邯鄲市2023年7月東區住宅市場研究報告
一、 區域概況分析
東區作為邯鄲市房地產專案開發熱點地區，專案開發數量眾多，專案總數共13個，其中在售住宅專案11個，占該區域專案開發數量的84.6%，且都為邯鄲市的知名房地產開發專案，市場競爭異常激烈，該區域在專案分布上呈現「高密度，兩中心」的態勢（專案主要分布地為龍湖片區、聯紡北路片區），7月份區域內無新專案出現，市場格局保持穩定，但隨著人民路沿線與來馬台區域舊城改造拆遷的進行，該格局將有可能被加強，區域內兩大中心的覆蓋面積將會擴大。可以看出專案所在區域市場環境特點為「住宅市場繁榮，市場競爭具有長期性，且異常激烈，」。
本專案處於區域市場的核心區域，非常容易受到市場產品擠壓的威脅，我們必須進行前衛的產品差異化**，加快銷售速度，用來規避市場風險。
二、 市場開發量體與銷售體量分析
(一) 區域市場產品規劃與**體量分析
邯鄲市舊城改造與周邊建設力度加大，造成市場**猛增，2023年預計邯鄲市全市的房地產市場產品開發體量將達到420萬㎡，其中年**量為100萬平公尺作用，年銷售量80萬平公尺。以此銷售速度計算，在規劃專案需5年方可消化完畢，未來邯鄲市場的銷售壓力長期存在。但截至2023年7月24日，邯鄲市東區市場住宅專案的產品規劃量約為217.
4萬㎡，其中市場**產品面積體量約為122.9萬㎡，區域市場呈現「規劃體量巨大，**量體較少」的現象。
(二) 區域市場**與銷售體量分析
截止2023年7月23日，本專案所在區域內的各大主要競爭對手的產品市場開發量體為10690套；市場**量體為5883套，佔總開發量體的55.03%，同比**2.92%；市場潛在**量體為4807套，佔總開發量體的44.
97%。區域市場的產品**量體進一步小幅增加，潛在**量體依然巨大，如果潛在**量體集中放量，市場將出現供大於求的產品市場擠壓。
截止7月23日，本專案所在區域內的各大主要競爭對手的產品市場累計**量體為5883套；市場累計銷售量體為3254套，佔總開發量體的55.31%；市場未售量體為2629套，佔總開發量體的44.69%。
區域市場住宅產品的供銷結構較為平衡，**量體持續小幅增長，銷售去化穩定，且有**。
三、 市場產品**結構分析
截止7月23日，本專案所在區域內的各大主要競爭對手的產品市場**面積結構為30-80㎡，80-100㎡，100-120㎡，120-140㎡，140-160㎡，160㎡以上，面積配比為3%/8%/46%/14%/22%/7%，同比上月80-120㎡產品市場占有比例增長3%；戶型結構為1房，2房，3房，4房，戶型配比為3%/28%/59%/10%，同比上月無變化，7月份市場銷售**的80-120 ㎡產品**量體繼續少量增加，但**量體依然缺乏，區域市場住宅市場產品**結構依然以120-140㎡兩三房為主力產品**。
四、 市場產品銷售**分析
(一) **趨勢分析
市場銷售繼續復甦，市場銷售呈現持續上公升的態勢，銷售量不斷提公升，到7月份，市場整體房屋銷售**略微上揚，區域市場產品銷售均價達到3860元/㎡，**50元/㎡，較上月**1.31%，市場產品銷售均價**勢頭強烈，但後期趨勢還很難判斷，仍然存在繼續**的可能。
(二) **區間分析
截止7月23日，本專案所在區域內的各大主要競爭對手的產品市場銷售**範圍為3700-4200元/㎡，市場最低均價與最高均價分別**136與154元/㎡，產品銷售均價為3860元/㎡，最高產品銷售**為4400元/㎡，最低銷售**3700元/㎡，單位價差高達700元/㎡。但單位售價差距依然很大，市場產品銷售**惡性競爭因素依然處在。
(三) 成交**分析
7月，各個專案為了提高銷售速度，依然沿用6月份的策略，採用了**優惠、打折、**的手段促進銷售，但打折幅度明顯降低，整體市場依然呈現「**高，成交價低」的狀況。截止7月23日，本專案所在區域內的各大主要競爭對手的產品市場銷售**3860元/㎡，市場成交**為3720元/㎡。
五、 銷售去化速度
(一) 市場銷售速度分析
市場經過5、6月的熱銷，進入7月份，雖然市場進入傳統銷售淡季的淡季，但由於市場轉暖，市場銷售速度並未出現大幅減慢，在連城別苑推出新**的條件下，市場當月的銷售速度有所加快，截止7月23日，本專案所在區域內，市場專案銷售的去化速度為1.74套/天，較6月份比市場專案銷售的去化速度下降0.24套/天，增長16%，市場**銷售出現增長。
（二）各類產品銷售速度分析
7月份銷售速度回公升，各個面積型別的產品銷售速度都大幅增長，但依然延續6月份的狀況，其以80-100㎡，100-120㎡產品銷售速度最快，銷售速度分別為3.3套/天、2.6套/天，市場產品銷售依然呈現「中小面積三房產品銷售迅速」的狀況。
六、 專案宣廣
市場進入產品銷售的傳統淡季，區域市場中各大專案都停止了專案宣廣活動，只是通過簡訊、dm派單等低成本活動為主。
七、 市場結論與專案應對建議
區域市場產品規劃量體巨大，但**面積相對較少，市場後期競爭殘酷。
區域市場產品開發量體保持穩定；市場**量體繼續小幅增幅；市場銷售量體保持穩定，階段性銷售量有所增加。市場產品**結構基本穩定。由於邯鄲市房地產市場的傳統淡季已經開始，所以本專案應充分利用優勢**刺激市場，吸引客戶，努力增加上客量，保障銷售。
市場銷售**的80-120 ㎡產品**量體少量增加，但**量體依然缺乏，市場**產品主力面積範圍仍為100-140 ㎡ ，且市場**量巨大，同等面積產品銷售的競爭激烈，在這種條件下，本專案應有效運用差異化產品營銷。
在市場銷售情況轉好的情況下，低價入市專案陸續小幅提高售價，市場整體房屋銷售**略微上揚，但市場產品銷售**惡性競爭仍然存在。由於本專案成本較高，沒有多少降價空間，在此條件下，本專案應該盡量保持相對的**穩定，不易大幅提價。
現在看來，由於房市持續回公升，市場需求開始放量，在重點樓盤的小幅放量的情況下，市場銷售速度開始階段性的增速，但持續性暫時難以判斷，在此條件下，本專案應該加速暢銷**的銷售，並帶動劣勢**的去化。
市場專案銷售的宣廣活動停止，專案銷售廣告支援不足，在銷售加速的條件下，本專案應該反其道而行，結合自身專案的推案情況，適當增加廣告投入。
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