北京高校學生公寓物業管理成本核算問題**
北京航空航天大學馮文光
北方工業大學楊培鑑
序言高校學生公寓成本核算問題，實際包含了兩個方面，乙個是公寓投入成本問題，乙個是公寓執行成本問題。前者是要解決公寓宿費標準，後者是要解決公寓執行費標準。
由於各校隸屬關係不同，各地區費用狀況的差異，實際投入到學生公寓的費用差別較大，造成高校學生公寓水平參差不齊。近些年來，高校公寓管理部門開始投入精力，參照社會物業管理行業的特點及經驗，結合高校學生公寓管理的實際情況，**高校學生公寓管理物業型別的成本核算問題，力求在高校物業管理型別中，找出合理地計算學生公寓費用的成本核算方法，實現高校學生公寓的成本核算。
一實現大學生公寓成本核算的兩種途徑
實現大學生公寓成本核算，必須要解決投入成本和執行成本核算問題，前者主要解決大學生公寓宿費收費標準，到底乙個學生應繳納多少宿費比較合理；後者主要解決公寓中心執行經費標準的合理性問題，以實現服務育人的服務質量。
（一）學生公寓宿費標準的測算方法。
學生宿費標準的成本核算方法，可以根據北京高校宿舍管理專業委員會顧問呂民同志在《關於大學生公寓成本核算問題的思考》一文中所列七項（房屋折舊費、房屋維修費、裝置折舊費、裝置維修費、能源消耗費、低值消耗品和雜費、管理服務費等）內容進行考慮，初步規範了高校的宿費標準，也為北京市制定北京地區大學生公寓宿費標準（北京市教委2023年發布的014號檔案）的制定提供了參考依據。
如果想檢視北京高校宿專會顧問呂民同志《關於大學生公寓成本核算問題的思考》一文的詳細內容。請利用搜尋引擎「百度」，從網上進行查詢。
（二）學生公寓執行費用測算方法。
在高校後勤社會化改革不斷深入的今天，實際上大學生公寓物業化管理正在成為一種趨勢，社會物業企業也曾嘗試進入高校學生公寓管理領域，這就迫切要求我們學生公寓管理者，研究實現高校學生公寓物業化管理的執行成本核算方法和手段，以說服高校領導及甲方對學生公寓執行成本的測算辦法的了解和信任，最終實現學生公寓的執行成本核算。實踐中，我們感到，目前最有說服力和法律效力的執行成本核算方法，就是運用社會物業管理企業的通行做法，參照社會物業管理專案，依據國家有關收費檔案和行業標準，根據高校學生公寓管理實際，進行學生公寓執行成本核算。同時，在不斷完善、積累過程中，提高學生公寓參與市場的競爭能力。
二進行學生公寓成本核算的原則和特點
隨著高校後勤社會化工作的不斷推進，學生公寓標準化建設活動的逐步深入，以及北京高校後勤服務iso9000認證的普及程度的提高，高校學生公寓管理部門按照物業化管理要求進行學生公寓管理，也被眾多高校所認同。學生公寓成本核算，由於涉及公寓管理部門的具體利益，開始受到學生公寓管理部門的關注，開始積累學生公寓管理部門所需的各種基礎資料，通過資料分析，達到規範學生公寓管理部門的管理行為，提高學生公寓管理部門將來參與市場競爭的能力。
在進行學生公寓成本核算的過程中，我們認為學生公寓管理既有與社會物業相同的服務內容，又有其特殊性的方面，在進行成本核算工作時，應當考慮其特殊性的有關內容，不能盲目照抄照搬。
（一）學生公寓在物業管理過程中，核算工作應遵循的原則：
1、加強基礎資料統計工作，力求計量準確、統計及時、資料全面
成本核算的前提，是要求學生公寓管理部門在統計和核算過程中，實現資料統計全面、計量儀表準確、統計工作及時。資料全面是講學生公寓管理部門在核算過程中，盡量將公寓管理過程中，所遇到的管理專案和投入材料科目列全、列細，儘量減少遺漏服務事項，否則，成本核算就不可能達到準確、全面；計量準確是要求在學生公寓管理過程中，要配備必需的計量器具和計量裝置，不能僅憑經驗估計，確定個大概數值，這樣也不可能準確；統計及時是要求我們公寓管理與服務人員既一線的工作人員，記錄要及時，準確，減少記錄方面的看錯、漏查、筆誤，否則，記錄的隨意性，也不可能得出準確資料，基礎資料的不準確，很難使成本核算工作得出正確結論。
2、核算內容要適合物業管理投標要求，核算標準要依據國家或行業檔案
