如果不從根本上改變我們的會計核算思維，推行全新的會計核算方法，那麼，這種令人擔憂的狀態將持續下去。
如果集團要規範發展，要「上市」，那麼，這種狀態不能被允許持續下去。只有徹底改變我們的會計核算思維，推行全新的會計核算方法，保證會計資訊的真實性、可靠性，才能為財務分析提供高質量的資料，才能保證財務分析工作健康、有序、有效的開展。
如果集團要規範發展，要「上市」，那麼，財務分析作為對基礎會計資訊進行深度的、精細的、系統的加工處理的重要的會計基礎工作，就應當受到重視，就必須有專門的時間，高素質的專業人員來完成此項工作。
㈡對房地產企業開發成本和開發產品成本會計核算的簡單性與複雜性的再認識：
與其他傳統製造業比較，房地產基本算是乙個新興產業，會計成本核算理論和制度還有待進一步健全和完善。
1、對有些房地產企業來說，開發成本和開發產品成本會計核算或許可以說是簡單的：
⑴開發專案周期短，一般在3年以內或者更短，
⑵開發產品單一，一般為住宅或商業、車庫或者更少，
⑶開發面積較小，一般為5萬平方公尺以內或者更小，
⑷開發專案單一，一般乙個公司只開發乙個獨立的專案，
⑸會計成本、利潤確認要求不高，一般不要求結轉年度真實、完整的會計利潤。專案完整竣工後整體彙總結轉專案收入、成本和利潤（毋庸諱言，上市審計前本集團也是此狀態，上市審計後結轉成本的方法也不規範和統一）。
⑹年度稅收結算準確度要求不高，一般實行預徵稅金，專案彙總結算。
對於具有上述特徵之一的房地產開發企業，僅有傳統的製造業會計成本核算理論就可以輕鬆解決問題了。
2、對於有些房地產企業來說，開發成本和開發產品成本會計核算又可以說是複雜的：
對於多子公司同時運作，每乙個子公司又多專案同時運作，且每乙個專案開發周期較長、開發產品種類較多、開發面積較大，年度（不是專案）會計成本、利潤確認要求較高，年度稅收計算、結算準確度要求較高的大型房地產開發企業集團來說，僅有傳統的製造業會計成本核算理論就很不夠、很難解決問題了。
這是因為，我們面對的問題是紛繁的、複雜的，除了開發成本的構成的複雜性外，開發成本和開發產品成本核算的過程也很複雜。
一方面，工程成本專業人員要以各單項工程、分項工程等具體工程為核算物件歸集確認和計量工程成本；另一方面，會計專業人員又要以開發專案為核算物件，將工程成本轉化為開發成本。其實，比較而言，工程成本轉化為開發成本的過程相對簡單。因為，工程成本轉化為開發成本僅是乙個成本歸集核算問題，若干單項工程、分項工程匯集為總體工程，從而形成開發專案總成本。
再一方面，會計人員要將開發成本轉化為開發產品成本。開發成本轉化為開發產品成本實質上是對開發成本的再分配過程，在這個過程中不僅要把專案總成本分配到每一種具體的開發產品中去，從而確定每一種開發產品的實際成本和盈利能力，而且分配的標準既要科學、合理、客觀，又不能簡單、隨意，分配方法和程式既要避免繁瑣，易於操作，又不能脫離實際空談理論，必須能切實解決實際問題。換句話說，開發成本轉化為開發產品成本不是簡單計算、換算問題，它必須符合會計核算理論和制度規範，才能實現會計核算目標，才能為財務報告分析提供高質量的會計資訊和資料。
因此，開發成本轉化為開發產品成本事實上是乙個要求較高，且非常繁瑣、複雜的過程。
二、問題的提出
或許可以說開發成本、開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法一直是困擾我們的矛盾，在沒有進行上市審計前，這一矛盾並不凸顯。這是因為：一方面，為了降低開發專案乃至公司的稅收成本，滿足稅收策劃需要，我們並不關注每乙個會計年度的會計利潤，會計核算上對開發成本尤其是開發產品成本的確認和計量幾乎沒有更高的要求，於是，對應的會計核算方法和會計制度也幾乎沒有完善，會計報告反映的會計資訊也不一定要求真實、完整；另一方面，我們只重點關注每乙個開發專案完成後的最終會計利潤。
事實上，即使是盈利的專案，在沒有進行稅收匯算的條件下，各會計期間的會計報表反映的經營成果幾乎都是虧損，有的會計期間甚至是鉅額虧損。會計報表反映會計資訊明顯失真，這種不可靠的會計資訊當然不會被股東和經營者，甚至是財務負責人的重視。對財務報表反映的會計資訊進行深入的、細緻的、系統的財務分析也基本沒有意義。
隨著集團規範化發展要求和上市審計的深入開展，我們不僅要關注每乙個開發專案完成後的最終會計利潤，而且更重要的是必須關注每乙個會計年度的會計利潤。對財務報表反映的會計資訊進行深入細緻分析，也日益被股東、經營者和財務負責人重視。於是，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法作為會計核算矛盾被凸顯出來。
根據會計準則和會計審計要求，會計核算應當結算各個會計年度的會計利潤，而開發產品成本是決定銷售成本和會計利潤的重要因素之一。由於在本集團沒有形成科學、合理、統
