隨著中國城市化程序的發展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的改變了城市的面貌，而且已經成為城市中亮麗的風景線。在眾多高樓大廈中，寫字樓已經比比皆是，而且隨著中國經濟的快速發展，也使得寫字樓有日益增多的趨勢。這些大廈不僅設計和建造標準高，而且要求物業管理服務好。
「寫字樓」一詞是由國外傳入的，這種物業按我國習慣通常稱作辦公樓，主要是用作辦公用途。寫字樓租戶較多，出入人員複雜，因而管理起來難度較大。寫字樓管理可圍繞「安全、舒適、快捷」六個字展開。
安全是指讓使用者在寫字樓裡工作安全放心；舒適是指要創造優美整潔的環境，讓使用者感到舒適、方便；快捷是指讓使用者在大樓內可隨時與世界各地進行聯絡，交換資訊，抓住商機。
一、寫字樓物業特點
1、規模大、功能齊全。
現代化的新建高檔寫字樓建設規模越來越大，少則幾萬平方公尺，多則十幾萬、幾十萬平方公尺。現代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設有裝置層，在地表地下設有停車場，而且設計能為業主和客戶提供會議場所、商務中心、餐飲、娛樂、購物、外幣兌換、儲蓄、郵電等服務設施以及其他特約服務。
2、建築檔次高，裝置設施先進
目前大中城市新建的寫字樓一般都有較高的檔次，其主要建築材料和主要裝置設施大都是進口的，造價昂貴。寫字樓的智慧型化水平都較高，安裝的裝置設施先進，供電系統大都設有三路電源供電，同時自備小型發電系統作為急用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等監控系統；大廈設計有**空調等等。
3、辦公單位集中，**密度大。
有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是**、金融公司，成為乙個區域經濟**中心，每天有上千人在寫字樓內上下班，加上來往的客戶、酒家、歌舞廳的客人，日平均**量數千人次，人口密度很大。
4、裝置複雜，管理難度大。
為保證使用者各方面的需求，寫字樓裝備完善，致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統：給排水系統、供電系統、**空調系統、保安系統、消防系統、電梯系統、通訊系統、照明系統、自控系統、備用發電機組系統等等。
5、客戶作息時間集中。
寫字樓客戶的作息時間比較集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30，較少加班，實行雙休。
6、客戶相對穩定
寫字樓租期一般都在一年以上或者更長，由於租期較長，客戶比較穩定，物業管理公司與客戶間比較熟悉，了解情況，便於合作，易於管理和服務，提高物業管理的效率。
二、寫字樓物業管理要素
1、租賃經營與營銷推廣
物業管理公司接受開發商或者業主委託進行寫字樓的租賃工作。日常性的租賃業務是寫字樓經營必不可少的環節，也是保證業主經營效益的乙個基本組成部分。租賃業務主要工作包括：
接待來訪的潛在承租客，介紹寫字樓的情況，並做好**宣傳，做好與客戶的聯絡；處理寫字樓的具體租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，及時協調；定期對承租客戶進行訪問，以加深感情。
2、裝置設施管理
主要包括：登記、使用、維修、保養等資訊；設立專門部門監控設施使用情況，定期維護、保養和除錯；對新裝置的引進做出詳細的計畫安排；針對報修單的內容進行及時的搶修或者更換新的裝置。
3、商務服務
商務服務區域一般設在辦公大樓的
一、二層公共區域內，門口一般有鮮明的標記。寫字樓的商務服務中心是物業管理公司為了方便客人，滿足客人需要而設立的商務服務機構。寫字樓物業管理部門提供的商務服務的內容有：
（1）辦公租用服務：包括辦公系統自動化、秘書服務、翻譯服務、出租臨時辦公室的服務、商務會談、會議安排和諮詢、查詢服務等。
（2）代租和代訂業務：包括代訂飛機票、火車票、報刊雜誌、各種資訊等等，代租電腦等通訊器材、商務車輛等交通工具、以及代訂秘書培訓服務等。
4、治安管理