高校學生公寓成本核算工作，可以按照社會上的物業管理企業成本核算方法進行 ，因為社會物業管理公司在物業管理方面已經積累了豐富的經驗，國家也為此項工作的規範化，先後出台了不少的管理檔案和收費依據，在相關內容和招投標過程中，制度也比較完善，專案也符合物業管理的實際，和高校有不少相同之處，如：衛生保潔服務、維修服務、保安服務等服務專案方面，高校學生公寓完全可以借鑑。但是，社會物業畢竟還和高校學生公寓服務有一些不同之處，一是，社會物業管理企業，因為企業的性質決定了它的經濟屬性，追求利益最大化；二是，服務育人的功能也不如高校學生公寓那麼強烈；三是，工作性質還有一些區別，沒有高校學生公寓迎新送舊那麼頻繁。
所以在核算專案方面要有差異，要符合高校的特點和規律，一定要考慮到高校學生公寓管理的這些特殊性方面。
3、由於高校體制不同，一些服務專案可能未涵蓋在學生公寓管理的專案中，要尊重高校實際，區別對待。
因高校體制原因，綠化管理與服務多由高校後勤中校園管理部門承擔，室外環境及綠化服務所產生的費用，公寓管理部門在測算本部門的服務成本中可不予考慮。
4、本著「以收定支、重點控制、開源節流、收支平衡、」的原則。
「以收定支」要求公寓管理部門，在進行成本核算過程中，應根據學校實際核撥的費用，來考慮本公寓中心的執行費用的支出。
「重點控制」要求公寓管理部門，對重點費用專案支出要嚴格控制，避免人工費、福利費、物耗費用的增長過快，費用支出超標。
「開源截流」要求，公寓管理部門，要積極創收，節約開支，達到增收節支的目的。
「收支平衡」要求公寓管理部門，在支出費用時，要考慮全面，避免費用短缺。
（二）高校學生公寓在物業管理過程中，核算工作應考慮以下特點
1、學生公寓管理由於它是一種特殊型別的物業管理形式，他不但具有一般物業管理的屬性，對物業設施具有增值保值功能，同時，由於中國的國情要求，學生公寓還擔負著重要的育人功能。前者決定它一方面要利用社會物業管理成本核算形式，一旦國家條件成熟後，有利於高校開展學生公寓選擇服務部門的招投標程式；後者，要求它還不能夠完全按照社會物業企業那樣，把經濟效益放在首位，還要考慮學校的育人功能，公寓是乙個重要的育人陣地。
2、高校學生公寓人事管理體制和機制的特殊性，使其在成本核算時需要兼顧以下因素。
由於我國高校學生公寓長期處在計畫經濟的管理模式下執行，與西方高校在學生公寓管理方面存在很大的差異性，造成了高校學生公寓管理與服務的特殊性，正是這種差異性和特殊性造成了我國高校學生公寓管理與服務的諸多可變因素。具體情況如下：
（1）高校學生公寓人員構成的不合理性，造成了經費支出的多樣性
由於體制問題，高校學生公寓管理部門正式職工工資相對高。公寓管理成本中公寓服務人員的成本支出，是高校學生公寓費用支出的乙個重要專案。目前，此項費用在學生公寓費用支出中所佔比例較大，公寓管理與服務人員的人頭費約佔總費用支出的百分之五十～七十左右，需要進行重點控制。
1 在編員工的數量，制約著公寓執行成本的多少。
學生公寓管理部門中正式職工佔員工人數的比例越高，此項成本的支出也就越高，反之，人頭費所佔比例就低。目前，各高校公寓都存在「老員工無法適應現代化的技術要求，而招聘新員工又沒有崗位可上」的尷尬局面。如何解決高校學生公寓用人成本過高、人員管理似死水一潭的問題，是學校和公寓管理部門應該主要考慮的問題。
隨著高校後勤社會化和用人制度的逐步變化，一些高校開始採取註冊新的物業公司，將過於集中的在編員工，採取分流、託管的形式，以解決目前在編員工相對集中而又無法分流、新員工又沒有崗位無法進入公寓管理的困局。
②合理確定公寓管理與服務人員與住宿學生的比例。
由於高校是培養和教育人的場所，擔負著較為重要的育人功能，這正是高校學生公寓與社會物業公司的重要區別之一。社會上的物業公司職責相對單一，目的較為明確，費用相對確定，功力性強；而高校學生公寓管理既要兼顧服務，又要努力育人，社會效益放在首位，穩定壓倒一切。因此，學生公寓管理部門要配備足夠的管理與服務人員，肩負著中國國情賦予的政治使命。
