專案總設計師陳溥財
蘇州銘星軟體科技****總經理
高階工程師註冊造價師
總工程師杜利同
蘇州市新天地工程造價諮詢事務所
高階工程師註冊造價師
總經濟師楊永明
蘇州市新天地工程造價諮詢事務所所長
註冊評估師註冊造價師
蘇州市新天地工程造價諮詢事務所
蘇州銘星軟體科技****
二00二年六月十日
第一章總論
第二章市場營銷策劃
第三章專案初步規劃與方案優化
第四章專案實施進度計畫
第五章投資估算
第六章經濟評價
第一章總論
一、專案名稱
蘇園（2002）03號地塊土地使用權競買可行性研究報告。
二、報告編制單位
蘇州市新天地工程造價諮詢事務所、蘇州銘星軟體科技****。
三、地塊坐落位置及環境
本地塊坐落在蘇州工業園區首期開發8平方公里內的**商貿區，在管委會大樓與**公園之間，呈東西向長條形，長約200公尺，寬約97.6公尺。四側以街道為界，北側為蘇繡街，東側為星桂街，南側為蘇雅路，西側為星都街。
北鄰都市花園，其餘三面均為空地。
1、園區概況
蘇州工業園區開發建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區的房地產開發也取得了輝煌的成就，園區房地產不僅發展快，而且銷售旺，成為人們嚮往的安家落戶之地。
蘇州工業園區的房地產於2023年開始開發建設。近年來，園區房地產蓬勃發展，從當年開發10多萬平方公尺到2023年的開發量70萬平方公尺，約佔市區總開發量的一半。2023年8月底，區內累計住宅開工面積130.
7萬平方公尺，竣工交付74.8萬平方公尺。在園區管委會的大力推動下，園區率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。
目前在園區樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2023年底，園區已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區住宅開發的乙個熱點，成為園區一道亮麗的風景線。目前，園區房地產產銷兩旺，銷售量一直遠大於竣工量，房地產專案大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。
園區住宅建設緣何呈現紅紅火火的態勢？關鍵是園區以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上「高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理」的四高之路。
2、園區總體規劃
蘇州工業園區是引進國外資金和管理經驗開發的舉世聞名的開發區，以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口60萬人。首期開發8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成乙個以工商業為主體、包括金融業和旅遊業的中心區；第二期環繞秀美的金雞湖，將建成乙個富有水城特色的居住區和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成乙個技術密集的製造業和加工業基地。
3、金雞湖景觀規劃
金雞湖位於園區70平方公里規劃區的中心地帶，占地7.4平方公里。根據園區總體規劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區。
2023年初，園區管委會委託國際著名跨國公司美國易道（edaw）公司編制景觀總體規劃，圍繞金雞湖規劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區。金雞湖的總體規劃已經中國、新加坡和美國專家審定，並獲得了中國國家發展計劃委員會批准。
該項工程總投資為11億元，施工區4至5年。
4、環境
中新雙方專家從蘇州工業園區開發伊始，就堅持國際化標準，注重融合現代國際城市規劃和開發建設的經驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規劃體系。同時，本著「先規劃、後建設」和「先地下、後後地上」的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發，不僅形成了與高科技產業發展相適應的投資環境，而且也創造了舒適怡人的高品質生活環境。
5、配套設施
蘇州工業園區借鑑新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規劃區內規劃19個鄰里中心，園區的住宅圍繞集商業、文化、社群服務於一體的鄰里中心布置，這種社群服務設施設計新理念的設施為社群居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區還新建了職業技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環境。工業園區社群服務設施的設計新理念的實施，是園區住宅開發建設成功的重要因素。
6、本地快環境綜述
園區住宅已形成規模，本地塊是**商貿區首塊拍賣地塊，**商貿區周圍地塊的住宅建設已近尾聲，**商貿區的開發是園區居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。
四、報告編制依據和用途
根據蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業園區國有土地使用權拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價諮詢事務所、蘇州銘星軟體科技****充分發揮其技術優勢和人才優勢，組織市場營銷、規劃設計、工程造價及經濟評價等專業的知名專家，利用蘇州銘星軟體科技****開發的《房地產開發專案經濟評價軟體》，在深入研究拍賣檔案和現場調查的基礎上，通過營銷策劃、初步規劃、投資估算和經濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產企業和提供貸款的金融機構參考。
五、評價指標與決策方法
1、評價指標
土地拍賣專案的可行性研究，其目是確定企業可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內部收益率期望值（加權平均值），財務內部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務內部收益率低於0的累計概率（導致損失的可能性）。
土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧型。本專案評價提供了多個決策方案，供投資者決策。
每個方案均列出了土地最高限價，財務內部收益率期望值，財務內部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內部收益率低於0的累計概率等四個決策指標。見表1。
2、決策方法
決策可以按以下步驟進行：
企業先確定目標收益率--基準收益率，每個企業對獲得土地的迫及程度是不同的，企業隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對專案收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業的現狀不一樣，基準收益率是不同的。
從表1中選擇內部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過「財務內部收益率達到基準收益率的累計概率」和「財務內部收益率低於0的累計概率」作出決策。
排除風險大的方案，當「財務內部收益率低於0的累計概率」很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的「財務內部收益率低於0的累計概率」都很小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該根據「財務內部收益率達到基準收益率的累計概率」來最後定奪。
「財務內部收益率達到基準收益率的累計概率」越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，各個決策者沒有乙個統一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關。
土地最高限價風險決策指標
表1第二章市場營銷策劃
一、市場需求**
1、用地要求及產品定位
本地塊規劃要求，第一層必須用於商業、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。為高層住宅和商業用房。建築高度50-60公尺（不超過19層），裙樓2-4層。
2、目前市場**
據有關資料，購買園區住房的人員中，園區公積金會員佔43.6%，城區人佔43.3%，外地人佔13.
1%。區內公積金會員購房人數絕對量逐年上公升，2023年為92人，2023年659人，2023年987人，2023年1713人，2023年1-8月1780人，累計5231人。園區現有公積金會員30900人，還有很大的潛力。
3、市場需求**
根據規劃，蘇州工業園區以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口60萬人。首期開發8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成乙個以工商業為主體包括金融業和旅遊業的中心區；第二期環繞秀美的金雞湖，將建成乙個富有水城特色的居住區和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成乙個技術密集的製造業和加工業基地。
60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方公尺，則需要2800萬平方公尺，**園區住宅每年的需求量見下表。在2023年累計可達到2769萬平方公尺。蘇州工業園區自2023年開始開發，到2023年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發展已有先例，蘇州照目前的速度發展，**是完全可能實現的，甚至可能提前。
詳見表2「需求量統計和**」。
今年開工面積50萬平方公尺左右，園區****今年全年可達到80萬平方公尺左右。開發量2023年至2023年平均增幅31.6%，由於銷售量等於開發量，預計2002至2023年的需求量仍將以14～20%幅度增長。
由此可見，存在較大的潛在需求量。
**漲幅2023年至2023年，平均漲幅9.5%，2023年至2023年，平均漲幅13.2% 。
需求量統計和**
表2單位：萬平方公尺
北部新區H29地塊專案可行性研究報告 M發
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