開發區土地節約集約利用評價
—以瀏陽經濟技術開發區為例
長沙永信土地規劃諮詢有限
責任公司
二〇一五年九月
主要內容
一、工作背景
二、發展方向區的劃定
三、土地利用狀況調查分析
四、土地集約利用程度評價
五、土地集約利用潛力測算
六、評價成果及應用
工作背景
國土資發〔2008〕145號開發區評價成果原則上每兩年更新一次
2023年12月31日和2023年12月31日進行了二次更新。
國土資廳函[2014]143號2023年12月31日
部分開發區實際管轄和開發建設範圍超出了依法審批的四至範圍，造成目
前以開發區批准四至範圍內土地為評價物件的調查評價工作，無法完全掌
握開發區土地利用的實際狀況和集約利用整體水平。
為全面掌握開發區實際開發建設狀況和土地集約利用總體情況，界定開發區未來規劃發展方向和用地空間，進一步完善開發區用地管理制度，規範開發區擴區、區位調整等用地管理工作，本次評價首次引入「發展方向區」的概念
發展方向區的內涵
發展方向區：內涵、作用、管理、原則
「發展方向區」與開發區主區（批准四至範圍）相對應，是基於開發區用地管理和土地集約利用評價工作的需要，在開發區批准四至範圍外劃定的體現開發區實際開發建設狀況和未來空間發展方向的區域。體現開發區實際開發建設狀況和土地集約利用總體水平明確開發區未來規劃發展方向和用地空間
作為開發區擴區、區位調整的備選區域與依據
開發區用地政策覆蓋區域或優先區域
發展方向區的管理
1.除海關特殊監管區域外，開發區申請擴區、區位調整等，擴區、區位調整的範圍應嚴格控制在發展方向區內；未納入發展方向區的用地，原則上不得作為擴區、區位調整的用地空間。
2.原則上發展方向區必須在與主區同時連續3 年（含3 年）完成土地集約利用評價工作後，方可作為擴區、區位調整的用地空間。全國開發區土地集約利用評價工作部署安排未達到3 年時，統一按照工作部署安排的年數進行考量。
3.發展方向區一經劃定，在開發區未發生重大變化情況下，一輪全面評價週期內原則上不允許進行調整；確需進行邊界調整的，需報省級國土資源主管部門重新審核確認，並報部備案。發展方向區劃定的原則發展方向區的作用合規性原則
體現發展現狀原則
體現發展意圖原則
集中連片原則
協商一致原則
非強制性原則
具體闡述如何劃定發展方向區。
發展方向區資料收集
有二點特別要強調：
一是收集資料要有全面性，發展方向區劃定的資料首要是集中在圖件方面，即包括現狀圖，還包括規劃圖和影像
圖，並且影像圖是第一次出現在開發區評價工作中；
二是收集到的資料時點要注意全面更新，影像圖、土地利用現狀圖的時點要與評估期日一致。
就瀏陽經開區來說，劃定其發展方向區收集的資料主要包括：
（1）2023年瀏陽市遙感影像圖；
（2）2023年瀏陽經濟技術開發區土地利用現狀圖；
（3）涉及開發區實際管轄範圍的鄉鎮土地利用總體規劃圖；
（4）洞陽鎮、北盛鎮、永安鎮城鄉規劃圖；
（5）開發區實際管轄範圍圖；
（6）開發區控制性詳細規劃圖；
（7）開發區國家批准四至範圍圖；
（8）開發區實行代管範圍的證明檔案。
發展方向區邊界提取和向量化
提取五個邊界：
①洞陽鎮、北盛鎮、永安鎮土地利用總體規劃圖，提取城鎮建設用地規模邊界；
②洞陽鎮、北盛鎮、永安鎮城鄉規劃圖，提取城鎮建設用地規劃範圍邊界；
③瀏陽經濟技術開發區實際管轄範圍圖，提取實際管轄範圍邊界；
④瀏陽經濟技術開發區批准四至範圍圖，提取公告範圍邊界；
⑤2023年瀏陽市遙感影像圖與2023年瀏陽經濟技術開發區土地利用現狀圖，掌握開發區實際管轄範圍內城鎮建設用地的建成情況，提取已建成城鎮建設用地範圍邊界。
發展方向區的劃定合規性：在實際管
轄範圍內，符合土地
利用總體規劃的區域
發展方向區的劃定合規性：符合鎮城鄉規劃的區域
合規性：在土地利用總體規劃劃定的允許建設區和鎮總體規劃確定的建設用地範圍內，劃定發展方向區
發展方向區的劃定體現發展現狀：
遙感圖和現狀圖
體現發展意圖：
園區產業發展規劃
發展方向區的劃定
協商一致、非強制性：徵詢了瀏陽市人民**、
瀏陽市國土資源局、瀏陽市城鄉規劃局等相關
