可行性研究報告
由酒店管理公司依據香港旅遊協會發布的市場**資訊，提供擬建酒店的選址、型別、檔次、規模等方面的諮詢意見，**其經營效益。由工程專案管理公司會同技術設計部門，依據酒店管理公司的諮詢意見，初步估算建造的投資額。綜合上述兩方面的資料，運用靜態與動態的投資效益和投資償還期的測算法，編制酒店經營可行性分析報告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份。
可行性分析報告是酒店業主投資決策的依據。
2、酒店專案的總投資預算檔案
酒店專案的投資預算又可以分為兩部分：有關物業建造部分的投資，包括土建、機電、內裝飾和市政配套等，這由技術部門編制；有關酒店經營管理方面的投資，包括經營管理的物品、市場推廣、**、公關、人員配備、培訓以及相應的經費等由酒店管理公司編制。
上述兩部分的總和，再加上適當的不可預見費，即為酒店專案興建的總投資預算。
三、酒店管理公司在酒店興建中的功能及主要工作
它受業主委託，負責酒店專案發展的諮詢服務，同時也是經營管理的承擔者，其主要工作簡述如下。
1、提供酒店專案發展的諮詢意見
內容包括：(1)酒店選址、型別、檔次與規模；(2)酒店內部各類客房的數量分布、分配，餐飲場所特色和公共設施的功能；(3)酒店市場營銷策劃與經營測算。
2、策劃酒店經營管理模式
內容包括：(1)經營管理組織機構；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經營管理程式；(4)制訂經營管理的方針和政策。
3、籌備酒店經營管理物品
內容包括：(1)客房用品、設施；(2)餐廳用品、設施；(3)廚房用品、設施；(4)其他經營管理的用品、設施；(5)各類原料。
4、探索並明確客源市場
內容包括：(1)調查研究，確定酒店的目標客源結構與市場定位；(2)組織酒店對外宣傳；(3)組織酒店對外公關工作；(4)建立銷售網路。
5、編制酒店經營預算
內容包括：(1)試營業預算；(2)正常營業預算；(3)五年營業規劃與測算。
6、招聘人員與實施培訓
內容包括：(1)招聘中、高階酒店經營管理人員；(2)招聘酒店基層服務人員；(3)實施全員培訓。
酒店管理公司在做好上述各項準備工作基礎上，對酒店設施、裝置進行驗收、接管，然後著手酒店的試運轉，並逐步過渡到酒店的正式開業。
四、酒店工程專案管理公司在酒店興建中的功能及主要工作
它受業主委託，負責酒店建造的組織和監督工作。工程專案管理過程是隨專案的準備工作而開始的，並以建成交付使用而結束。其基本任務可以概括為：
最優地實現該項目的建造總目標，也就是以盡可能少的費用、盡可能快的速度和優良的工程質量建成工程專案，使其實現預期的功能。為了完成好這一基本任務，在工程專案建設全過程的每個階段上，都要做好以下四方面的工作：
1、組織工作
內容包括建立相應的管理機構，制定工作制度，選擇設計、施工單位，撰寫各類招標檔案，並實施招標等。
2、合同工作
內容包括簽訂委託設計合同，施工總承包合同與專業分包合同，以及對合同檔案進行準備和對合同進行管理等。
3、進度、質量的監督控制工作
內容包括協調、監督和控制各有關單位的工作完成情況、施工質量和工期等。
4、財務工作
內容包括進行專案的可行性分析，控制投資數額和工程成本，結算工程款，處理索賠事項和組織工程決算等。
五、酒店專案技術設計部門的工作
它由專案管理公司推薦並經業主認可，然後由專案管理公司與各技術設計部門簽訂設計合同確定的。技術設計部門包括：建築師、結構工程師、機電專業工程師和測量師，其中以建築師為主體。
(1)建築師負責設計和總體的組織與協調，擔任酒店專案技術設計的總負責人。
(2)結構工程師按建築師的意圖，完成建築物的結構設計。
(3)機電專業工程師負責整個酒店專業機電裝置系統的設計與有關技術方面的意見。
(4)測量師在建築師的指導下，負責酒店專案建造的概算與預算的編制，各類招標檔案的編制以及對招標檔案有關數量方面的評估。
上述四方面的人員是酒店整個專案的技術設計承擔者，其中以建築師為專案設計的總負責人。
六、酒店專案承建商的工作
它們是由專案管理公司組織招標選出，並經技術設計部門審核、業主認可，最後由專案管理公司與總承建商或專業分包商簽訂承包合同確定的。它們是整個酒店專案的材料、裝置和施工的承擔者。總承建商是施工的總負責人。
(1)總承建商負責整個酒店專案建造的組織與協調工作，它還要完成基礎與主體結構及土建等主要施工任務。
(2)機電專業承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調；③給排水；④**；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等。
(3)裝飾承建商負責：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場所裝飾。
總之，酒店專案的興建是乙個軟體與硬體相結合，經濟、技術、設計、裝置材料、工程管理施工相結合，多工種前後銜接、交叉進行的系統過程。酒店業主通過酒店管理公司和工程專案管理公司，控制酒店興建的全過程，力求確保在預算範圍內，保質、保量、保工期地完成酒店的建設任務，及時交付使用，實現預期的酒店專案的投資目標。
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