呈：長城集團領導
長城集團優客聯邦2期銷售**測算
與合作建議書
成都思源房地產經紀****
二零零八年四月二十三日編制
一、周邊專案銷售均價確定分析
經過在08年4月19-21日三天內，我司對紅牌樓區域內小戶型專案進行深訪，根據專案現場銷售**的測算後我們得出，各項目的銷售均價分布入下：
紅南港：銷售均價6550元/平方公尺
傑座：銷售均價6500元/平方公尺
泰基·南棠：銷售均價6500元/平方公尺（專案於6月初開盤，該**為專案銷售人員告知價分析後結果）
橙堡：銷售均價6300元/平方公尺
天邑華庭：銷售均價為6300元平方公尺
注：上述**測定以各專案2023年10月到現在的各階段銷售均價的平均值為計算單位。
二、區域專案**評定比較係數確定
1、 區域專案**影響因素確定
為了科學、合理的測算專案未來銷售**，我們採用市場比較法，對專案銷售均價進行測算，以強調專案**定位的競爭優勢。於是我們對專案**確定的影響因素進行拆分與確定，其詳細權重示意如下（單項因素總分值為10分）：
1.01、 專案地理位置：從專案處於成都城市區域的角度來看，本案評定值為7分，優越專案地理位置的加0.
5分，次於專案地理位置的減0.5分（由於區域內專案都處於紅牌樓，所以，其地理位置不做詳細細分）；
1.02、 開發商品牌：長城品牌測評為7分，明顯優越專案品牌的加1.
5分，較優越於專案品牌的加1分，略優於長城品牌的加0.5分，低於長城品牌的減0.5分，嚴重低於長城品牌的減1分；
1.03、 專案規模：以專案2期規模為測評依據，專案分值為8.5分，比專案大的加0.5分，比專案小的減0.5分；
1.04、 周邊配套：本案分值為7分，比專案優越的加0.5分，次於專案周邊配套的減0.5分；
1.05、 小區配套設施：專案測評為8.5分，比本案小區配套優越的加0.5分，次於專案小區配套的減0.5分；
1.06、 規劃合理性：專案規劃測評為9分，最優於專案規劃的加1分，次優於專案規劃的加0.5分，次於專案規劃的減0.5分，最次的減1分；
1.07、 交通方便程度：專案測評為8分，鑑於區域劃分不明顯，優於專案交通的加0.5分，次於專案交通的減0.5分；
1.08、 物業管理完善性：專案測評為8分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.09、 空氣環境狀況：專案測評為6.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.10、 生活方便程度：專案測評為8分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.11、 車位擁有情況：專案測評為8.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.12、 住宅朝向合理性：專案測評為7.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.13、 外景均好性：專案測評為6.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.14、 小區綠化比例：專案測評為8分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.15、 整體景觀搭配：專案測評為8分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.16、 人車分流情況：專案測評為8.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.17、 戶型面積合理性：專案測評為6.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.18、 各面積段戶型比例合理性：專案測評為6.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.19、 間隔設計：專案測評為6.5分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.20、 各結構戶型比例合理性：專案測評為6分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.21、 專案及目標客戶定位準確性：專案測評為6分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.22、 高科技建材產品應用：專案測評為6分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
1.23、 專案置業者評價：專案測評為6分，優於專案的加0.5分，次於專案的減0.5分；
2、各影響因素確定分值確定
注：未說明部分，為我司多專業人員，實際調研評分後的平均計算值。
三、市場比較法對專案銷售均價的測算
鑑於本案現在的直接競爭對手為紅南港專案，未來競爭對手主要為傑座與泰基南棠專案，及周邊其他專案的分流，經過我司多名專業人員調研比較後，對其專案權重計算與測算方法分布如下：
a、 考慮市場競爭因素，我司採用可模擬專案量化定價法對專案進行**評定。
b、其權重分布為：紅南港佔25%；傑座權重佔18%；泰基南棠佔25%；橙堡佔17%；天邑華庭佔15%（選擇樓盤裡要求，其一為直接競爭對手，代表其合理性；其二為距專案較近的，有參考價值）；
c、專案分值評定，以專案自身為基準，參考專案評分的辦法進行評定
d、專案**計算公式為：m=(s1/a1)*k1+(s2/a2)*k2 + (s3/a3)*k3+…….+(sn/an)*kn.
