香港正佳物業
專業水準,構築卓越品質
劉兵本專案所直接針對的物件和層面有著根本的區別。其中發展商、投資商、經營者和終端消費者在當中分別扮演不同的角色。既有矛盾的衝突，也有利益的統一；既相互制約，又緊密依存。
因此報告中某些觀點和取向分別出自不同層面的不同角度，也分別代表各自不同的利益。我們相信站在不同市場，觀點將有差異。香港正佳物業公司唯有將這些觀點層層剖析，力求真實客觀反映出來。
方可有效把握和平衡其中尺度與關係，希望在市場對接中發現矛盾，進而解決矛盾。我們相信不同觀點的論證和推敲，更有助於專案良性發展。
1) 商場分割小鋪位銷售已風光不再
曾經轟動一時的「女人世界」，開業後遠未達到人們預期，「銅鑼灣」至今仍處於低迷摸索，這使得將統一產權的商場劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強。事實上，即使後來彩福大廈的裙樓商場因新一佳著名商家的進駐，和發展商不惜血本10年8%的回報率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也不可以輕易斷言市場可以接受這種商場鋪位劃分的形式。
因為，這種形式存在許多的問題尚未解決：
產權與經營權不統一的矛盾始終未能解決。
怎樣使小業主的利益得到保障？一旦大商家退出商場，誰來負責重新招租，各小業主之間的利益誰來平衡？
鋪位劃分過細、過小不利經營者使用。
發展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過小，以減少鋪位總值，降低置業門檻，擴大購買層面。而實際的經營者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導致銷售鋪位與經營鋪位完全不同的局面，一旦經營客退出重新招租時，必將引發各種矛盾。
經營管理水平是影響商場存活的關鍵因素。
商場內各鋪位利益相關，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場經營管理部門統一的管理協調商場才能做旺。但往往發展商將商鋪分割售出後，就不再理會經營的問題，這是導致目前眾多商場失敗的直接原因。
發展商能否「放水養魚」是招商工作的關鍵。
乙個新的商場開業需要培育市場的時間,發展商需要給經營客適當的優惠來增強其對商場的信心，從而吸引進場，這就需要發展商在一段時間內承受短期利益的損失，如減免租金、管理費等，這些措施對發展商的資金壓力較大，發展商面臨能否堅守難關的困惑；而發展商如果不「放水養魚」給租客以適當優惠，則商場招滿有一定困難，嚴重的會導致無法開業，發展商屆時將面臨更為嚴峻的形勢。
2) 街鋪始終受市場鍾愛
與上述情況不同，街鋪產權獨立，受其他干擾因素少，客流量僅受街道**的影響，生意好做長久，租金穩定。因此，商鋪的售價也穩定而高企，街鋪的價值為許多投資客和經營者認可，易受市場追捧。
3) 專業市場增多，競爭更加激烈：
訂立明確的主題，走專業化路線來吸引客戶的專業市場越來越多。
但是做專業市場需要一定條件才能成功：
可借用的資源優勢
規模、交通、配套等自身硬體條件
放水養魚」的可持續發展策略
和競爭對手或潛在競爭對手相比具有比較優勢
有較強昭示力
原則上不單純依賴批發客戶，還應具備較多的周邊零
售客戶，以積聚人氣
專業的商業經營管理
充足的資金、人才儲備
只有滿足上述全部或多項條件的專業市場，才有可能成功，如：享譽全國的賽格電子配套市場，就是依靠華強北是眾多的電子生產商集結地這一大的資源優勢，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強的昭示力等綜合優勢而發展起來的，並逐步發展成為輻射全國的專業市場。
雖說專業市場的成功案例很多，但更多的專業市場由於自身缺乏上述的條件或不具備比較優勢，往往在競爭中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。
4) 二層以上物業銷售難度大
凡是**的商業物業，無論是開放式商場還是獨立式商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過招租解決。
針對區域整體的經濟環境和商業氛圍.本策劃方案重點解決的問題將集中在以下幾個方面：
在競爭壓力強大的市場中，如何制訂準確的市場定位，選擇合適的目標客戶；
在同質化嚴重的區位上，如何突出專案的差異性，減弱區位劣勢的影響；
在商業市場低迷的情況下，本專案如何通過適當的營銷策略和手法，使專案收益更大。
通過市場分析，獲取專案在市場上競爭力的重要資訊，從而進行準確定位；
運用整合與創新的技巧，對營銷主題進行細緻策劃，構築專案參與市場競爭的有力平台，營造專案的核心競爭力；
了解目標客戶的喜好和消費習慣，創造最合適的銷售推廣體系。
深圳是中國對外開放最早的沿海城市，現在便捷的高速公路和鐵路，加上原有的船運等交通設施更加快了深圳和港台和內地和國際的**發展。
目前從整個深圳市地區市場來看，各個百貨公司和零售企業以及餐飲娛樂業的經營路線來看。國際性的名牌已在深圳出現，說明了深圳市民正日趨追求時尚消費。另外深圳有良好的飲食風尚，如日式的吉野家、韓式料理、西式的快餐如kfc和麥當勞等都已落戶，也有各式各樣的西餅屋，咖啡廳都分散在市區各個角落，說明深圳市民飲食消費的多元化和多樣化。
另外，屈臣氏的出現，更體現了深圳市民對西方購物方式的認可程度。
深圳人對服裝的設計款式和材料要求特別高，亦願意花錢購買時款衣裳。深圳人的衣著往往走在全國時裝潮流之前。
另外在娛樂方面、健身運動方面、美容健身的設施如舒適堡已進駐深圳，量版式ktv、保齡球等娛樂設施也到處可見，說明深圳這個多元化文化沉澱的城市對健身和娛樂的一種需求。
在如此的形勢下，本案須對市場進行十分透徹的調查剖析，進行專案評估，進行充分的規劃，克服自身不足之處，發揮長處，才能在競爭中脫穎而出，達到經營目標。
深圳市消費模式具有以下幾點特徵
1. 相對內地及其他城市.如廣州、香港，購物時間在晚上較多，一般商場在晚上22:00後關閉。雙休日購物的比較大，星期六購物較星期日多，而星期一至星期五的購物比例較少。
2. 服裝、休閒服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。
3. 注重衣著，餐飲消費較少。
4. 喜歡接受新事物。
5. 娛樂專案中，美容健身運動較受歡迎。
6. 綜合性百貨商場購物消費比例較高。
7. 喜歡商場內提供超市、時尚服飾、快餐和娛樂。
8. 喜歡商場大減價時購物。
9. 一般白領階層收入較高。
10. 旅遊觀光人士消費力佔據一定消費分額,涉外經濟發達.主要是港澳台等區域遊客及商務人士.