管理部門的意見，確保發展方向區的劃定與瀏
陽經濟技術開發區的實際相符合
二、發展方向區的劃定
評價工作：技術路線
評價範圍
評價時點為2023年12月31日
瀏陽經濟技術開發區主區：範圍710.03公頃
發展方向區範圍：678.32公頃
評價範圍：主區+發展方向區=1478.35公頃
評價工作的主要內容
1、開發區土地利用狀況調查；
2、開發區土地節約集約利用程度評價；3、開發區土地節約集約利用潛力測算
資料內容及**
三、土地利用狀況調查分析
u土地集約利用的主要途徑和管理措施《關於印發《長沙國家生物產業基地支援標準廠房建設的鼓勵政策》的通知》(長生發〔2012〕74號)、《關於促進園區集約節約用地工作的通知》（瀏經發〔2013〕16號）和《關於印發《國家級瀏陽經濟技術開發區集約節約用地工作實施細則》的通知》(瀏經發〔2013〕17號)
建立標準廠房
建設多（高）層廠房
四、開發區土地集約利用程度評價
（一）開發區型別的確定
（二）評價指標體系的構建
（三）指標現狀值、權重和理想值的確定
（四）土地集約利用程度評價結果
（五）主區評價結果與發展方向區對比分析
（六）主區評價結果與上一輪對比分析
開發區評價型別的確定
主區工礦倉儲用地和住宅用地佔已建成城鎮建設用地比重分別為57.50%和11.22 %，故開發區評價型別為工業主導型開發區。
集約利用評價技術路線
評價指標體系確定結果
四、土地集約利用程度評價
評價範圍目標子目標指標權重值理想值現狀值
主區土地利用狀況
土地利用程度
土地**率0.4100%93.98%
土地建成率0.6100%97.41%用地結構狀況工業用地率160%57.50%
土地利用強度
綜合容積率0.25 1.00.76
建築密度0.1532%28.14%
工業用地綜合容積率0.280.90.86
工業用地建築係數0.3255%42.36%用地效益產業用地投入產出效益
工業用地固定資產投入強度0.53281.343281.34
工業用地地均稅收0.5400346.08 管理績效土地利用監管績效土地閒置率100.00%
發展方向區土地利用狀況
土地利用程度土地開發率195%
44.87%
用地結構狀況工業用地率164.09%64.09%
土地利用強度
綜合容積率0.25 1.00.79
建築密度0.1532%30.39%
工業用地綜合容積率0.280.950.95
工業用地建築係數0.3255%45.72%用地效益產業用地投入產出效益
工業用地固定資產投入強度0.54677.024677.02
工業用地地均稅收0.5631.06 631.06 管理績效土地利用監管績效土地閒置率100.00%
評價指標現狀值、權重及理想值
四、土地集約利用程度評價
綜合分值評價
範圍集約度分值
目標集約度
分值子目標
集約度分值
指標標準化值現狀值
90.15
主區90.84
土地利用
狀況89.14
土地利用程度96.04
土地**率93.98 93.98%
土地建成率97.41 97.41%
用地結構狀況95.83 工業用地率95.83 57.50%
土地利用強度83.59
綜合容積率76.00 0.76
建築密度87.94 28.14%
工業用地綜合容積率95.56 0.86
工業用地建築係數77.02 42.36%用地效益93.26
產業用地投入產
出效益93.26
工業用地固定資產投
入強度100.00 3281.34
工業用地地均稅收86.52 346.08 管理績效100.00
土地利用監管績
效100.00 土地閒置率100.00 0.00%
發展方向區
87.39
土地利用
狀況83.18
土地利用程度47.23 土地開發率47.23 44.87%
用地結構狀況100.00 工業用地率100.00 64.09%
土地利用強度88.60
綜合容積率79.00 0.79
建築密度94.97 30.39%
工業用地綜合容積率100.00 0.95
工業用地建築係數83.13 45.72%用地效益100.00
產業用地投入產
出效益100.00
