1、調研背景
威海，作為「最適合人類居住的範例城市」的形象已經深入人心，同時作為第一批國家環境保護模範城市、國家園林城市、國家造林綠化城市，其優良的環境已成為房地產業最大的優勢和賣點。
房地產業這一威海市最有發展前途的產業，自2023年後開始全面復甦，並且更加標準化。小區基礎設施建設逐步完善，配套設施漸趨齊全，個性化的開發專案層出不窮，使威海房地產市場呈現興盛之景。
目前，威海房地產市場講究品位、突顯個性的專案不斷湧現，公寓產品一時成為眾商家追捧的物件。高技區是威海市自然條件最為優質的區域之一，尤以國際海水浴場沿岸一帶，極適合發展公寓專案。
東方大廈專案所在地位於威海市高新技術區次交通幹道上，是高技區兩大幹道——文化西路和煙威路的連線線的中心及火炬路的節點位置，是12路車的起始站，19路車的站點也緊靠於此。專案地段距國際海水浴場較近，且所處區域是集住宅區、工業區和商業區在內的多種產業形態的聚集地。加之區內人員素質普遍較高，專案地周邊有較強的車流和**量，所有這些使該地段具備了發展商業經濟的重要條件。
近年威海房地產市場上度假休閒式公寓，酒店服務性公寓等主題公寓叫響，但威海市場真正意義上的公寓並沒有出現。能否在該地段打造乙個具有規模與優勢的集居住、辦公、康樂於一體的全新體驗式綜合公寓，是投資者所關心的。為了探察威海市居民對新型綜合公寓的接受狀況，了解不同人群的消費需求，使投資者對該地段的發展潛力有乙個客觀的認識，並為該種公寓的市場定位、品牌推廣提供科學依據，威海夥伴營銷策劃****特委託山東大學威海分校市場調研所在威海市範圍內進行一次專項市場調研。
在本次調查中，調研公司將集中優勢資源，嚴格把控調研質量，科學實施調研流程，確保調研的順利完成。
2、調研目的
本次調研，我們採用探索性研究和描述性研究相結合的方式，並著重運用定量分析方法對威海市房地產市場進行調研，為投資者進行專案整體規劃提供客觀的資料支援。
（1）了解威海市房地產市場現狀，探查消費者房產消費動向；
（2）了解威海市不同消費群對小型綜合公寓的需求狀況及消費特徵，探查其對此專案在價位、規模、配套服務、交通、環境等方面的要求，以期獲得有關資料資訊，為投資者制定整體專案規劃提供科學、有效的依據。
（3）了解威海市不同消費群對該項目的態度和意見，為該項目的最終市場定位提供基本依據；
（4）了解威海市不同消費群對集居住、辦公和康樂於一體的新型綜合公寓的接受程度，及其對該項目的需求意向和建議。
3、調研內容
根據上述研究目的，我們建議本次調研內容主要包括如下各項：
（1）了解威海市房地產市場現狀，探查消費者房產消費動向。
本部分主要從需方出發，了解被訪者的現有住房狀況及其對新型房產產品的傾向。所需要收集的資訊包括如下：
①威海市居民現有住房情況：與父母（子女）同住/單獨居住/住單位的宿舍（公寓）/獨自租房/與物件合租/與同事、朋友合租/借住同事、朋友處等；
②現在的居住地區：高區/經區/市區/外地；
③近期（1至2年）有無住房新需求：有/無/暫沒考慮；
④威海市居民對新型房產產品的傾向：即在未來一段時間看好哪種房產產品，如：一般性商品房、商住兩用商品房、休閒度假式公寓、酒店式公寓、集「居住、辦公和康樂」於一體的新興綜合公寓等。
（2）了解威海市不同消費群對小型綜合公寓的需求狀況及消費特徵
探查其對此專案在價位、規模、配套服務、交通、環境等方面的要求，以期獲得有關資料資訊，為投資者制定整體專案規劃提供科學、有效的依據。
①對小型綜合公寓的需求狀況；
②對小型綜合公寓的地段要求；
③對小型綜合公寓的需求動因：居住/投資/商用等；
④對小型綜合公寓的期望面積和期望價位：總價位/單價/付款方式/首期支付/月付；
⑤對小型綜合公寓的物業管理的要求：保安/綠化/環衛/交費/送餐/洗衣等；
⑥對小型綜合公寓配套的要求：倉儲/餐廳/超市/娛樂/車庫/銀行/學校等；
⑦對小型綜合公寓裝修上的要求：坯房/廚衛/**/寬頻/有線電視/精裝修/全裝修等；
⑧對小型綜合公寓特性的認知：舒適/安全/方便/休閒/實用/經濟/時尚/個性/另類/自我等；
⑨影響消費者選購的因素：發展商信譽/建築質量/戶型/會所/物業收費標準/周邊環境/地段/交通/安全/產權使用期等；
⑩對房產資訊的認知渠道：電視/電台/報紙/路牌/網際網路/傳單/dm/中介/朋友。
（3）了解威海市不同消費群對該項目的態度和意見
為該項目的最終市場定位提供基本依據。本部分所需要收集的資訊包括如下：
①針對該專案地段，向不同消費群尋求「最適合做什麼」；（出示show卡）
②尋求被訪者「最適合做什麼」的原因或理由；
（4）了解威海市不同消費群對集居住、辦公和康樂於一體的新型綜合公寓的接受程度，及其對該項目的需求意向。
①出示show卡，向被訪者介紹專案基本情況，探尋其對新型綜合公寓的的看法；
②了解消費者對本專案的需求意向、評價及建議。
（5）我們還將收集包括被訪者的年齡/性別/婚姻/收入/常住人口/職業/教育在內的背景資料以備互動分析之用。
4、目標被訪者定義
