張燈結綵的售樓部、密密麻麻的人群、銷售人員聲嘶力竭的講解、高音喇叭不斷地廣播成交資訊、歌舞助興、南獅採青……這些原本讓人非常熟悉、隔三差五就會有個專案大搞一番的開盤活動，似乎在近幾個月中，已經很難再看到了。取而代之的是低調、平靜的內部認購專場：只有銷售人員與認籌客戶的一對一貼身服務；連開盤儀式都省了下來。
房地產市場遇冷，中山開發商在2023年年中至2023年年頭經歷了一輪「剛需收割」之後，進入了銷售黏滯期，市場上的需求量大減，銷售量萎縮。在這種情況下，購房者在觀望，看開發商**怎麼定，房價能否再鬆動；而開發商也在觀望，看消費者的購房慾望，對購房者的心理價位進行摸底。如果買賣雙方都沒有太大把握，沒辦法義無反顧地前行時，低調開盤成為最適合的銷售方法：
在針對性強、精確度好的「半內部銷售」中，開發商既保全了「面子」也保全了「裡子」。既得以成就銷售，而即使銷售不理想，也不至於大張旗鼓的「丟人」。
走到2023年5月中，大家不得不承認，樓市回暖尚待時日，埋頭賣房、迅速回籠資金才是房企營銷上冊。於是，越來越多的房地產專案開始不按套路出牌，羞答答的房子靜悄悄的賣，樓盤開售時只通過銷售人員向認籌客戶打個**告知一聲，其實，這就是每逢樓市調整期、發展商屢試不爽的「暗開盤」。
當年：「開盤秀」轟轟烈烈
不需要遙想當年，大概只需在半年前，開盤都是一件極熱鬧的事：售樓部裡人頭攢動，有時候甚至可以聚集到兩三千人，需要開發商出動遮陽大棚，移居室外；現場通過牌號順序依次選房，購房者手裡拿著戶型圖、**單，翹首以待；善於煽動氣氛的dj不斷地報告著一套套房子被售出的訊息，每一聲「恭喜業主某先生」都如同重錘敲打在還沒能進入選房區的vip客戶的心中；**的長槍短炮也對準銷控區，第一時間記錄著「2小時售罄」、「產品加推」的熱鬧場面；現場的營銷負責人忙得團團轉，專案老闆則是揹著手站在一邊，嘴邊浮起一絲似有若無的笑。
那時候，營銷經理的開盤預案中，要考慮現場**疏導問題，如果太多人提前來排隊怎麼辦？要考慮買房等候時間過長，後勤保障問題，準備好快餐、漢堡包和水；要安排好保安維持現場秩序，等候區、銷控區、簽約區、財務區，各司其職，乙個都不能亂。那時候，開發商頭痛的是如何拒絕插隊購房的要求：
房子不一定買得上，更不要提折扣了。
最近一次「現場遭搶購」的開盤「盛景」應該是在今年3月越秀·星匯雲錦的開盤，當天星匯雲錦首推中心園林共9棟17至25層小高層住宅，主力戶型為85至173平方公尺的二房至四房，共推約600套**，吸引了過千人到場，當日約2個半小時銷售率即超過七成，銷售416套。2023年年底、2023年年初也有一些專案做到了「開盤即售罄」：2023年底，時代傾城(中山)開盤，最低價也在4500元/平方公尺左右，開盤不到2個小時，時代傾城(中山)首推的279套**就被搶購一空，在首批單位售罄後，專案緊急加推**，當天就售出450套，銷售金額達3.