根據二00二年三月市教委等五部委局聯合頒布的（京教勤[2002]29號）《北京市大學生公寓管理暫行辦法》第二章第八條、第九條中規定，「學生公寓管理委員會常設機構應配備素質較高、數量充足，經過崗前培訓合格的專業管理人員和服務人員，一般不少於住宿學生總數的1.2%」，這也是它費用可能增加的不確定因素。
（2）樓宇建築布局，直接影響學生公寓員工數量和執行成本。目前高校還存在相當數量的磚混結構樓宇，多為五六十年代建設
的老式學生公寓，住宿條件相對新公寓而言，樓內設施相對落後，技防手段還不完善，主要依靠人來管理，樓管及安全管理人員（值班員）就要相應配備的多一些，這樣一來，勢必增加了人員的成本支出。
（3）維護/維修專案，有別於社會社群物業。
因為學生不同於居民或辦公物業，應考慮學生的特點-----他們是一批年輕、活潑、好動的群體。同時，在計算成本核算時，要考慮學生公寓建築結構，多層建築，由於裝置相對少些，投入的成本費用就會低些，反之，高層建築一般裝置投入就會多些。同時，學生公寓室內裝置設施維護與社會物業有很大區別，應考慮裝置維護維修的費用問題。
如：寢室裝置；如：限電及節水設施或裝置；又如：
學生公寓樓內粉刷問題，畢業生離校後，作為高校的學生公寓管理部門，必須在畢業生離校後進行徹底粉刷，以迎接新一屆學生的入住。
（4）辦公自動化普及程度，優於社會物業。
因為高校學生公寓管理主要是為學生服務，但是學生群體是乙個流動性的群體，學生公寓又處在高校這樣乙個知識型密集的群體之中的服務實體，從業人員特別是管理人員的政治素質和學歷與社會物業公司比較來看，應該說還是比較高的，因此，辦公裝置特別是計算機和與之配套的裝置、軟體的運用較為普及。
（5）安全措施的廣泛應用，減少了安全隱患，但同時也加大了該項維護成本。
對於學生公寓來講，安全永遠是懸在公寓管理者頭上的一把刀，安全工作一時一刻也不能放鬆。因此，各高校在基礎設施建設方面投入都較大，特別是防火方面更為重視。如：
消防裝置（牆式滅火拴）、消防器材（滅火器）、消防監控設施等投入逐年加大；又比如：安全裝置中的門禁系統、安全監控設施也在公寓建設中進行了安裝。這些設施、裝置的投入，無疑會加大公寓的服務成本。
（6）服務專案的增加，改善了育人環境，加大了服務成本。
公寓即是學生休息的場所，又是公寓管理過程對學生進行教育的第二課堂，起著重要的服務育人功能，因此，在公寓中開展公寓文化建設和優化公寓環境，都是對公寓之中居住的學生進行教育的一種形式。如：綠色植物及節日慶典活動；
自行車停放秩序管理；宣傳櫥窗設立；為學生服務的各項措施，如：天氣預報、計時鐘錶、導向標識等服務措施的開展。
（7）提供專項（學生進校或離校時服務成本）服務，需考慮專項投入。
公寓不同於社群物業或寫字樓物業，每年的迎新送舊是學生公寓管理部門必做的份內之事，也是學生公寓成本加大的乙個原因，必須予以考慮。如：迎接新生入校；畢業生離校；離校後宿舍保潔與維修。
三、學生公寓物業成本測算方法：
目前，由於房屋產權形式多種多樣，物業管理還處在發展階段，物業管理法規還不十分成熟，各種制度和規章還在逐步完善，物業收費標準也沒有統一的規定，特別是辦公寫字樓的收費標準不盡相同，造成目前物業服務收費標準、計算口徑有較大差異。但是，根據目前社會上的做法，一般是按照以下五種分攤方法進行計算的。
北京高校標準化學生公寓標準 2019版
說明 1 申報範圍包括校內 校外學生公寓。2 評估總分滿分為100分，90分以上為達到標準化公寓標準。3 黑體字條款屬於一票否決條款，此項條款不合格即不具備參評資格。4 新建學生公寓正常執行半年後可以申報標準化公寓驗收。5 標準化學生公寓掛牌5年須重新複驗，拆除公寓即登出其標準化公寓稱號。附件1 北...
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北京高校輔導員深度輔導工作研討會
會議紀要 一 會議時間 2009年5月13日上午9 30 二 會議地點 北京科技大學會議中心一樓中心會議室 三 會議內容 北京郵電大學學生工作部部長辛玲玲 在4月30日的會議之後，我們對檔案進行了研究討論，並結合學校實際制定出自己的方案。根據教工委所提出的 深度輔導 這一政策，我們將工作由原來的通過...