建立健全的治安管理制度，保安應該24小時工作，保衛小區，並派專人定時巡視寫字樓及周圍環境，全天候執勤。對承租人有特殊保衛要求的部門或部位，嚴格按照合同或者協議的約定進行監管，預防各種治安事件的發生，確保寫字樓及承租人的人身及財產安全。監控系統保證24小時有人值班。
5、消防管理。
消防的管理工作需要借助一些現代化的裝置來完成。寫字樓內部應設有火災自動預警系統、自動噴淋系統、煙感控制系統等措施。並建立火災撲救反映體系。
6、環境衛生管理。
實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要重點清潔的位置，所需清潔次數、時間，由專人負責檢查、監督。設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔裝置。實行標準化清掃保潔，垃圾要日產日清。
定時巡查各個衛生死角，發現問題一追到底。物業管理公司本身不具備清潔作業的條件時，可以請保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。為客戶創造清潔的衛生環境。
7、綠化管理。
綠化管理人員對寫字樓周圍的綠地、樹木、花木和景點等進行養護和管理，為承租人和外來辦事人員提供良好的、整潔的、舒適的、高雅的環境。大多數寫字樓綠化美化用地有限，因此物業管理企業要盡量在寫字樓的走廊、前廳、大廳、會議室等綠化重要部位多擺設一些盆景，以綠化、美化寫字樓的環境，彌補寫字樓綠化面積小的不足，創造良好的辦公和交往環境。
8、總台客戶服務。
總台應該設在大堂視線開闊且方便與來客聯絡的地方。寫字樓的一切服務與管理工作都是由總台開始的，總台的形象與服務的好壞直接影響客戶的滿意程度。所以總台的工作一定要做到細緻入微，使客戶感到賓至如歸。
要求做到：接待熱情、介紹詳細、解答耐心、指引到位。
寫字樓總台的客戶服務的內容主要有：信件報刊收發、分揀、遞送服務；問訊服務和留言服務；代訂餐飲、文化體育節目票務服務、代訂航空機、輪船票、火車票等服務；計程車輛預約服務；全國酒店及世界各地酒店預訂服務；文娛活動安排及組織服務；外幣兌換等服務。
9、車輛管理。
車輛管理人員應該對承租人、外來辦事人員及寫字樓內部的車輛進行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥善保管。
10、其他多種經營服務。
如開設美容美髮店、洗衣房、俱樂部、餐廳、咖啡廳等。
三、寫字樓物業管理重點
1、防火工作萬無一失，確保消防安全。
寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業管理的重中之重。一旦發生火災，撲救不及時，將會損失慘重，必須注意防止各類火災事故的發生。寫字樓造成火災的原因有好多，如管理不善、線路老化、意外因素等等。
物業管理工作除了要保證消防設施的完好和消防通道的暢通外，還要加強對員工和使用者進行防火教育和技能培訓。充分調動一切積極因素共同做好消防管理工作。
2、加強治安防衛，做好保安工作。
安全不僅關係到承租人的生命和財產安全，而且還會關係到物業管理公司的聲譽。由於寫字樓**量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強治安管理。對電梯間、樓梯間及各隱蔽地方專人定時巡邏，不定期抽查，建立嚴格的督促機制。
對地下室、樓內的各種管道、通風口、車庫等樓內重點要害部位，要做好安全防範。保安人員必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，定期檢查辦公樓的安全設施和檢查承租人的安全保衛措施的落實情況。
3、保證各種公用裝置、設施的正常執行。
電梯、空調、供電、供水、通訊以及閉路電視監控、智慧型化系統、防火報警系統等裝置、設施是大廈的心臟部位。任何部位出現問題都將影響整個寫字樓承租戶的正常工作。對寫字樓的變電所、電梯機房、水幫浦房、鍋爐房、蓄水池、監控室等裝置、設施要經常進行檢查、保修和養護，確保其正常執行。
4、做好應付突發事件的準備。
由於寫字樓結構、裝置和人員的複雜性，物業管理公司必須時刻保持警惕，準備處理各種可能發生的事情，如電線短路、電梯執行出現故障、發現火情等。發生這類事故時，物業管理人員要冷靜應對，將損失控制到最低，讓承租戶滿意。