5億元。2月26日，位於廣珠城軌北站附近的大信芊翠家園公升級二期正式開盤，戶型為78至124平方公尺的二房和三房單位，起價3980元/平方公尺。低價、高價效比的自住型產品吸引了太多的購房人，2月26日，芊翠家園開盤，3980元/平方公尺起價，均價大致在5000元/平方公尺開盤銷售，開盤1個小時後，芊翠家園d3棟、e11、e12棟共推出100套78至124平方公尺全部售罄。
現在：集體「悄悄賣」
當前推盤的專案大多選擇了低調的銷售策略。
有「內部訊息」透露，5月19日是時代傾城專案新產品開盤加推的日子，記者到達銷售現場時卻「撲空」，現場全無開盤氣氛，僅有數字買家在售樓部裡諮詢、簽約，與正常開盤時的「彩旗飄飄、鑼鼓喧天」的熱鬧情形相比，大相徑庭。原來，專案正式開盤被提前近一天，從5月18日下午開始，時代傾城專案的9棟130套住宅已全面放開銷售，均價5200元/平方公尺左右。沒有報紙廣告，也不需要全市大範圍告知，只需通過銷售人員逐個通知已認籌了的vip客戶，加推的新產品便靜悄悄地賣了。
至於開盤當天銷售了多少，專案仍未給出「統一口徑」，而記者在市國土資源局官方**中查詢得知，截至5月23日發稿前止，開盤新售的9棟130套住宅只有9套掛上了黃色的「已售」標籤，意味著這9套住宅已被認購，開發商與購房者簽訂了合同，但未辦理登記確認，另外121套仍是綠色的「待售」標籤，表示這些房子符合銷售條件，允許銷售。
無獨有偶，與時代傾城一路之隔的寶嘉上築專案，也在5月18日晚上開盤，推售專案的最後兩棟樓王產品，單價在4700至5600元/平方公尺之間。同樣是沒有任何「風聲」，每天「撲料」的樓市記者們都是到了第二天中午才「聽說」已經開盤了，據說100套新品連夜銷售過半。
「悄悄賣」的樓盤還不只這兩個，南區的兩個專案越秀·星匯雲錦和中澳·濱河灣也在4、5月份「悄無聲息」地推售了新品單位，等到業內人士「收到料」趕到時，開盤的銷售工作已近尾聲。而開發區的千畝**君華新城更為低調，至今仍以「內部認購」的名義進行銷售，似乎也不想展示出大體量專案「開頭一炮」的氣勢。
而一些正在認籌，準備在5月底6月初開盤的專案對開盤日期、規模、方式、產品、**等資訊都諱莫如深。「什麼時候開盤、具體推哪些單位、賣多少錢，我們現在都沒有確定資訊。」這句話已成為了中山大部分房地產專案營銷人員對開盤資訊的唯一答覆。
有營銷**機構的市場部調研員感嘆：以往都是在報紙、電視或者戶外廣告上收到開盤訊息，後來只能在手機簡訊上留心，而現在，你想得到各樓盤銷售的第一手資訊，恐怕得自己拿幾千一萬的去認個籌才行，現在的最新資訊掌握在銷售人員和認籌客戶手中。
低調開盤更合時宜
在樓市大賣時，也有樓盤選擇在晚上悄悄開盤，不過那時多是因為**供不應求，為了避免購房者連夜排隊造成秩序混亂，「被逼」開盤。而如今，更多的是一種「多一事不如少一事」、「謹慎為上」的無奈。「首先是不願意造成太大的反差。
」有業內人士直言，新政後部分樓盤銷售不佳的前車之鑑，讓近期準備開盤的開發商都產生了不願成為「反面教材」的心態，「沒把握的情況下，誰也不願成為業內的笑話。」也有開發商表示：「我們現在不提開盤，但也不捂盤。
如果購房者來現場，我們照樣賣，只是不再做宣傳，低調出貨，賣一套是一套，邊走邊看，這樣既不違規，賣不好的話也不難看。」
在以往，普遍觀點認為，專案開盤時要人越多越好，有些開發商甚至會通過各種活動來吸納人氣，讓現場顯得人頭湧湧，這樣的目的在於「趁亂銷售」，營造出一種熱烈、火爆的銷售氣氛，讓購房者無法靜下心來仔細思考，在潛意識裡加快他們的購房速度。而低調開盤，則必然缺少了「人氣」這一先天優勢。
「開盤時人多當然好，只是如果達不到要求，就不如像平時一樣自然銷售就好了，免得到頭來做了個好大的陣勢，現場卻沒有人氣，也沒有成交，影響就更大了。」天睿地產市場總監陳彬藝說。