11. 喜歡到以往光顧過的購物商場如茂業等。
3,專案周邊概況
專案一般特徵
專案名稱：待定
區位位置：位於福田區彩田路與濱河路交匯處 .
專案性質：商住用地（非餐飲），期限為70年。
專案規模：本專案由住宅,四層商業裙樓一層地下商業樓層和兩層地下停車場組成。。
商場面積： 近16000平方公尺
商場現狀：整體已竣工三層。
專案個體特徵
商場整體外觀呈現出明快現代的風格，整體設計取向為開放式統一經營和管理的商業場所
商場周邊通**況良好，**物流可保通行暢通的狀態
3.1交通路網環境
交通網評析：
所處地理位置近鄰兩條交通要道——深南大道和濱河大道，毗鄰崗廈舊商圈，與皇崗村和皇崗口岸相守望，區域物流系統通暢成熟。交通四通八達,又與新洲路、金田路、彩田路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優勢。處於**規劃的福田中心區彩田路商業線中心（未來中心區南區商業中心一級輻射範圍），具有開辦商業的地理條件和區域優勢，周邊中高檔居民社群林立，消費資源豐富。
3.2商業環境
3.2.1商圈概況
專案所處商圈為深圳又一新興商圈———中心區商圈，深圳中心區作為乙個高起點、高標準、超時代的重點規劃建設區域，其商業前景必將成為繼華強北商圈之後又一嶄新亮點商圈。
3.2.2區域商業概況
區域主要行業調查表
行業分析：
區域內的超市百貨業供需兩旺，而家居裝飾行業總體處於乙個上公升階段，五金、家電業由於沒有專業細分市場而造成商業密度太低；就規模來看，家居裝飾已形成區域專業市場環境，商業空間很大，超市百貨隨人口的增加也會有一定的上公升空間；餐飲受**規劃的影響在商業**量上有一定的限制，隨即會產生很大的商業缺口。
3.2.3區域居民概況
片區目前的住宅區主要有崗廈村、福華新村、辛城花園、萬景花園、新一佳與好百年的商住樓和港麗豪園等，人口規模大概為：常住人口38,100人，暫住人口5.6-8萬，總人口11～14萬人；其中暫住人口近72%，總數不穩定，波動大。
（資料**：深圳統計局）
由於該區處於城市中心地段，房價房租較高，居民的普遍收入水平較高，消費能力較強。
區域內居民除了收入水平高以外，主要還表現了小資階層的特徵，如消費追求時尚、生活富有品位。
3.2.4 商業缺口
商業缺口明顯地出現在家居裝飾和餐飲行業，用地的性質排除了餐飲的可能，家居裝飾是缺口特徵最明顯的相關行業。以及部分的品牌女性購物和服務性商業。
國富集團年會策劃案
2010年國富集團年終會議策劃方案 第一部分 活動概況 一 活動主題 國富家園共樂 副主題二 活動時間 2010年12月31日 15 00 19 00 三 活動地點 名門大飯店 長春香格里拉大飯店是具有歷史豐韻的吉林省內唯一的國際五星級豪華酒店，中式宴會廳金碧輝煌，高貴典雅。四 活動目的 慶祝企業成...
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業務簡介 集團彩鈴虛擬網是中國移動面向集團客戶提供的彩鈴及話音優惠業務，根據集團客戶的要求制定相應的集團鈴音，在規定的時間內，作為內部員工移動號碼的被叫接續鈴音。集團彩鈴虛擬網組成員相互之間通話免費。業務功能 1 定製鈴聲 統一形象 集團客戶根據自身的需要，制定個性化的彩鈴，如企業歡迎詞 宣傳語 企...