《深圳市城市更新辦法》拆除重建類政策解讀
自市**頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》（深府〔2004〕177號，下稱「城中村改造暫行規定」）和《深圳市人民**關於工業區公升級改造的若干意見》（深府〔2007〕75號）以來，我市相繼開展了城中村和工業區公升級改造工作。廣東省**於2023年8月出台了《關於推進「三舊」改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，下稱「省三舊改造意見」），進一步明確了廣東省三舊改造的相關政策，市**按其相關規定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市**令第211號，下稱「更新辦法」），該辦法自2023年12月1日起施行。
一、從「舊城改造」到「城市更新」
更新辦法中不再沿用以前的「城中村改造」、「舊村改造」、「舊城改造」等表述,而採用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提公升的「城市更新」概念。所謂「城市更新」是指對特定城市建成區內(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等),根據城市規劃和規定程式進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。
更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、挖掘用地潛力、拓展發展空間、促進社會經濟可持續發展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽物質形態改變的觀念，更注重城市功能提公升和舊城區活化的內涵。更新辦法為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結合,而且盡可能以綜合整治為主。
二、兩個新概念
（一）城市更新實行年度計畫管理制度
更新辦法規定「城市更新實行城市更新單元規劃和年度計畫管理制度」。我市的城市更新年度計畫包括城市更新單元規劃制定計畫和年度實施計畫兩部分，將每一年度的城市更新單元規劃編制和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新專案做出計畫安排,強化城市更新的計畫管理,保障城市更新工作的有序進行。
在已經完成的2023年年度計畫申報工作基礎上，市更新辦調整了更新單元規劃制定計畫管理模式，年度計畫不再採用一年一報的形式，而是常態申報的形式。
（二）城市更新單元
在更新辦法中首次提出城市更新實行城市更新單元規劃制度,並對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程式進行了規定。城市更新單元要按照有關技術規範,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃。
城市更新不再以專案為單位,而是更新單元為單位進行規劃，可綜合考慮單元內的規劃和配套設施安排，尤其是對單元內存在多個更新專案的，可以平衡各專案利益，保證配套設施落地，有效避免了以前按專案進行規劃的弊端。按照以前做法，舊改規劃按專案進行，如某一片區內有兩個更新專案，按規劃需安排一所學校時，由於無法平衡專案間利益，往往兩個專案都不願意接收學校落地，造成公共設施建設困難，無法實現完善城市功能的改造目標。
三、三方面突破
更新辦法主要明確了城市更新專案的工作程式、地價繳納標準、城市更新計畫管理等內容，在保持與原城中村用地改造地價政策延續的基礎上，對特區內外的城中村地價標準進行了統一，並主要是在以下三個方面進行了較大的突破：
（一）改造物件從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區
按照城中村改造暫行規定，「城中村」僅覆蓋規劃國土部門已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區、老屋村三類，我區大量原農村工業建成區域和舊城未納入改造範圍；而且從我區城市建設的現狀來看，原農村建成區域並未形成獨立街區，大多數地區是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設的規律。
因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區納入更新物件，並按照城市規劃和城市建設的規律進行改造，其突破意義是非常重大的。
（二）在改造主體產生方面充分發揮市場的配置作用，變事先確定為事後確認
更新辦法出台前，根據城中村改造暫行規定和我區相關檔案精神，舊城舊村改造主要由社群集體股份公司引入合作開發商、或街道選擇開發商報區**備案確定。確定後，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補償完成後辦理相關行政許可手續。
更新辦法在改造主體產生方面充分發揮了市場的配置作用，改造主體主要通過「收購」、「協議」等民事權利義務關係，由企業或個人完成補償收購後報區**確認的方式產生。這種做法執行了廣東省「三舊」改造檔案的相關規定。
（三）協議出讓作為一種可選的方式重新明確下來
按照市**城中村改造暫行規定，我市在城市更新專案上一開始採取的就是協議出讓方式。但由於國家規定經營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該採用何種方式出讓卻規定不明確。2023年底開始市國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新專案都要統一以招拍掛方式出讓土地使用權。
隨後，南山光大木材廠地塊、我區的迴龍埔舊村地塊、寶安寶城26區地塊以及福田錦龍新村地塊，在2023年底、2023年上半年通過掛牌方式進行了土地使用權出讓。考慮到城市更新專案用地的特殊性及其土地使用權出讓的可操作性，2023年9月，廣東省出台了省三舊改造意見，該意見明確可以採用簽訂補充協議或者補簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以採用協議出讓這種形式。
另外，按照更新辦法的相關規定，**主導收購土地整備的城市更新改造專案，其專案土地使用權應通過招拍掛方式出讓。
四、主要辦理程式
（一）城市更新單元規劃制定計畫：區**對轄區更新專案進行篩選，根據城市規劃、業主意願等情況制定年度計畫報規劃國土委員會，並由市**批准；單一主體的片區還可直接向規劃國土委員會申報。
（二）土地及房屋確權登記，此項程式主要是針對更新單元範圍的土地和房屋進行確權處理，具備合法登記的土地及房屋、權屬清晰的更新單元直接辦理後續手續。
根據省三舊改造意見，為完善「三舊」改造涉及的各類歷史用地手續，該意見規定了簡易的特殊處理方式。但是，歷史用地手續的完善須在2023年前完成，2023年之後該簡易處理方式不再執行。
（三）城市更新單元規劃的編制和報批，由區**組織申報單位編制單元規劃草案，單元規劃符合法定圖則的由市規劃國土委員會轄區管理局批准，突破法定圖則的由城市規劃委員會批准。
（四）企業、個人協議收購更新單元內物業，收購完成後向區城改辦申請辦理改造實施主體確認手續。
（五）改造單位辦理專案用地規劃行政許可，補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協議，補繳地價。
（六）更新專案開發建設。
五、補繳地價標準
更新辦法第三十六條至第三十九條規定了拆除重建專案按照原有用地權屬和用途分成四類情況，分別按相應標準補繳地價。
（一）更新專案中城中村部分的用地，特區內外採用統一的地價政策，即新建建築容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建築容積率在2.5至4.
