置業顧問住宅戶型設計知識培訓
房型好的住宅設計應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區，應靠近入戶門設定；臥室是靜區，應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用。
◆房型好的住宅採光口與地面比例不應小於1∶7；房間寬度不應小於3.3公尺；主臥室寬度不宜小於3公尺，面積應大於12平方公尺，次臥室的面積應在10平方公尺左右；餐廳應是明間，寬度不宜小於2.4公尺；廚房淨寬度應在1.
5公尺左右，宜帶一服務陽台；帶浴缸的衛生間淨寬度不得小於1.6公尺，如為淋浴則淨寬度不得小於1.2公尺。
另外，房型設計還應考慮住房的「時期消費」特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。
◆在戶型設計中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛，建築面積在８０～１００平方公尺的適合兩口之家或新婚夫婦居住；三室外二廳一廚雙衛，建築面積在１００～１２０平方公尺之間 ，適合三口之家，子女在１２歲以上的居住，適當考慮書房和公用衛生間；對於四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或專用衛生間，建築面積應考慮在１４０～１５０平方公尺之間，具體為四室二廳一廚雙衛或三衛一貯；對於兩代或三代同住，經濟收入又比較高，應考慮六室三廳三衛一廚或躍層或別墅。當然，人們對戶型的要求還會因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經濟收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業地點的變化而變化 。
區分住宅的基本功能
一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據其開放程度可以大體分為公、私兩區；根據其活動特點可以分為動、靜兩區。
公共區：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。
私密區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等。
動區：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。
靜區：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。
這些分割槽，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區的關係，使之使用合理而不相互干擾。
起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去「過廳」的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。
此外，要考察起居室四周的牆面是否好用，開門、開窗、陽台、衛生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的採光口小或採光口凹槽深，會影響室內採光，使起居廳較暗。
廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應現代化的生活時尚，但對於我國的傳統烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。
在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調、配餐、清洗等功能於一體的綜合服務空間，必備的裝置需要足夠的面積。根據建設部的住宅效能指標體系，3a級住宅要求廚房面積不小於8平方公尺，淨寬不小於2．1公尺，廚具的可操作面淨長不小於3公尺；2a級面積不小於6平方公尺，淨寬不小於1．8公尺，可操作面不小於2．7公尺，1a級則分別是5平方公尺、1．8公尺和2．4公尺。
衛生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用衝突。從衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯絡，雙衛或多衛時，公用衛生間應設在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。
從面積角度來看，帶浴缸的衛生間淨寬度不應小於1．6公尺，淋浴的淨寬度不宜小於1．2公尺。
臥室：一般來說主臥室的面寬不應小於3．6公尺，面積在14至17平方公尺左右，次臥的面寬不應小於3公尺，面積在10至13平方公尺左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應避免通視。
輔助空間：包括陽台、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣櫃等多種形式，可以很有效地節省戶內的家具空間。
總之，根據戶型面積不同，小戶型經濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強調主要功能齊全和空間的靈活適應性；豪華型住宅強調創造高質量的生活環境，注重細節突出個性。
關注住宅流線設計
流線俗稱動線，是指日常活動的路線
人們對流線的概念可能還不太熟悉，其實這是在房型設計中經常要用到的乙個基本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方公尺以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。
這麼大的空間如何規劃便成為房型設計中的關鍵，於是流線的概念尤顯重要。
據天津大學建築設計研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、家**線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中的基本原則。如果乙個居室中流線設計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。
家務流線
儲藏櫃、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲存、清洗、料理這三道程式進行規劃，就不會有多繞幾圈浪費時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現象。除思考自己下廚的習慣外，充分的考慮流線，比如以l型流線安排設計廚房用品的擺設，會是女主人最輕鬆的下廚流線。
一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當還是會引起使用上的不便。舉例說，假使料理台的流線規劃是先冰箱、爐具，然後是水槽清洗，再走回爐具進行烹調，感覺流線不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。
家**線
家**線主要存在於臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設計要充分尊重主人的生活格調，滿足主人的生活習慣。目前流行的在臥室裡面設計乙個獨立的浴室和衛生間，就是明確了家**線要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利。
此外，床、梳妝台、衣櫃的擺放要適當，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。
訪客流線
訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。訪客流線不應與家**線和家務流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。
而流線作為功能分割槽的分隔線劃分出主人的接待區和休息區。目前大多數的流線設計中把起居室和客廳混為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人，那麼若大的客廳就只屬於這兩個人，其他家人就得迴避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。
楊教授認為，在起居室中劃分出單獨會客室是必要的。單純大面積的客廳效果並不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設計的根本。
複式住宅中的流線
談到複式及躍層住宅的流線設計，由於空間較大，如果單純在平面上設計流線，實現功能區域的最佳組合是有一定困難的，因此，流線設計中利用高低區分動靜分解空間是可行的。這就產生了錯層、躍層以及複式住宅中比較豐富的流線設計和空間感受。這本是無可厚非的，但是目前存在這樣一種現象：
開發商設計房型不是從人的需求、活動規律和心理狀態考慮，而是追求一種「時尚」，似乎房間裡沒有樓梯就是落伍。本來只有一百多平方公尺的房子，偏要設計成三層的複式住宅，平均下來每層不到50平方公尺，顯得華而不實。其實，人的活動在水平面上是最舒服的。
流線的設計要「以人為本」一切以人的舒適方便為出發點，而生硬的人為的流線設計是不可取的。
流線就是把人的活動串聯起來，使空間的格局滿足人的需要。設計者通過流線設計可以有意識地以人們的行為方式加以科學的組織和引導，向人們傳達動靜分割槽的概念，改變不良的生活習慣，為業主提供人性化的房型設計。
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買房必須知道的常識
19 公積金貸款都有最高限額，全國各地的限額標準不一樣。例如，上海公積金政策是，首套自住房最高貸120萬。20 住房公積金組合貸款指個人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時，其不足部分向貸款銀行申請住房商業性貸款的兩種貸款之總稱。21 最新執行公積金利率為 貸款期限在5年 含 以下的年利率...