本次調研，我們在樣本定義時遵循以下原則：一是樣本要有廣泛的代表性，以期能夠基本反映消費者對新型綜合公寓的消費需求，進而探察其對本專案的意向；二是樣本要有一定的針對性，被訪者必須是威海地區常住居民，另外含部分外地人群。因此，本次調查的母體是威海地區具有住房消費能力的居民特別是青年、老年人和部分投資客。
基於以上原則，我們建議採用如下標準甄選目標被訪者：
①30—50周歲的威海市區域內常住居民，含部分外地人群；
②青年人指個人綜合素質較高，有一定的經濟能力和社會地位，講究生活品質與內涵的人群，如高階白領、新興高新技術人員、剛結婚但經濟不充裕的新婚人士；老年人指有一定的文化程度，收入可觀，有閒錢，重生活享受的人群，如離退休幹部、專家、企業家等人士；投資客指購房目的主要為出租或搞商業經營的人士。
③被訪者本人及其親屬不在房地產公司工作；
④在過去六個月內未接受或參加過任何形式的相關市場調查。
5、調查方法與抽樣設計
本次調查方法與抽樣設計為：
①採取街頭隨機阻攔面訪調查法與入戶（企業）調查相結合的方式；
②調查範圍：核心圈在整個高技區；次核心圈為市區；外圈為經區。
③街訪將在上述調查範圍內隨機抽取10個抽樣點，訪問員採取等距抽樣法甄別符合條件的樣本。
④入戶（企業）調查將主要從調查範圍內的金融業、紡織業、電子業、商業、it業、零售業、酒店業、學校、機關單位等行業抽取樣本，進行入戶面訪。
⑤對入戶（企業）調查的被訪者作不同職位的適當配比。
6、問卷設計思路
（1）問卷結構主要分為說明部分、甄別部分、主體部分、個人資料部分；同時問卷還包括訪問員記錄、被訪者記錄等。
（2）問卷形式採取開放性和封閉性相結合的方式；
（3）問卷邏輯採取思路連續法，既按照被調查者思考問題和對公寓了解的程度來設計，在一些問題上，採取跳問等方式來實行消費者的邏輯思維。
（4）主要問題的構想：消費者職業與家庭狀況，擁有房產和購買房產打算等。
7、樣本量
根據以往的研究經驗，考慮到本次市場研究對樣本量的要求和成本方面的經濟性，本次調查所需要的樣本量定為500個。樣本配比如下：
調查範圍樣本量
街訪入戶（企業） 小計
高區 200 100 300
市區 90 50 140
經區 40 20 60
合計 330 170 500
8、訪員安排
本次調查工作由山東大學威海分校市場調研所訪問員負責完成；
正式調查前由山東大學威海分校市場調研所研究督導對訪員進行專門培訓，以確保調查工作質量。
9、質量控制與複核
為保證調查質量，我們採取2人/組調查方式，一審、二審複核制；我們將實行一票否決制，即發現調查員乙份問卷作弊，該調查員所有問卷作廢；為確保科學高效地完成調研工作，我們將成立專門的專案小組為客戶服務。
10、資料錄入與處理
參與此專案的所有資料錄入及編碼人員將參與問卷的製作與調查培訓；在錄入過程中需抽取10%的樣本進行錄入複核，以保證錄入質量；資料處理採用spss軟體進行；對有關結果進行頻數分布分析、互動分析。
11、分析方法
對問卷進行統一的編碼、資料錄入工作。編碼由編碼員對已完成的問卷建立答案標準**表（簡稱碼表），今後進行問卷編碼；選擇不同地區，不同層次的訪問來建碼表。
資料錄入到電子**中，並對資料進行電腦邏輯查錯、資料核對等檢查。用spss或excel軟體對問卷進行資料分析。
12、組織安排和預算
（1）機構安排及職責：設定專案負責人1名，負責專案的規劃實施全過程，並對委託方負責；專案實施督導人員7名，在負責人的領導下組織開展調研工作，負責對調查員培訓、督導問卷訪談、進行資料資料的整理分析、承擔調查報告的撰寫任務等；聘用調查人員70名，接受培訓後，按要求完成問卷訪談工作。
（2）調查員的選拔與培訓安排：從某高校三年級學生中選擇營銷專業70名學生，儀表端正，舉止得體，懂得一定的市場調研知識，具有較好的調研能力，具有認真負責的工作精神及職業熱情，具有把握談話氣氛的能力。培訓內容主要是休閒服飾個體調查問卷訪談要求及技術。
（3）實施的進度安排：分準備、實施和結果處理三個階段。準備階段完成界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷3項工作；實施階段完成資料的收集工作；結果處理階段完成彙總、歸納、整理和分析，並將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。
時間分配為：
調研方案規劃設計、問卷的設計8個工作日
調研方案、問卷的修改、確認4個工作日
人員培訓、安排3個工作日
實地訪問階段8個工作日
資料的審核6個工作日
資料預處理階段5個工作日
資料統計分析階段6個工作日
調研報告撰寫階段22個工作日
論證結段11個工作日
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關於開發美國真絲領帶市場調研計畫書 班級 物流112 姓名 董萍 學號 11335228 目錄一 前言 專案的背景 二 調查目的 三 調查內容 四 調查物件及抽樣 五 調查方法 六 調查程式及安排 七 調查經費預算 八 附件 調查問卷 一 前言 江蘇拜特國際 我公司主要經營輕工 五金類產品，年出創匯...
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