中國房評報道- 三哥2023年12月11日 10:42132426融資|招商地產|中海|自**a-a+
前段時間央行降息，市場分析認為此舉旨在有針對性地引導市場利率和社會融資成本下行，緩解企業融資成本較高這一突出問題。
對此，一眾房企歡呼雀躍。
確實是這樣，資金成本對房企而言，絕對是吞噬利潤的重要因子，甚至房企融資問題被業內形容為「房企的懸頂之劍」。
不過，總有一些房企能夠以極低的融資成本獲得資金。比如中海地產，其融資成本一直處在行業裡的最低水平，去年中海地產有息負債平均資金成本僅為3.7%，今年上半年底上公升到4%，不過依然處在行業最低水平；另外還有招商地產，其目前的綜合資金成本大概是在5%左右，之前也一直穩定在4%上下，最近招商地產計畫發行一筆總額為80億元的可轉債，據稱發行利率不高於3%。
在香港的資本市場，國內四大房地產開發商的平均融資成本大概是在3%，恆大、龍湖的平均融資成本約在4%到7%。在內地的資本市場，即便是招保萬金的平均融資成本估計也在10%左右，而未上市房企的資金成本估計最低也要20%。
不要輕視相差幾個百分點的融資利率，因為由融資利率引起的債務利息可能會吞噬掉企業當年淨利潤的三分之一。我們都知道中海地產的利潤率已經是連續12年在內地房地產企業裡保持第一位，可以負責任地說，與其低成本資金有著莫大的關係。
最近中國房評報道讀到乙份有意思的房企融資材料，就是關於中海地產和招商地產這樣的房企究竟是如何獲得低成本資金的。
一般而言，這些可以獲得低成本資金的房企，首先通過香港寬鬆的融資環境獲得資本，然後利用自身渠道回流到內地，注入到企業自身現金流動迴圈中。因此，擁有融資回流的完整產業鏈，尤其是融資回流的渠道，應該是中海地產、招商地產獲得低成本資金的最為關鍵之處。
其實，這也解釋了為什麼能夠從海外獲得低成本資金的是中海地產和招商地產，因為他們背靠的都是擁有完整產業鏈條、能夠為其提供融資回流的央企。換句話說，就是要想獲得低成本資金，房企也得「拼爹」。
那麼，海外資金是如何實現回流內地的呢？
一種方式是通過跨境**結算的方式回流內地。內地機構在香港離岸發行的人民幣債券，也就是「點心債」，目前在港人民債券的整體規模非常龐大，由於國際**中一般不以人民幣結算，因此以人民幣形式存在的海外資金大多回流國內。
當下香港資本市場人民幣形式的海外資本主流的入境渠道就是**匯入，也就是利用進出口國際**，選取相關合作夥伴，將海外人民幣通過**操作和財務手段匯入境內。不過，為此代勞的合作夥伴成本巨大、流程繁複，且無法享受出口退稅規定，一般都會被企業所摒棄。因此能否成功順利的匯入，主要就取決於境內「是否有人幫你」，是否可以順利找到相關合作企業。
那麼，再回過頭來看中海地產和招商地產，中海地產的母公司是中國建築，招商地產的母公司是招商局集團，這兩家央企巨無霸所擁有的組織關係，找到代勞和進行**操作的回流渠道非常簡單。
另一種方式則是通過直接投資或股東貸款的形式將資金回流內地。在內地房企裡，外幣形式的海外資本融資主要以港元和美元債券融資為主，尤其是外商直接投資，這種以外幣形式存在的海外資本，可走正常的外匯管理流程，無需央行進行個案審批備案，資本回流的效率非常高。
其中，外商直接投資的乙個用途為股東貸款，受外匯管理局對外商直接投資的監管，據悉中海地產的海外外幣資本募集完成以後，都是要運用到自己各地的專案投資中。
簡單將萬科與中海地產做個比較，萬科無論是規模還是在單個城市的盈利能力，在全國範圍內都是首屈一指的，因此萬科對資金的占用情況在行業裡也會比較突出。不過中海地產的資金占用水平一度是萬科的兩倍有餘。這就是因為中海地產擁有極為有利的融資環境，通過海外資本的股東貸款，直接且高效地進入到其在內地分布的各個房地產專案。
因此，以上兩種海外資金回流方式，對招商地產、中海地產而言，都是隨手取用的方式，而且成效明顯，完全可以把資金成本做到4%左右。
最後總結一下，其實如果房企想把資金成本做到4%，恐怕還真得去「找個爹」。
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