總裁網個人網路學院
個人網路學院下設13個網路學院：
總裁網路學院總裁教練網路學院
財務管理網路學院人力資源網路學院
培訓師網路學院客戶服務網路學院
生產管理網路學院品質管理網路學院
大學生就業網路學院市場營銷網路學院
銷售管理網路學院物流管理網路學院
採購管理網路學院
濟南天潤花園專案整體策劃書
目錄一、市場背景
二、專案分析
三、專案定位
四、客源定位
五、產品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上公升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選
擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：**對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
專案特徵：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規
劃，且有明顯區域性特徵（集中在千佛山周邊）。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效
的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
（二)2023年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上
趨於理性，此時**消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營
銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理
念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向
以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力
雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於濟南房產市場的
良好發展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由於**
對土地資源進行統一管理，地價開始上公升，而促使開發
企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實
力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻
考驗。專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市
場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打
破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷
提公升。銷售特色：**趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷
售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳
手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受**在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
對於能承受2500-4000元/m2**的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及公升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的
提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同
時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用
地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。
其中：小高層發展分三個階段：
（1）以九九年開發的小高層社群泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大衝擊，前期銷售達到良好的效果。
（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社群化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化
方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、
炒智慧型化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品
牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期
準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，了解客戶心態。
二、專案分析
1、基本情況：
本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid（科技商務中心區）山大路，這是市**的重點專案，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的公升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，受**限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
（一）本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下型別：
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應公升值潛力較為注重。
****：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望乙個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高階白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。
（二）外地客源
此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下型別
外地駐濟企業高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有乙個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智慧型化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。
三、專案定位
本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子
——滋養城市貴族。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社群規劃合理。
5、智慧型化水平高。
6、有強大的公升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四（略）
五、產品建議
由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到「人無我有」人有我精」，依靠獨特的內部設施進一步提公升本案所處的層次，具體建議如下：
（一）社群配套設施
1、採暖：採用韓式地面供暖系統
理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有
健身功能。
c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。
d便於設落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落
地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電
梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。
4、資訊系統
有線**：市區標準有線電視頻號及衛星電視系統。
通訊設施：預留兩部idd**插口。
網路：寬頻網入戶，並預留管線。
5、廚房、浴室：牆身鑲砌高階藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整
套高階廚具，純淨水入戶。
6、衛生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。
（二）本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。
（三）外立面材料及顏色
建議採用高階塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為公尺黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易
查出，而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
（四）綠化布置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區
整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社群氣氛。在綠化布置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提公升小區形象。
（五）規劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提公升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。
（六）戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方公尺之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
（七）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
六、推案策略
（一）售樓處選址：
我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：（1）該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
（2）人員流動量大，易擴大知名度。
（3）交通動線發達，方便客戶諮詢。
缺點：投入費用高。
（二）推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支援後期的開發意義極其重大。
（1）中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性迴圈，因此，本案能否盡快去化，關鍵在於前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的**制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。
理由：**是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的**銜接不好，將導致整個專案的失敗（如大明翠庭因**制定不合理而導致在市場上受挫。）
第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相
對較高的利潤。
理由：（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
（三）**策略
目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的**調整，因此，我司建議先期以較低**入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提公升
，以拉動市場。
整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方公尺，具體推案策略及各階段的**制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。
專案整體驗收策劃書
公司 專案 驗收工作策劃書 工作內容 專案整體驗收 策劃單位 二 一二年 月 公司 專案驗收工作策劃書 一 驗收工作組織機構 一 工作組 組長 副組長 成員 主要職責 負責驗收期間的日常組織工作，並協調專業組之間的工作配合，審查各組驗收工作報告。二 專家組 1 機電專業組 組長 成員 主要職責 負責...
專案策劃書
篇一 活動專案策劃書格式及范文 專案設計活動類策劃書格式 一 策劃書名稱 盡可能具體的寫出策劃書名稱，如 天水一中xx活動策劃書 置於頁面 二 活動背景 這部分內容應根據策劃書的特點在以下專案中選取內容重點闡述，具體專案有 基本情況簡介 主要執行物件 近期狀況 組織部門 活動開展原因 社會影響 以及...
專案策劃書
xx 專案策劃書 一 專案背景 為什麼要開展此專案，意義價值作用何在 二 專案概述 專案的主要內容，簡短 清晰 明確 三 組織機構 主辦單位 承辦單位 參與人員 志願者 四 專案目的 目標明確 五 專案內容 詳細介紹要開展的內容 六 專案時間表 專案推薦安排，應包括時間 完成的內容 負責人 面向的物...