第一部份市場調研篇
一、 武漢市房地產市場綜述
如果說成功的樓盤有乙個共同的特徵,那便是創新。
中國房地產發展，是模仿和創新的過程。那麼，何為創新、如何創新，成為房地產業內人士的一門重要課題。我們認為：
當乙個樓盤的創新之處與房地產市場的某個轉折點恰好合拍，那麼，這個樓盤就極有可能成為贏家。因此，市場是檢驗產品的唯一標準。
就我國房地產業市場現狀而言，北京、上海、深圳、廣州一致被認為是目前國內投資、開發業績最好的四個城市。作為這幾個城市重要的支柱產業和與人的居住生活最緊密的產業，之所以能夠取得成功，皆因其經營理念、設計思路和營銷手段入時得體，除此以外還得益於得天獨厚的國家方略、地方政策、開發機遇以及市場規範化的指導與作用。
作為武漢市重要的支柱產業----房地產業，其發展自成一體，特別是經過近幾年的迅猛發展己初具規模。2023年武漢房地產市場在**一系列財政政策及市**配套政策的持續作用和刺激下，承接上年度的拉公升之勢，繼續公升溫，市場主要指標都有較大幅度增長，整個市場明顯處於景氣狀態，市場執行狀況良好，主要表現為：房地產投資增幅繼續擴大，全年總投資量突破100億元；土地開發程序加快，新開工面積大幅增長, 竣工量躍上了600萬的台階；商品房預（銷）售面積同步上揚達到648.
03萬平方公尺,出現了供需兩旺的景象。巨集觀來說，它得益於國家全面啟動房地產市場各項政策的實施；微觀來講，它得益於廣大市民住房消費觀念的轉變和市民收入的穩步增長;得益於開發企業產品質量的全面提公升和營銷理念的不斷翻新；更重要的是得益於城市建設中長期發展戰略目標的確立和幾大經濟熱點(東湖高科、沌口經濟開發區、東西湖台商投資區等)系統工程的實施。
今年是我國加入wto後的第一年，武漢市房地產業迎來了空前的發展機遇，特別是以東湖高新科技開發區（俗稱「光谷」）為沸點的地塊十分活躍。根據武漢市房地產管理局提供的資料以及數次房交會的交易成果顯示，目前武漢市場產銷兩旺的樓盤的主要特點是：「環境好、規模大、配套全、功能多」。
在廣告宣傳上，口徑大致相同，主要突出的是:「生態環保、智慧型人文、管道淨水、集中供暖和寬頻網路」等。
本案地處光谷區域內，高等院校林立，科研院所眾多，屬高技術人才、高薪收入者密集區。今年將是「光谷」全面啟動最快、產業投資最多、基礎設施投資最大的一年，未來三至五年內，這裡的常住人口將突破50萬人，可以說，該區域正在成為武漢房地產開發最具投資引力、最聚人氣的地產熱點。近期多宗大單元地塊（緊鄰本案用地的周邊）成交便是證明。
二、 加入wto後，房地產的前景展望和影響分析
中國加入wto對房地產市場有何影響，其前景又如何呢？根據已掌握的資料、資料和資訊，並結合北京、上海、廣州、深圳等經濟發達城市的實際情況，我們認為：「入關」為加快我國的房地產的市場的發展和國際管理提供了契機。
總的來說：機遇將大於挑戰。
首先「入關」可帶來財富的積累。中國的經貿的大門已開啟了，將極大的吸引在中國的投資，增加其辦事機構和居住地，這對房地產發展是一大利好。作為中國又乙個重點的高科技產業基地不過一年時間，已經受到巨大的品牌效應，引起海內外各方人士的積極關注和極大興趣。
其房地產市場為業內人士普遍看好，特別是隨著城市建設中、長期發展目標的確立，必將有效地刺激城市土地的投資和開發。
其次，「入關」會在土地、房屋供給、產權制度的確定和相關法律，以及規劃設計、營銷、物業管理、融資等方面帶來變革。當然，「入關」 後有喜有憂，大的房地產商會喜；小的房地產商會憂。武漢市小作坊式、小生產式的企業佔了一定的數量。
他們的先天不足會在競爭中顯現出來，但企業為了生存將加速房地產業向專業化、規範化、規模化邁進。
