新城工業園區員工宿舍專案
可行性研究報告
春曉濱海新城工業園區員工宿舍
xx濱海新城位於xx市xx區東南部，南臨象山港，北望杭州灣，東接六橫島，西連主城區，處於xx「一港兩灣」（象山港、杭州灣、三門灣）戰略格局和浙江現代海洋經濟產業帶的主軸中心，緊鄰國際主航道和錨區，是xx—舟山港一體化發展的核心區，也是中國大陸版圖臨海區域的最東端和距離xx市中心城區最近的濱海生活區域。與省級產業戰略平台——xx梅山國際物流產業集聚區範圍一致，涵蓋xx區梅山鄉（包含梅山保稅港區）、春曉鎮、白峰鎮的郭巨、上陽片區，規劃總面積約240平方公里，其中建設控制範圍約76.23平方公里。
不僅是xx中心城區的重要組團，更是省市發展海洋經濟、建設國際港口城市核心功能區、打造對外開放重要門戶的重要平台。依託國家開發程度最高的功能區——梅山保稅港區，xx將用10年時間打造xx中心城「臨海、看海、親海」的最佳居住之地，打造成為生態環保、旅遊休閒、時尚有品位的宜居宜業現代化濱海新城。這個地方不但倚山靠海，而且還有天然屏障與北部的重工業區隔離。
按照浙江省建設港航強省、發展海洋經濟和xx市建設國際都市經濟的發展思路，《xx市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》在要求提公升中心城區功能時明確提出「開發建設xx濱海新城」，《xx市xx區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》更是要求新城在各方面發揮作用：「充分發揮梅山保稅港區的引領帶動作用和濱海新城的支撐依託作用」、「濱海新城圍繞』新都市休閒示範區、國際化生態型新城』的戰略定位，建設』休閒旅遊、生態環保、宜居宜業、魅力時尚』的濱海新城區」。
濱海新城的功能定位是長三角區域性戰略門戶區、浙江海洋經濟發展先行區、新都市休閒示範區、國際化生態型濱海新城。
在梅山島與春曉之間，狹長的梅山水道一直處於渾濁狀態。隨著濱海新城的開發建設，梅山水道將實施一項龐大的水道攔壩工程，在水道南北兩端各建一條百年一遇防潮標準的海堤，三座水閘、海船閘，以及灘塗治理等，使梅山水道呈現藍天碧海的美景。梅山水道攔壩後，海水質量提公升，約有10平方公里水域出現清澈水面、蔚藍水域。
xx濱海新城以休閒度假為主導，涵蓋文化、休憩、娛樂、商業、居住等功能。xx濱海新城的梅山灣兩岸風情帶將呈現出五大主題區，分別是濱海公共休閒區、中心多功能區、生態濕地公園區、濱海配套服務區以及濱海度假區。
承辦單位為xx濱海新城置業****。註冊資本2600萬元人民幣。其中濱海新城建設投資公司佔80%，春曉資產經營管理公司佔20%。公司主要從事房地產開發、經營業務。
濱海新城建設投資公司由開發區控股****以貨幣形式出資，資金**由區財政局對開發區控股****注資解決。經營範圍：負責xx（春曉）濱海新城基礎設施的開發建設、經營管理，實業投資、投資諮詢服務等。
定位和目標：著眼於實現「三大平台」功能，即資金籌措平台、基本建設平台、投資執行平台，並逐步形成自主的核心競爭產業，擴大公司影響力，拓寬資金籌措**，加大資產投資力度，實現公司資產保值增值的發展需要。主要任務：
（1）資金的籌措，積極開展金融合作談判，爭取**在資金籌集過程中給予更多的、具體的、操作性強的優惠政策和提供擔保。（2）負責濱海新城基礎設施建設（根據新城指揮部確定的年度投資計畫，安排建設資金及具體工程實施）、實業投資及資產管理等工作。（3）按《公司法》有關規定，建立法人治理結構，實行規範運作，既對股東制定的長遠發展目標負責，也對xx（春曉）濱海新城開發建設負責，實現開發建設和投資運營兩促進的良好態勢。
本次新建專案春曉濱海新城工業園區員工宿舍基地所處位置為春曉89#產業基地配套地塊，地塊規劃邊界：北到洋沙山西六路，東至春曉西五路，南到海口西河，西鄰春曉90#工業地塊，總用地面積21360平方公尺， 其中：89#-1地塊為18793平方公尺，用地性質是其他居住用地和商業金融業用地，89#-2地塊為2567平方公尺，用地性質是公園綠地。
地塊基本呈長方形，形態較為規整。現狀場地已做場地平整。該地塊周邊環境優美，交通便捷。
專案功能定位為工業社群員工宿舍，服務範圍面向萬畝圍塘南側產業群和鎮工業小區。
