謝曉磊摘要：近年來我國對於住宅的迫切需求推動著建築行業的快速發展，人們開始意識到住宅建築經濟效益的重要性，因此制定出綜合評價住宅建築的技術經濟效果評價體系，以此來規範建築市場，並結合靜態和動態的經濟指標分析來為住宅專案投資策劃和決策提供有效依據。本文將結合建築技術方案經濟效果評價的原則、內容、方法來簡要論述綜合評價住宅建築中的技術經濟效果。
關鍵詞：綜合評價住宅建築技術經濟效果
工程經濟分析的本質是根據專案工程的預期目標及現有的資源狀況，並結合建築技術經濟指標體系來分析專案工程的現金流量狀況，以此為依據來選用制定適合專案工程的技術方案，通過制定工程建設中的工程設計、施工工藝、裝置方案、技術改造、工程材料利用、節能降耗、環境技術、施工安全、防護技術以及新技術開發等技術措施來促使專案工程獲得最佳的經濟效果。因此只有不斷完善住宅建築技術經濟指標體系，建立起符合各地實際的住宅建築工程經濟動態指標體系，才能規範區域性住宅建築工程經濟指標動太評價的標準化，制定出適合工程實際的技術方案，充分發揮技術經濟效果評價在住宅專案投資策劃和決策過程中的積極作用和現實價值。
1、技術經濟效果評價的基本概況
（一）技術經濟效果評價的基本原則
技術經濟效果評價的有效性和實踐性基於對多種技術方案的經濟性進行比選，以選出最佳技術方案，因此在實際評價的過程中要堅持以下幾個原則。
1、擬定技術方案整體功能要達到工程專案的預期目標。
2、擬定技術方案的經濟效益不得低於最低經濟限度。
3、始終堅持經濟效益與工程費用估算口徑一致原則。
4、始終堅持各方案間的可比性原則。
（二）技術經濟效果評價的基本內容
技術方案的性質、目標、財務主體、技術方案對經濟及社會的影響程度決定了技術經濟效果評價的基本內容，即通過對技術方案的盈利能力（指標分析為財務內部收益率、淨現值、資本金財務內部收益率、總投資收益率、資本金淨利潤率等）、償債能力（主要分析利息備付率、償債備付率、資產負債率）以及財務生存能力（主要分析計算淨現金流量和累計盈餘資金）三個方面來對專案工程擬定技術方案的可行性和經濟性進行評估，以確保技術方案的實施能實現財務的可持續性，保障工程建設的順利開展。
（三）技術經濟效果評價的基本方法
正確性和科學性是技術經濟效果評價的根本目的，因此對其進行評價的根本目的在於最大限度地提高技術方案的綜合性經濟效果，而常用的方法主要有以下三大分類。
1、基本方法
技術經濟效果評價的基本方法主要有確定性評價方法和不確定性評價方法兩種，而值得注意的一點是針對同一技術方案必須同時進行確定性和不確定性經濟效果評價。
2、性質分類方法
按照性質不同來分類，技術經濟效果評價方法可分為定量和定性兩種方法，其中定量是針對可度量因素（資產價值、資產成本、銷售成本等）進行分析，定性分析是針對不可度量因素來進行分析。在實際分析過程中要堅持以定量分析為主、定量方法與定性方法相結合，才能確保提供正確科學的決策依據。
3、考慮時間因素方法
考慮時間因素劃分為靜態分析和動態分析，其中靜態分析不考慮資金價值與時間之間的影響關係，動態分析要充分考慮時間和利率的影響。而在實際評價的過程中要堅持以動態分析為主、靜態分析為輔的方法原則。
4、考慮融資分類
考慮專案工程是否融資來劃分評價方法，即包括融資時對其前（投資內部收益率、淨現值、靜態投資**期）、後（技術方案資本金現金流量、投資各方現金流量）兩個方面來具體分析技術方案實施的盈利能力，在此也要充分結合動態與靜態分析方法。
2、綜合技術經濟效果評價的措施
（一）綜合技術經濟效果評價指標
技術方案的經濟效果評價取決於基礎資料的完整性和可靠性，取決於選取的評價指標體系是否合理，因此首先要選擇符合實際的評價指標來從財務和經濟兩個層次來進行分析對比。圖1所呈現的是某一地區住在建築的綜合技術經濟指標，通過對相關數值進行計算來進行技術方案的比選。
（二）綜合評價技術經濟效果的措施
1、明確財務評價的實施步驟
上文已經提出了財務評價的相關內容，而在實際操作過程中首先要明確財務評價的實施步驟和操作流程，其主要通過選取基礎資料和引數（如圖1中獲得的相關資料）、估算各期現金流量、編制基本財務報表、計算財務分析指標、進行盈利能力與償債能力的分析、進行不確定性分析來獲得最終結論，並對專案方案設計進行優化完善。
2、堅持以動態分析為主要分析方法
在評價住宅建築技術經濟效果方法中最為重要且普遍的方法是動態分析法，其強調的是不同時期內資金的時間價值，通過複利方法來將不同時期內資金的流動情況轉換成同一時間點的資金價值，從而確定了不同技術方案的共同連線點，實現了不同技術方案的可比可能，並且能夠充分反應出技術方案在未來不同時期內的發展變化情況，是真正符合評價科學性有效性的方法。
結束語：
在對住宅建築技術方案進行綜合經濟評價時首先要貼合實際來選擇適合的評價指標體系，通過動態方法與靜態分析相結合來對其進行深度上的分析研究，並充分利用實際的條件和資源來充分考慮其可能產生的社會影響和經濟影響，盡可能選用多個不同的評價指標來全面、系統、綜合的評價技術方案的經濟效果，
[1]楊茂盛.利用多層次分析法對住宅建築技術經濟效果的評價及選優[j].基建優化：理論版.,2009,01.
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