一、規範的開發產品成本會計核算方法，會計核算實踐中，開發產品成本結轉質量很難保證，不僅可能導致各會計期間會計利潤不真實、不準確，而且可能導致嚴重的稅收問題。
我們來看以下例子：
比如：某地產公司只經營了乙個獨立的開發專案。
㈠相關經營和會計資料如下：
1、開發成本賬面記錄
2、銷售收入賬面記錄
3、07年末庫存開發產品餘額為0，即專案開發產品已經完全實現銷售。
㈡各年度銷售成本結轉的最簡單方法：
1、（估計）銷售毛利率法
即：銷售毛利=銷售收入*銷售毛利率
銷售成本=銷售收入—銷售毛利
2、銷售成本結轉進度
⑴我們假定毛利率估計偏高：毛利率30%時，各年度結轉銷售成本：
⑵會計核算結果之一：07年末庫存銷售成本餘額9470萬元。
即：庫存銷售成本=實際開發成本—累計結轉銷售成本
=74500—65030=9470萬元
㈢關於會計核算結果—07年末的9470萬元庫存銷售成本存在問題的分析
1、07年末的9470萬元庫存銷售成本涉及的分攤問題
⑴如果07年末的庫存銷售成本全部由本期實現收入分攤，那麼07年本期可能出現鉅額虧損。
⑵如果07年末的庫存銷售成本由各年度實現收入分攤，那麼應當對以前年度利潤進行調整。
2、07年末的9470萬元庫存銷售成本涉及的稅收問題
一般情況下，房地產企業所得稅、土地增值稅按預收收入為標準進行預繳，但是，如果在滿足稅收檔案規定實現銷售的條件下，稅務部門則要求必須按結算收入確定會計利潤和企業所得額，計算應繳所得稅。
如果05年、06年、07年均滿足稅收檔案規定實現銷售的條件，那麼，按各年度結算收入確定計算應繳所得稅，尤其是05年、06年，將大大超過該年度實際應當承擔的企業所得稅。
㈣涉及稅收問題的一種極端的情況：
當07年度專案開發產品已經完全實現銷售，且05年、06年、07年均滿足稅收檔案規定實現銷售的條件，各年度已經按結算收入確定並繳納了應繳所得稅，工程結算成本在08年末最終完成後，才發現還存在9470萬元庫存銷售成本。
由於各期結轉銷售成本是估計成本，這種估計成本的產生雖然也有一定的客觀依據，但它畢竟帶有很強的主觀性，換句話說，估計成本不是實際成本，實際結算成本又可能延後較長的時間才能完成（有的專案竣工後幾年才完成工程成本結算），所以，這種極端情況雖然可以避免，但稍有疏忽大意也是可能出現的。
出現這種情況的嚴重後果是：
第一，05年、06年、07年各會計年度會計利潤虛增，多繳納所得稅，導致企業稅收損失；
第二，多繳納的稅金不僅退稅困難，而且無償占用企業資金，從而加劇了企業資金緊張；
第三，08年末會出現鉅額虧損，由於該公司沒有可以繼續經營的開發專案，沒有新的補虧**，因此該鉅額虧損不僅不能抵減所得稅，而且必須在會計賬面上長期存在下去。
由此可見，會計核算方法的選擇，無論是對於開發產品成本、銷售成本、會計利潤乃至稅收的確認、計量和核算，還是對財務報表的分析都至關重要。
那麼，如何才能從理論上、方法上解決我們面對的實際問題，從而基本建立起比較規範、統
一、系統的房地產會計成本核算方法體系呢？
三、開發產品成本會計核算方法的比較和選擇
會計成本核算的基本思路是實現工程成本向開發成本、開發產品成本、銷售成本的轉化。
㈠會計核算方法選擇標準
1、成本的完整性、真實性：會計核算方法的適用能夠基本保證成本會計資訊相對的完整和真實。
2、成本的準確性、及時性：會計核算方法的適用能夠基本保證獲取相對準確、及時的成本會計資訊。
3、成本核算方法的適用性：會計核算方法不僅應當具有科學、合理的理論基礎和應用基礎、具有廣泛的應用推廣價值，能夠提高工作效率和效果，而且，不能簡單化——主觀隨意性強，缺乏客觀、科學、合理的衡量標準。
當然，也不能搞繁雜化——通過複雜的程式和方法、費時、費力的精確衡量每一種開發產品的成本和利潤。
㈡會計核算方法具體比較和選擇
在會計理論書籍中，反映產品成本會計核算方法有很多種，其中，實際成本法就有：品種法、分批法、分步法、分類法等等；除實際成本法外，還有定額法、標準成本法、毛利率法等等。由於房地產企業開發產品成本形成的特殊性、複雜性，在核算開發產品成本時，選擇適用哪一種方法更好呢？
1、開發產品實際成本法：
開發產品實際成本法，是指開發產品日常入庫和出庫，以工程進度成本、預結算成本、竣工結算成本為依據，確認和計量開發產品實際成本。三種工程成本都不同時具備及時性和完整性，它們不是最佳的日常結轉開發產品成本的依據。開發產品實際成本法的實際運用可能遇到很多困難。
這是因為：
⑴工程進度成本是指根據當前實際工程量初步確認和計量工程成本，一般按月核算，能夠保證成本確認和計量的及時性，但由於工程成本只是開發成本的重要構成內容，而不是完全的開發成本，它不能夠保證成本確認和計量的完整性。
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