建築經濟技術指標計算

建築經濟技術指標常見詞彙整理與計算方法

（1）容積率：即規劃地塊內各類總建築面積與地塊面積之比

計算公式為：容積率=總建築面積/土地面積

容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷執行。

容積率還可以根據建築用途的不同，分為全部建築容積率，公共建築容積率，住宅建築容積率等。

建築總樓板面積與建築基地面積的比值，與建蔽率為不同概念。例如：在1萬平方公尺的建築基地上，建有單樓層5千平方公尺，共兩層樓的建築，則容積率為100%，建蔽率為50%。

公式：容積率=總建築面積/總用地面積（與占地面積不同）

（2）建築密度：即規劃地塊內各建築基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建築密度=建築基底占地面積/地塊面積

（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和佔規劃地塊面積的比率，計算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

綠地率通常以下限控制。這裡的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬台的人工綠地。公共綠地內占地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。

（4）建築物占地面積：以外牆(底層勒腳以上)的外圍水平面積計算。構築物占地面積以占地輪廓計算，但不包括鐵路、道路，圍牆及管線。

（5）總建築面積：指在建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以下各層建築面積之總和。

以上所提到的規劃建設用地面積是指專案用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物(構築物)所佔面積、運動場地等等。

規定建築物應距離城市道路或用地紅線的程度，多層一般不小於退讓5m，高層退讓不小於10m

容積率是指乙個小區的總建築面積與用地面積的比率。

建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。

對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於**資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

這兩個比率決定了這個專案是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計乙個社群。乙個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。

容積率比淨容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指淨容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳淨容積率，於是，一些開發商就鑽法律的空子，將淨容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住後才發現上當了。

什麼是容積率？按照《成都市土地使用和建築規劃管理技術規定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建築面積的總和與建築用地面積的比值。容積率和建築密度直接關係居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。

但對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋**中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。

其他基本詞彙，住宅：

建築面積=套內建築面積+公攤面積(一般測繪部門會給出)

總建築面積=所有建築物的建築面積的和公攤面積=每戶分攤的公共部位的面積(一般由測繪部門給出)

公攤係數=公攤面積/建築面積根據《房產測量規範》房屋實測報告的房屋建築總面積包括：房屋套內建築面積和房屋分攤的共有建築面積。