5、刻意創造優美整潔的物業環境。
優美整潔的環境可以使人心情愉快，工作效率提高，同時反映物業管理水平。因此物業管理人員要利用一切可利用空間，採取一切可採取措施，做好綠化工作，為承租戶和外來辦事人員營造親切宜人的環境。
四、寫字樓物業管理特點
1、科學化、制度化、規範化。
現代化的寫字樓管理技術含量高，管理範圍、管理層面都比較廣，不能只憑以往的經驗管理，而應該有科學的管理方法來引導，並積極探索改進，制度應該更加全面，服務行為更加規範。要使管理制度明確化，管理任務責任化，管理手段科學化。
2、 專業管理人員技術要求高。
由於寫字樓設施、裝置智慧型化水平比較高，有的甚至引進樓宇全自動化系統、辦公全自動化系統等等，各種硬體設施的執行、維護、維修都要求物業管理人員要具有專門的技術知識，完全不同於一般形式的物業設施的運作。比如一些安全監控設施，通訊及多**設施等等，都需要專業的物業管理人員管理和運作。
3、 物業管理人員素質要求較高。
因為寫字樓內業主普遍素質較高，文化層次較高，因此也需要配備素質較高的物業管理人員。如工作時不大聲喧嘩，以防止打擾業主工作；平時要穿戴整潔衛生，良好的形象；絕對不能貪圖小便宜，隨便拿業主財物等等，這些都是應該具備的最基本的素質。
4、 物業管理任務方面，消防安全和治安保衛是寫字樓物業管理的首要工作。
現代化的寫字樓裝置複雜、管線密布、設施先進、科技含量高。但在使用過程中很容易出現線路老化、過載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災等突發事故，寫字樓內人員密集，一旦引**災，損失巨大。因此消防安全是寫字樓物業管理最重要的任務之一。
由於寫字樓內集中的辦公單位多，人員進出往來頻繁，給辦公樓宇的治安工作提出了挑戰，增加了管理難度。因此必須要認真採取措施，具體細化治安規則，增加寫字樓內巡邏保安的數量，實行區域責任制，確保責任到人。同時借助於現代化的監控手段來做好寫字樓的治安工作，比如在合適的位置裝上電視探頭，但要注意保護隱私的問題。
5、 寫字樓衛生形象的保持占有重要地位。
由於寫字樓一般處於城市繁華地帶，因此衛生清潔佔了重要的地位。由於寫字樓一般採用質地講究的高階裝飾材料進行裝飾，因此，清潔難度大，專業要求高。因此物業管理公司要採取一切適當措施進行清潔工作，確保寫字樓衛生形象。
寫字樓管理與服務的要求
寫字樓管理可圍繞「安全、舒適、快捷」六個字展開。安全是指讓使用者在寫字樓裡工作安全放心；舒適是指要創造優美整潔的環境，讓使用者感到舒適、方便；快捷是指讓使用者在大樓內可隨時與世界各地進行聯絡，交換資訊，抓住商機。為此，寫字樓管理與服務要按照以下要求展開：
一、科學化、制度化、規範化、高起點
現**字樓技術含量高，管理範圍廣，不能只憑經驗辦事。要積極探索制定並不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，管理與服務走上科學化、制度化、規範化的軌道；要有高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理要求。只有這樣，才能達到好的管理效果。
物業管理知識寫字樓管理日常工作內容
商務中心的主要物件是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用裝置，為此制定商務中心簽單程式 寫字樓內部人員到商務中心使用裝置，必須是因工作需要 使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在 商務中心裝置使用申請單 上填清原因 內容 使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使...
寫字樓物業管理教學大綱
一 課程性質與任務 本課程是物業管理專業的主幹課程。其主要任務是通過本課程的學習使學生全面了解作為房地產開發的連續和完善的寫字樓物業管理的主要內容，掌握承接物業後寫字樓物業管理的基本環節，為畢業後從事寫字樓物業管理打好基礎。本課程的教學任務是詳細闡述寫字樓物業管理的基本理論和操作實務,指導學生通過學...
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