工業用地固定資產投
入強度100.00 4677.02
工業用地地均稅收100.00 631.06 管理績效100.00
土地利用監管績
100.00 土地閒置率100.00 0.00%
土地集約利用程度評價結果
六、評價成果及應用
開發區土地集約利用及管理的特點
u開發區產業特色鮮明-主區醫藥產業聚集（三十餘家130公頃），發展方向區通訊、計算機及其他電子資訊產
業凸顯。
u充分利用地上空間，逐步形成立體節地模式
-藍思科技、泰爾製藥、介面光電、興嘉生物、圓通藥業、好味屋等
u開發區以工業為主體的性質得到充分體現-主區和發
展方向區工業用地率分別為57.50%和64.09%
u逐步淘汰低效利用企業，制定土地集約節約利用工作措施-「長生發〔2012〕74號」、"瀏經發〔2013〕16號"
和「瀏經發〔2013〕17號」
六、評價成果及應用
開發區土地集約利用及管理存在的問題
u開發區土地資源開發力度有待加強
在開發區評價範圍內，未達到供地條件即待開發的土地面積較大，達533.19 公頃，佔開發區土地總面積的36.07%。
其中主區未達到供地條件的土地為110.35 公頃，主要分布在健福路兩廂、康萬路以北區域和南園的大部分區域；發展方向區未達到供地條件的土地為422.84 公頃，主要分布在盛世路以東、319國道以南、北盛路以北、康萬路以北的區域。
u土地**率有待加強
開發區已達到供地條件尚未**土地為152.52公頃，佔開發區土地總面積的10.32%。已達到供地條件未**的土地主要分布在發展方向區的昌平路、健福路、康萬路兩廂的區域。
u土地利用強度和用地效益有待進一步提高
與「湘國土資辦發[2014]174號」及《長沙市主要地類建設用地定額標準》有一定差距。
u部分企業用地尚存在空閒地，用地結構有待完善
六、評價成果及應用
u堅持主區與發展方向區的產業特色，統籌發展三大產業-進一步堅持開發區主區以醫藥製造業為特色，發展方向區以藍思科技為龍頭產業的產業特點，拓寬產業發展領域，做大做強食品加工業，進一步促進土地集約利用。
u做好開發區發展方向區的產業發展規劃-強化控制性詳細規劃與土地利用總體規劃的協調銜接，產業發展規劃應與開發區的產業定位相結合，統籌各類用地，重點保障與開發區發展相適應的主導產業用地，合理布局醫藥製造業、通訊裝置及電子資訊產業和食品製造業，提高產業的集聚效應。
u加大開發區土地開發力度和招商力度，充分利用後備資源
u嚴格遵循長沙市各主要地類控制指標-建設專案可行性研究、初步設計、土地審批、土地**、供後監管及竣工驗收等環節，並在出讓合同、劃撥決定書和招商合同明確用地標準。
u開展低效用地再開發工作，盤活存量土地-開發未完成、開發不達標、產出效率低和集約利用程度低
u推廣應用節地技術和模式-立體化利用土地的節地模式、「騰籠換鳥」節地模式、「工業地產」節地模式
u鼓勵企業採用租賃方式使用土地-租賃標準廠房
u建立以促進集約利用土地為核心的行政管理體制
謝謝各位！
開發區土地集約利用評價規程 試行
試行 2008年月日發布2008年月日實施 中華人民共和國國土資源部發布 目錄前言 1 1 範圍 2 2 規範性引用檔案 2 3 總則 2 3.1 評價目的 2 3.2 評價物件 3 3.3 評價原則 3 3.4 評價工作體系 3 3.5 評價工作程式與方法 4 3.6 評價成果 5 4 準備工作 ...
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作者 王兆高飛馬翼翔劉王兵 湖北農業科學 2016年第16期 摘要 為揭示開發區土地集約空間分異規律，從實踐角度補充完善 開發區土地集約利用評價規程 指標體系和評價方法，採用對比分析 空間聚類 影像識別，以識別土地建成率指標為切入點，對安徽省17個國家級開發區土地集約利用狀況進行了研究。結果表明，1...
2023年度開發區土地集約利用評價成果更新要求
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