場地的道路交通現狀：專案東臨春曉西五路，紅線寬度24公尺，雙向4車道，為城市次幹道；北至洋沙山西六路，紅線寬度16公尺，雙向2車道，為城市支路——場地東、北兩面的進入性較強、噪音較大，宜布置公共服務設施，而南靠海口西河，景觀較好，宜布置公園綠地和休閒設施、活動場地。西面受噪音影響小，宜布置宿舍建築。
專案地塊布東面以單身宿舍和商業為主，布有2層的商業店鋪及1棟11層的單身宿舍，西面是6棟11層以小戶型為主的員工宿舍，總建築面積39482平方公尺，專案總投資11166萬元。主要技術經濟指標詳見表1-1。
表1-1 主要技術經濟指標
專案地塊布局以單元式高層宿舍為主，依據地形分成東西兩個組團，兩組團均形成相對完整的綠化景觀空間。東西組團各自獨立，既減少相互影響，亦縮小空間尺度。基地以內部主幹道為界，主幹道以東組團定位為對外的白領宿舍區，以西為景觀宿舍區。
東組團以單身宿舍和商業為主，布有2層的商業店鋪及1棟11層的單身宿舍；西組團是6棟11層以小戶型為主的員工宿舍，強調舒適自然的居住體驗，布局錯落有張力。兩個組團之間為中心綠地，起到」外觀河景，內擁園景」的效果。
目前濱海新城的發展日新月異，規劃建設的「一帶二軸三片」空間結構日漸成形，即一帶：濱海旅遊休閒帶，主要以洋沙山風景區為核心，沿著蔚藍海岸向東西展延的濱海休閒旅遊帶；與梅山島保稅港區積極互動的二軸：山海文脈軸線、城鎮功能復合軸線；三片：
春曉經濟技術開發區形成東中西梯度有序、功能關聯的三大片區。西片區重點吸引具有高新技術趨勢和規模化傾向的產業、中片區為城鎮綜合發展區、東片區發展休閒度假和高階生態住區、科研孵化、會展。目前已有內外資企業陸續入駐工業園區，吉利帝豪轎車專案亦已確定落戶園區，人口將快速聚集。
為留住人才、穩定員工，達到企業平穩發展，企業必定想方設法提供合理的後勤保障以此來吸引員工，如果園區不能提供便捷可靠的基礎設施配套，企業有可能走入「辦社會」的歷史老路、背上較重的包袱。
本專案的建設是及時的，是解決入駐企業後顧之憂應採取的必然措施。
近幾年，企業在招工過程中普遍遇到「民工荒」現象，嚴重制約了企業的發展，也制約了當地企業的發展。這是由社會發展和新時期民工特點決定的，目前民工主力已轉變為「85後」、甚至是「90後」青年，一是他們從來沒有種過地，進城打工，很大程度上不是基於生存需求，而是要改變自己的生活，把打工作為尋求進城的機遇和途徑。二是這批人都念過書，有文化，比較了解外部世界，知道城鄉之間的巨大差別，城市文明對他們有巨大的吸引力。
三他們中的很多人是獨生子女，不能夠接受城裡的不公平待遇。四是已經具有樸素的但有時又有些盲目的平等和民主觀念，他們要求和城裡人一樣平等就業、平等享受公共服務，甚至得到平等的政治權利。總之，他們要求找出平等發展的機會，尋找精神上歸宿感，感情留人是很管用的一招，目前xx當地有些企業在逢年過節時包車甚至是習機票送員工回家取得好的效果，就是以情服人的例證。
作為管委會下屬具備職能的建設單位開展本專案建設，目的在於為企業提供有效便捷的保障，建成住宿為主，兼具衣食和娛樂的綜合體，為園區內入駐企業員工打造生活和精神家園，滿足了新時期員工的特點。
如果類似本專案不建設，將會造成配套設施不具備，為留住人才，部分企業考慮自行建設部分宿舍，一是建設成本較高，增加企業負擔；二是企業自建宿舍功能較為單一，難以滿足新時代員工的精神文化需要；三是需要用地，降低了園區土地使用效率。
為集約利用土地、助推高效企業的需要，建設本專案是有必要的。
專案投入總資金11166萬元，7800萬元**於金融機構貸款，3366萬元由專案承辦單位自籌。
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第1章概述4 1.1 專案簡介4 1.1.1 專案名稱4 1.1.2 專案位址4 1.1.3 專案單位4 1.1.4 專案負責人4 1.1.5 專案單位簡介4 1.1.6建設內容及規模6 1.1.7專案性質6 1.1.8 專案建設工期6 1.1.9 投資估算6 1.1.10 資金籌措7 1.1.11...
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