傳統商業設施的開發商雖然並不重視策劃（即市場定位和業態組合等），但他們還是很在意商業設施的招商工作。可見招商在地產開發中的重要地位。
招商是商業地產收益的實現形式，乙個商業地產專案運作成功與否就看是否能按計畫成功招商。因而，對於商業地產來說，掌握地產商業的招商特點有利於商業地產專案的運作成功。與傳統的商業相比，地產商業具有如下五大特點：
目標客戶主次分明
首先是確定主力店群，其作用主要有四個：其一是有助於穩定整個專案的經營，主力店群一般占有整個專案一半左右的營業面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使專案更加穩定，且有利於專案的可持續發展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助專案在日後的運營中能在保持一定量的基礎上發揮更大的效用；其四是主力店群的進駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高專案整體租金收入。
其次是在確定了主力店鋪之後，再確定中小店群。其作用主要有兩個：其一是按業態組合設計招入中小店鋪，以滿足專案商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4 － 10 倍，有的甚至更多，其租金總和是專案的主要**。
租金高低懸殊，租期長短不一
主力店群投資大，投資**期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。其租金相對便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞增在 3% － 10% 。由於發展商考慮了多種因素，成功經營的主力店最終是有利於專案的可持續性發展。
而中小店的租期一般為 3 年左右，租金較高。以深圳市某近 80000 平方公尺的購物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為 80 元 / / 月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達 300 － 800 元 / 月，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。
招商時間長
地產商業的招商時間較長，從業態組合確定開始至專案全面營業，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。主力店群的招商集中在專案業態組合之後，規劃之前。而中小店群的招商則分散於整個專案的建設期間。
由於主力店群決定專案產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，並按其要求設計、建造相適應的產品及商業設施，而中小店群則對形成後的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定後才正式進行，當然專案建設期間可進行各類中小店的招商諮詢登記工作。
招商難度大
招商難度大的主要原因在於如下四個方面：其一是專案建設期較長，主力店群對專案業態化趨勢把握不住，不容易與開發商結成合作聯盟；其二，裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有專案裝修效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發展新的分店；其三是功能分割槽的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分割槽計畫，順利入駐相應的商店或服務機構可使各類店的經營互動起來，對於專案和各店經營有很大的幫助，而一旦某一類商店或服務機構招不進來，則整個專案服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經營。
在進駐決策過程中，各類店除考慮區域布局外，這一點也是考慮的重點；其四是營運尚較低的知名度和缺乏經驗，使招商難度進一步提高。商業地產在我國興起的時間不長，像廣州天河城購物中心成功經營的案例更是瘳若晨星，因而絕大多數的發展商或營運商並不具備豐富的商業地產營運經驗。
招商技術要求
招商技術要求高主要表現在四個方面：其一是招商人員需具備豐富的零售服務知識，招商人員必須熟悉商品或服務的類別及特點、商品或服務組合原理、**面、產品線、房地產開發、物業管理等相關的基本知識，掌握市場學、經濟學、管理學中的一些基本原理，了解租賃、消費、產品、銷售等相關法律法規；其二是招商人員需具備較強的招商技巧和談判能力。由於招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如製造某些位置有多家入住的搶手局勢等，在招商前期，主力店招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會大受商業物業的歡迎，其在某一區域內選址的機會也較多，因而要在了解競爭對手之後制訂出吸引人的條件和談判策略，並爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件；其三是需要具備較強的評估能力。
在租戶表達了入駐的意向之後，招商小組應派有關人員考察租戶的經營情況，特別是主力店的調查和評估，其評估的內容包括資金勢力、經營業績地、經營特色、註冊資本金、管理層的管理能力、營業額及其增長率、財務狀況、合作意願程度等專案，並按一定標準進行量化評估，為選擇租戶決策提供科學的資料及報告；其四是需要合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預算和招商效果，招商推廣策略應符合策劃內容的要求，並圍繞專案的市場定位、功能定位和亮點設計等內容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。
商業專案的招商與技術要求
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