大地地產高階策劃經理馮瑞卿表示，乙個專案開盤或者加推，產生的實際影響一是實現銷售收入，二是引起市場關注，加大後繼推貨的影響力。如果這兩種基本條件不能同時得到滿足，那就需要慎重考慮開盤的聲勢了。「其實，從2023年年中開始，已經有不少樓盤選擇低調開盤或者低調加推；延續到2023年年中，基本很多**也被迫採取這種方式。
像遠洋城，從去年底開始就一直是低調開盤的。」馮瑞卿認為，各專案低調開盤的原因是認籌情況不太理想，認籌量不足，形成不了搶的氣氛。那麼，如果大張旗鼓的高調開盤，就會給客戶造成現場冷清的感覺。
「其實很多時候，下籌客戶對於購買這個樓盤已經有了一定意向，但是買與不買，就要取決於現場氣氛製造。而當這種氣氛由於人氣問題實現不了，開發商還要一味高調的話，就會適得其反。所以不如換種方式低調開盤。
而選擇在晚上，則是對認籌客戶形成一種客戶專場優先認籌的感受。那麼，相對而言，無論實際成交怎樣，也不會對樓盤口碑造成影響。」
開發商「見一步走一步」
在業內人士看來，「低調開盤」向來有之，只是在房貸新政風暴之下格外顯眼，賣房不再像以往賣白菜一樣簡單，開發商開始認為主流的高調鋪張開盤形式未必奏效，轉而選擇嘗試低調銷售，這種改變更為保守穩妥，不至於陡遇冰川。
馮瑞卿認為，目前開發商群體對於後市的預判並不樂觀，因此比以往更加強調走貨速度，如果再按照常規的套路來推盤，賣樓週期將會拉長，銷售壓力也隨之增大。所以，高調開放、認籌，延長蓄客登記期、低調開盤，並通過放大認籌優惠，以**來吸引客戶成為了2023年中山樓市新的**模式。「現在，各個樓盤實際成交比例比以往低了很多，即使是**，以前可能是**成，現在估計是
五、六成。即使是越秀·星匯雲錦的低調開盤，也比以往的開盤成交率低很多，因為早兩次開盤，已經把積累的客戶群消化得差不多了，當消化完成後，要重新積累就不是那麼容易了。估計往後越秀·星匯雲錦大張旗鼓開盤的機會也不多，除非積累客戶時間長，有足夠的人氣把握。
」在採訪中，記者發現，開發商和地產營銷人員普遍把「蓄客程度」當作是衡量開盤時機、方式、**、數量達到指標。摸清市場情況、探明消費者心理底線、找到更多的a級、b級客戶是開盤前營銷人員的最重要工作。據了解，在銷售現場，銷售人員一般會將上門登記的客戶分為a、b、c、d、e五級，其中，a級客戶是指有較大意向，急於買房，主動尋求購房資訊的人群；b級客戶是僅次於a級客戶，肯主動接近專案、較有意向，購房緊迫性不強的人群；而c級客戶是指有可能回頭，對戶型、**、折扣要求高的人群；而d、e級客戶則被列為「看熱鬧」、「觀光客」行列。
「開發商會在開盤前，讓銷售人員對自己客戶作評估，確定各型別客戶的比例是多少？衡量是否有足夠的『實客』，也就是a、b級客戶，是否會有較好的開盤效果，才決定是否搞開盤活動。開發商在認籌時跟你說不知道賣多少錢，也不知道什麼時候賣，其實沒有說假話，大家都得根據市場，一步一步來。
」陳彬藝說。
選擇低調開盤的理由
理由一：保證口碑
在目前市場情況下，公開開盤對於開發商的壓力非常大，一旦成交情況不容樂觀，經前來採訪的****之後，將在買家心中產生不良影響，之後的營銷過程將更加艱難。而暗開盤作為非常時期的非常行為，則可以避免這類問題。而低調開盤營造出一種認籌客戶內部優先認購的場景，在開盤時形成vip專場，折扣往往相當吸引，前來購買人群當中不乏內部關係客戶，由於**沒有公開，即便遠低於市場售價，也不會給人以降價**的印象。
這樣既能帶給認籌客戶「優越感、佔便宜」的感覺，又能將銷控現場的表現控制在少部分人群中，即使開盤銷售不理想，也可解釋為只供內部認購，尚未全面開售。一方面，避免了大規模開盤儀式後，購房者人丁寥落的尷尬；另一方面，開發商也可以重新調整銷售步伐和銷售戰術，在短時間內組織力量再度開盤。這樣一來，開發商一直努力營造的「銷售業績良好」的口碑不至於遭到嚴重損害，銷售速度掌握在開發商手中。
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