摘要還原利率是利用收益還原法準確計算不動產**的關鍵問題之一,對評估結果的真實性和可靠性有著重要的影響。但是目前學術界尚無乙個操作性、可靠性強的還原利率確定方法。對目前通行的關於確定還原利率的不同觀點進行分析和比較,並對還原利率的求取方法進行了復合與修正,具有較強的現實指導意義。
關鍵詞收益還原法;還原利率;確定方法;復合運用
中圖分類號 f293.3 文獻標識碼a文章編號 1007-5739(2009)21-0306-02
收益法是不動產估價中最常用的方法之一,是將待估不動產未來每年的預期客觀收益以一定的資本化率(還原利率)統一折算到估價期日現值的一種估價方法。收益法基於預期原理,即未來收益權利的現在價值,普遍適用於有現實收益或者潛在收益的土地或不動產估價。收益法中還原率究竟應該如何選取,是很重要又比較困難的問題,還原率的使用不當會導致評估的結果產生巨大的差距,因此還原率的確定至關重要。
1還原率的概念與種類
所謂還原率是將純收益還原成為**對比率,實質是資本投資的收益率。不同用途、不同性質、不同地區、不同時間的房地產,由於其投資的風險性不同,還原率也不相同。
在運用收益還原法評估不動產的**時,按照評估物件的不同(單純的土地**、建築物**或房地產的**),可以將還原率分為以下土地還原率、建築物還原率和綜合還原率。綜合還原率、建築物還原率、土地還原率三者既有嚴格區分,又有相互聯絡。若知道其中2個還原率及其**,便可求出另乙個資本化率。
計算公式:r=(r1l+r2b)/(l+b)
式中:r為綜合還原率;r1為土地還原率;r2為建築物還原率;l為地價;b為建築物**。
2還原率對於估價結果的重要性
在利用收益還原法評估土地或房地產**時,還原率是影響評估結果的乙個最大的因素。還原率隨房地產種類的不同而不同,對投資風險大的房地產,其還原率高;反之,風險越小,還原率越低。如何確定資本化率屬於不動產評估的前沿問題,還原率取值的極小差異就會對評估結果產生很大影響,科學、準確、合理地計算和選取資本化率,對評估結果的真實性和可靠性有重要影響。
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