第三，「入關」後關稅、建築費用的降低會使消費者住上低成本、高質量的好物業。尤其在開發、物業管理、中介**的人才的引進，會對房屋品質的提高產生直接影響。最近沿海及發達城市已有不少專案聘請境外的住宅設計所，景觀設計所進行專門設計，一改過去的粗放式經營、開發，「以人為本」的精細設計會越來越多。
漢陽「金色港灣」、廟山「玉龍島花園」便是採取上述模式。
綜上所述，2023年將是武漢房地產業蓬勃發展的一年，也是房地產市場最為活躍的一年，前所未有的發展機遇己經來臨。同時，我們必須清醒地認識到加入wto，對房地產業及房地產市場都有一定的積極促進作用，也會帶來一些衝擊，就武昌市場而言，具體表現在：
——住宅區：社群精品化
房地產經過十多年大發展，已進入到概念地產的時代，而市場上現有的產品,我們只能稱呼它們為高、中、低檔物業，而非精品。精品社群不等於**產品。主要是需要開發商通過對經營觀念的整合。
市場發展的關鍵在於理念，而不是產品、廣告等物理因素。理念傳播與概念炒作有本質的區別。對產品形象的整合，就是市場定位，將產品資訊進行處理，使之成為能輕易轉化為消費者認可的概念和視覺感受，並與消費者已有的價值分析理念相吻合；產品設計的整合，其中包括消費者的需求、資源技術、建築規劃、景觀設計、地理特徵、人文氛圍、戶型設計等進行整合，滿足消費者的心理認知，並能引起產生建築文化上的共鳴。
使消費者體會高水平的超值、超前的享受。
——物業管理：要求會更高
完善的售後服務和良好的物業管理在創精品小區中有舉足輕重的地位。任何產品都不可能完美無缺，完善的售後服務可以減少顧客購買的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業的品牌和形象。隨著消費市場的成熟，購房者不僅要求物有所值，更要求住得放心，方便。
目前已境外知名物業公司進駐武漢市場。
——開發商：融資多元化
房地產業是個資金投入很大的行業，如果整個市場的資金流量不足，將嚴重影響其順利發展。加入wto後，擴大開放市場，外資會重新關注我國內地市場，資金回流將是必然。大量國外金融機構進入國內，這樣可以改變現在房地產融資主要靠銀行貸款的單一格局，使房地產的融資更加多元化，對房地產業的發展有促進作用。
——房地產推廣：營銷整合化
由於消費要求分眾趨勢明顯，消費者成為市場的主角。而對這樣乙個營銷新時代，房地產市場整合尤其注重市場細分、專案優化、渠道多樣化和服務延伸四個環節。 由於房地產市場逐步健全，多個細分市場已經形成。
根據資料顯示，首次購房者和二次置業的消費者目標呈現越來越大的差異。因此，一些大公司也紛紛開始委託業內知名房地產**公司對預期目標市場進行綜合評估，包括購買力、購買需求、品牌忠誠度、單元面積、單價範圍、綠化要求、總價承受能力等幾十項經濟技術指標。房地產專案從審批、立項、開工、竣工至少需要二年以上的時間週期，特別是在「五年再造乙個大武漢」的光谷圈內，其房地產市場處於乙個快速增長期，產品更新快，因此，專案優化更是始終貫徹於整個專案的全過程。
從房型設計、平面規劃到總價範圍、購買力分析，讓營銷人員參與整個全過程。
總之，在目前市場條件下，房地產營銷將進入整合營銷時代。通過整合，使發展商找到目標市場，為購買者提供合適的**，嚴格按照市場化來運作，從而真正實現多贏的戰略。
「路漫漫其修遠兮……」只要我們審時度勢、堅定信念、勇於創新、就必定會迎來光明的前程。
三、 區域內樓市需求調查及發展趨勢
2023年，武漢「春季房地產博覽會」期間，由武漢市房地局及長江**社、武漢市億房**對參加本次房交會的消費者進行了隨機問卷調查，共發放了「購房需求情況調查問卷」1800份，收回問卷1265份，其中有效問卷1100份，有效問卷率為87%。通過對這些有效問卷分析，可以看出武漢市民購房的一些新趨勢。