其si表示為比較專案銷售均價;ai為比較專案專案本案評分比值;ki比較專案權重.
其**計算過程為：
經市場比較法對專案**進行測算後，專案的銷售均**保持在6480元/平方公尺。
四、專案銷售的相關建議
1、對市場的思考：
1.1、 就巨集觀政策影響，從成都房地產市場整體來看，其發展水平，進入乙個理性發展階段；
1.2、 同時成都房地產市場在2023年就開始未出現「金九銀十」的市場慣例（如左圖示意），所以我司認為，本案在2023年9月末開盤，其受市場拉動的可能性不高。故建議專案整體銷售均價保持在6480元/平方公尺左右。
2、對專案銷售進度的思考
2.1、快速回款，實現多資源的開發；
2.2、提高專案認知度，便於紅牌樓後期專案的持續開發；
2.3、年前回款1個億的銷售壓力；
在開盤後的4個月之內，其中1月過年，購房人群明顯下降，折算回款週期為100天左右，銷售進度的確保存在一定壓力。
3、對專案工程等的思考
3.1、專案主體在2023年1月方可封頂，專案按揭方可辦理，使專案銷售回款具備不確定性因素影響。
3.2、專案住宅部分，總體量約3.8萬平方公尺，總478戶，總銷售額小於2.
4億，如果按照專案1月份開始辦理按揭，年前回款1個億，這就意味著在100天時間內要消耗掉專案全部銷售總額（按45%以上辦理按揭計算），按照現有市場發展不明朗的情況，專案其存在一定的銷售進度瓶頸。
五、合作模式建議
綜上所述，以本案快速回款為目的，提公升專案知名度，帶動後續專案的持續開發，我司建議與貴司合作相關內容如下：
1、 在長城公司即定的年前時間內完成銷售額1.6億以上；
2、 為專案搭建其合理的營銷渠道，提公升專案與長城的知名度與美譽度；
3、 我司願為本案2期前期裝飾費用進行墊付，其費用在後期**佣金中一併予以返回；
4、 專案2期**佣金為專案銷售總額的1.2%予以計算；
5、 專案合作，銷售均價以6200元/平方公尺為計算基礎；
（折合專案快速回款、市場理性發展及競爭激烈等因素，在專案6480元/平方公尺的基礎上扣出290元/平方公尺，以提高專案的高價效比，來解決專案的市場瓶頸）
6、 鑑於我司希望與長城建立長期合作模式，以提公升專案品牌形象與銷售促進為目的，對2期銷售溢價部分，我司將不參與利益分配。
成都思源房地產經紀****
2023年4月24日
長城電器集團銷售合同管理制度
第4章銷售合同的管理 第14條空白合同由檔案管理人員保管，並設定合同文字簽收記錄。第15條銷售部業務員領用時需填寫合同編碼並簽名確認，簽訂生效的合同原件必須齊備並存檔。第16條銷售業務員因書寫有誤或其他原因造成合同作廢的，必須保留原件交還合同管理檔案人員。第17條合同檔案管理人員負責保管合同文字的簽...
攀鋼集團江油長城特殊鋼有限公司簡介
實習目的 通過這次對攀鋼集團江油長城特殊鋼 煉鋼四分廠的畢業實習，使我們對電爐鋼鐵生產的主要設計和工藝流程，運輸聯絡 工廠布局，鋼鐵冶金企業的車間組成和總圖布置，鐵路線路及站場，機車車輛 廠礦道路及汽車運輸，機械化運輸及裝卸裝置等，有一較全面的感性認識。並對電爐冶煉所涉及的範圍和主要內容能有所了解，...
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關於長沙建設工程集團 漢江集團襄陽生活生產基地一期三標段專案部違規使用 塔吊立案程式調查終結報告 一 工程概況 漢江集團襄陽生活生產基地一期三標段由漢江集團投資建設長沙市建設工程集團 承建，湖北天慧工程諮詢公司監理，該工程於2012年9月開工建設。建築面積 4.7萬 造價 5700萬元，專案經理 殷...