5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。
。（二）2023年7月前已經形成的舊屋村拆除重建的，現狀占地面積1.5倍的建築面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。
（三）拆除原有工業區的專案，改建為工業用途或者市**鼓勵發展產業的，原有合法建築面積以內部分不再補繳地價；增加的建築面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。
改建為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建築面積以內部分，按照其改造後的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途剩餘公告基準地價標準計算地價；增加建築面積部分，按照其改造後的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市**關於寶安龍崗兩區舊城舊村改造專案的處理意見已有規定的（主要是指市**2023年的257、258號文所規定的政策和專案），從其規定按照基準地價計算應繳地價。
（四）其它情形的用地，按照其改造後的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建築面積按照原土地用途剩餘公告基準地價標準計算的地價。
另外，更新辦法規定城市更新單元規劃和土地出讓合同涉及的公共設施用地的拆遷，**均不作補償。結合我區的城市建設實際，區**2023年出台了《龍崗區城市更新拆除重建類專案推進若干措施》（深龍府〔2010〕010號），即按市**161號令的標準適當補償公共設施用地上的拆遷。
龍崗區拆除重建類城市更新專案
操作基本程式
根據《深圳市城市更新辦法》及相關規定，拆除重建類城市更新專案操作程式，包括兩個層面的工作：乙個層面是包括城市更新年度計畫、土地和房屋確權、更新單元規劃編制審批、改造實施主體確認和新用地相關行政許可事項等審批相關工作；另一層面是收購談判、協議簽訂及其履行。區城改辦根據現有相關檔案規定，將基本操作程式進行了分類歸納，供相關企業和業主參考。
需要說明的是，城市更新辦法實施細則還在制定中，最終程式可能會有調整。
第一部分：涉及**部門的工作程式
一、計畫申報
城市更新年度計畫申報包括城市更新單元規劃制定計畫申報和城市更新專案實施計畫申報兩部分：
（一）城市更新單元規劃制定計畫申報
1.各申報主體按照《深圳市城市更新單元規劃制定計畫申報指引》要求,備齊申報材料，經轄區街道辦同意後向區城改辦提出申請。
2.區城改辦根據轄區內城市更新工作需要,對申報專案進行初步核查、整理、彙總,並對全區申報專案進行現場踏勘 ,擬訂《區城市更新單元規劃制定計畫(草案)》後報區**審議。
3.區城改辦根據區**審議意見, 修改、完善《區城市更新單元規劃制定計畫》後,向市規劃國土委進行申報。
（二）城市更新專案實施計畫申報
已取得城市更新單元規劃批覆和改造實施主體確認書的單位，可備齊申報材料向區城改辦申請納入城市更新專案年度實施計畫。區城改辦審核後，向市規劃國土委進行申報。
二、土地及房屋確權、登記
納入城市更新年度計畫的改造專案，在編制更新單元規劃之前，需完成更新單元範圍內土地及房屋的確權、登記手續，詳細的確權、登記手續還未明確。
三、城市更新單元規劃組織編制及申報
（一）城市更新單元規劃編制
1.由區城改辦組織原計畫申報單位委託具備資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案；區**組織實施的城市更新專案，由區城改辦委託具備設計資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案。
2.草案編制完成後，區城改辦組織街道辦、社群及相關部門召開協調會議，對城市更新單元規劃草案進行技術諮詢。
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