這次調查顯示，在最近兩年打算購房的人數佔被調查者的87.41%，這表明房地產市場蘊藏著巨大的潛在需求。而不準備在兩年內購房的人中，持下述觀點者居多，一是無法承擔其總房價款或暫時一下子拿不出首付款，這表明房價及首付款方式依然是制約消費者買房的「瓶頸」。
其次是樓盤特色千篇一律，往往不能面面俱到，消費者難免留有遺憾，而一見傾心的樓盤，對於追求高品質生活的市民來說，還是乙個相當遙遠的夢。這恰恰說明了乙個問題：真正制約樓盤求市場、求認同、求發展的關鍵就是——品質。
毋庸質疑，這一市場動態，對於本案的定位與開發提供了極為重要的資訊資源，必須加以足夠的重視和對待。 購房目的: 絕大多數消費者購房首要考慮的是滿足居住條件或改善居住條件。
這部分人群的比例分別為42%和25%；而出於「投資」、「為他人購房」的比例分別為10%和5%，這說明目前武漢市民購房的目的主要只是用來居住. 購房選擇區域: 光谷地產板塊和南湖板塊被武昌市民一致看好，選擇比例分別為24%和27%，這說明隨著城市中心不斷外延，立體化的交通網路逐步形成，越來越多的購房者已從傳統的地段圈子中跳出來，轉而重視居住環境和居住質量，同時也給開發商乙個新的消費市場.。
光谷區域內空氣***，又擁有眾多高校，自然人文環境優越，眾多的專家、學者、企業家、高階行管人員全部雲集與此，光谷區域內房地產將以獨特的生態模式面向市場。
選擇戶型: 選擇環境與綠化的佔29.7%；選擇交通便利佔26.
3%；選擇社群配套優勢的佔24%；而選擇房價因素的卻只佔10%。 在對戶型的選擇上，小而全、功能配套齊全的戶型最受歡迎。有37.
74%的人選擇兩房，42.1%的消費者更趨向選擇三房,9.2%的人選擇四房以上。
資訊發布: 消費者逐步步入理性置業階段，如何獲得資訊是購房的第一步。而開發商傳遞的資訊仍以**廣告為主流。
選擇「網路**」比例達到了23 .52%，「報章**」亦依然是主流達56.12%，直接到開發商售樓部達9.
29%，可見開發商在專案推廣中，通過「網路**」了解購房資訊成為新的趨勢，建議本案在發售過程中建立專門的銷售網頁。 從以上幾項可以看出,武漢市房地產業的發展,只有開發企業選擇好的地理位置，塑造個性樓盤,在功能、戶型設計、環境配套上做到位，注重人居個性和人居環境，真正建造適合本地市場的品質優良的住宅物業,必定會得到市民的青睞。
四、 專案swot分析
（一）專案優劣勢分析
專案優勢分析
地段優勢：本案位於中國·光谷以東，雄楚大道延長線上，在地段上擁有無限的公升值潛力。中國·光谷發展迅猛,憑藉其技術優勢、產業優勢、集群優勢、軍工優勢、區位優勢、環境優勢、政策優勢、基礎優勢，知名度亦日益增強。
50平方公里的光谷區域內,有武漢大學、華中科技大學等23所高等院校，中科院武漢分院、武漢郵電科學院等56個國家級科研設計單位，10個國家重點開放實驗室，4個國家工程技術中心，已成為知識、人才的高度密集區，聚集了極高的人氣。包括本案所在的區域正逐漸成為開發的熱點,武漢市一塊新的商業「窪地」。近期本案周邊的地塊陸續被一些大公司或大專院校所購買，就是證明。
環境優勢：本專案位於號稱全國第二大智力密集區的東湖高新開發區內，是武漢地區空氣質素最好的地方。附近的主要景觀有北面的馬鞍山森林公園等。
本案所在區域原為廢棄農田，生態環境優越。人文環境屬上乘，自然環境亦得天獨厚。
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