央行《２００４年中國房地產金融報告》建議：「可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。」
對於央行的這一建議，正反雙方的意見針鋒相對。
反方!主要以開發商為主"
取消預售制度，無疑將會造成房地產市場的重新洗牌，將肯定淘汰一大批實力不夠雄厚的中小型開發企業。所以建議遭到了絕大多數開發商的反對。他們的理由主要有：
第一，房屋開發的週期一般在一年半左右，如果取消預售制度，很多開發商的資金鏈肯定會吃緊。房地產市場在巨集觀控調下已逐漸低迷，如果現在實施現房銷售的話，將對所有的開發商造成巨大的資金壓力，這對整個房地產業的衝擊會非常大。現房銷售適於市場供需關係和房價比較穩定、甚至是供略大於求的地區。
當前金融品種單一的問題還沒有改善，房地產企業缺乏直接融資渠道，如果相關的金融配套政策不能及時跟進，則會導致開發專案不能及時竣工建成，帶來更大的銀行金融風險和市場糾紛，也會帶來一些虛假行為。如施工企業墊資並造成新的拖欠工程款，私下收取訂金和預收款，給消費者帶來更大的風險。
第二，在市場裡採取何種方式進行交易應當是買賣雙方的自由，市場裡會創造出各種形式的合同，存
在即是合理，即是有需要的反應。而交易方式的創新正是市場機制配置資源的必然要求。作為市場本身，能夠吸引更多的進入者是實現競爭的先決條件。
銀行的作用不應是違背需求取消預售，而應是加強對預售收入的監管。
第三，一旦此項建議被採納，必定會出現市場上商品房**量緊張，取消期房預售加大的投資成本，會轉嫁到房價上，最終讓消費者買單。而且現房銷售對地產商的資金實力要求很高，大批中小型房地產企業會因此倒閉或撤出房地產市場，就會造成為數不多的實力非常強大的開發商寡頭壟斷房地產市場的結果，市場競爭就會極大的減弱，這也會成為房價**的誘因。作為消費者來講，面對高額的房價，遠沒有到可以不在乎期房與現房之間那些差價的程度。
正方!購房者普遍支援"
老百姓誰不願意買現房？看得清楚，心裡明白，買得自然也就放心。取消房屋預售，消費者大多表示歡
迎。他們認為：
第一，房地產利潤本來就高，取消期房銷售，對開發商而言只是終結其暴利，使其利潤更趨合理。期房預售使地產商在開發乙個專案時並不需要投入太多的自有資金，而是大量地占用其上下游的資金，在盡快回籠資金的同時將本應由房地產經營者自己承擔的金融風險轉嫁到其他企業和購房者身上。
第二，如果開發商只能賣現房，有大批的房子等
２００５．１０期
總第２９８期
２９!一平
取消房屋預售制度利弊辯
取消房屋預售制度利弊辯取消房屋預售制度利弊辯房地產市場
著出手，那就不會定價太高。相反，賣期房使開發商有了更長的銷售期，從而增加了操縱房價的機會。
第三，買房人常常因為資訊不對稱，總是處於劣勢地位。開發商承諾的和交付的往往大相徑庭，購房者不得不投入大量的時間和精力與開發商理論，費盡心機「維權」。如果買的時候就是現房，就能從根本上解決掉這些問題。
正方還包括許多業界的分析人士!其主要觀點有"
第一，取消期房銷預制度有助於舒緩金融風險積澱，遏止風險放大。央行報告指出，２００４年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在５５％以上，較往年仍有所提高；「房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到１６％以上和１２％以上，工行和建行的不良貸款率也維持在７％左右。」一方面，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加；另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，達到同期社會平均利潤率的１０倍以上。
這說明開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。
當開發商只能賣現房不能預售期房時，其資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加。開發商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產「戰車」上而讓房貸風險越積越大。
第二，對消費者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風險。在預售制下，購房人一般要提前１０到１５個月（長的達到２４個月）白白為開發商融資埋單。
通常情況下，從預售到正式交房尚有一年左右的時間差，這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用。而開發商卻可以不付、少付成本，使用購房人的購房款去完成後續工程，大吃「免費午餐」。在現行利率標準下，以一套按揭５０萬元的期房為例，購房人一年就要支付３萬多元的利息和保費。
而在預售制下，這筆錢被開發商合法地「榨取」了。
此外，預售期房還為很多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。預售房時，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套、細節只能看模型想象。開發商往往利用這一模糊期，對小區道路、綠化、會所等進行空頭許諾，有的甚至修改規劃，導致糾紛不斷。
買房人因為資訊不對稱，總是處於劣勢地位。而一旦改為現房銷售，這些漏洞將有望得以堵塞。購房人所額外承擔
的１０個月左右的貸款利息和非市場性風險將不存
在。第三，與期房預售制度相關聯的還有虛假按揭和期房造成的房產權屬問題。儘管假按揭與期房預售並無必然關係，但至少從表面看期房預售為假按揭或捲款逃跑提供了更為方便的可能。
在正反雙方之外，部分分析人士成為了第三方。他們認為：作為與監管、金融乃至土地制度緊密相關的期房預售制度是否會取消，可能在相當長時期內還要取決於土地和金融配套改革進度。
從長遠看預售制度雖然應該取消，但現在還時機未到。理由主要有：
第一，在行業成熟之前，預售制度短期內不應取消。首先，目前房地產行業的預售制度能否維繫，將直接關係到中國金融體系的穩定；其次，在當前巨集觀緊縮的背景下，所有的房地產企業都在面臨巨大的考驗，行業內部的優勝劣汰正在加速進行，取消預售的負面影響可能會更大些。在目前房地產融資渠道單一的情況下，這一政策短期內不應改變。
第二，從銀行的角度來講，個人按揭是目前銀行貸款當中最優良的貸款，而銀行同開發企業之間的交易往往是「**式」的，就是說用開發貸款贏得個人按揭權。如果取消期房預售造成房價**，實質上就抬高了個人按揭的門檻，對銀行而言弊大於利。風險是和收益共生的，規避風險往往是用收益的機會成本為代價。
第三，如果現在取消預售制度，短期內某些房屋開發企業的資金鏈可能會斷裂，其金融風險就會暴露。而房屋開發量可能會暫時萎縮，加劇**緊張局面。至於消費者方面，在轉軌過程中，其負擔可能會有所加重。
從理性消費的角度看，購買房屋當然是購買現房，但驟然取消預售制度，對市場的衝擊過大。比較合理的做法是軟著陸，也即改進目前的預售制度，嚴格預售條件。比如專案必須建設到主體結構封頂才可預售，而預售也不得收取全部房款，只能收取７０％或８０％。
這樣就可以大大增加業主未來收房時與開發商談判的籌碼。如此柔性轉軌，假以時日，預售制度可能會自然死亡。
張晶／責任編輯
２００５．１０期
總第２９８期
３０房地產市場
房屋預售制度是否應當取消正方一辯稿
主席 評委 各位觀眾 對方辯友 大家好延續國人古老的傳統，每個人似乎都渴望在屬於自己的屋簷下營造屬於自己的家庭溫暖 著眼經濟快速發展的今天，不少民眾更將房產視為一種寶貴財富，甚至以購買房屋為理財投資方式。因此今天，我們立足當前社會 經濟 民眾心理狀況，對我國房屋預售制度是否應該取消進行討論，就要看該...
房屋買賣預售合同
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