律師催告函
[2010]得律函字第（016）號
致：*******公司
***律師事務所接受中國長城資產管理公司鄭州辦事處的委託，並指派本律師擔任其委託**人，本律師審核了相關證據，進行相應調查核實後，就貴公司拖欠貸款逾期不還事宜，根據有關事實和法律規定向貴公司致函。
本案的事實經過：
2023年2月14日，中國工商銀行*******路支行與*******公司簽訂最高額抵押合同乙份,***投資****以其座落於*******區**路20號的房產及國有土地使用權（證書號：*****字第683號）向***支行提供抵押擔保，並辦理了抵押登記。2023年1月12日，中國工商銀行*******路支行與*******簽訂最高額保證合同乙份。
合同到期，***投資****不能償還債務，2023年3月7日被法院判決以其房產及國有土地使用權拍賣、變賣償還債務，*******承擔連帶清償責任。
判決生效後，貴公司於2023年1月15日提出再審申請，認為原判認定的事實錯誤。同時，案外人*********提出申訴，認為*******區***路20號的土地使用權為其所有，該土地使用權證書（證書號：*****字第683號）一直在其公司檔案室保管，其公司從未以任何形式向中國工商銀行*******路支行設立抵押，也未出借、出租、抵押給*******公司。
基於以上事實，委託人對貴公司的履約能力和履約誠信產生強烈不安。為了維護委託人的合法權益，本律師現鄭重向貴公司致律師函告知如下：
1、原審法院的判決符合法律規定。
《中華人民共和國擔保法》第36條規定：「以依法取得國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得國有土地使用權抵押的，應當將國有土地上的房屋同時抵押。
」《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第三十三條：「 土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
」《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條：「 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」
《中華人民共和國物權法》第一百八十二條：「 以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。
抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。」
從上述法律規定來看《擔保法》規定，以「房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押」。《物權法》在對以建築物設定抵押作規定時，作了與《擔保法》相一致的規定，「以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地一併抵押」,並在該條第二款作出了新的、更為明確的規定，「抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押」。因此，當事人以房產設定抵押的，在民事角度上看，房屋及其占用範圍內的土地使用權均已列入了抵押的範圍。
2、原審判決認定的基本事實有充足的證據相互印證。
（1）、雙方簽訂的《最高額抵押合同》規定，合同中包含的附件《抵押物清單》是本合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等法律效力。而作為合同附件的《抵押物清單》上明確寫有以*******公司***號房產及*********鄭國用第683號土地抵押。以上明確了該筆債權系房地產抵押，即以***投資公司自身的房產及房產占用的土地提供抵押。
（2）、雙方簽訂的《房地產抵押合同》上寫的也是房地產抵押，而非房產抵押。而且在該抵押合同第十一條有明確約定「處分抵押房地產如為國有劃撥土地，應先繳納土地出讓金，其餘部分乙方具有優先受償權。」
（3）、《房地產評估報告》中包含有土地的評估價值。
（4）、《房屋他項權證》上明確寫明評估價值9246.00萬元，其中土地面積5192.60平方公尺。評估價值就包含房屋所占用的土地價值。
（5）、抵押房產所占用的土地使用權證上的用途一欄中為「賓館」，***投資公司確實也在該土地上建成了賓館（即本案中的抵押房產），並且***投資公司也是該土地使用權人*********的大股東。
以上可以看出，雖然本案未對土地辦理抵押登記，但當事人以房產設定抵押時，該項抵押已經涵蓋了土地使用權，到房管部門辦理了抵押權登記後，已完成物權公示，根本沒有必要再辦理土地使用權的抵押。因此，「抵押人未依照規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押」以未辦理土地使用權的抵押登記，而認定抵押無效的觀點是站不住腳的。
3、貴公司涉嫌合同詐騙罪
貴公司在簽訂抵押合同、抵押物清單、抵押物評估報告中一直聲稱使用的是*********的土地使用證原件，並聲稱其使用*********的土地使用證是合法的，是經過***公司同意的。但在再審庭審中*********根本否認貴公司使用過其土地使用證。換言之，貴公司原先使用的土地使用證原件是虛假的，偽造的，是沒有經過*********允許及追認的。
本律師認為，根據《中華人民共和國刑法》第204條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產：
……（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；
……*********出示的證明顯示，貴公司在與中國工商銀行*******路支行簽訂抵押合同過程中，採用虛假的土地使用權證書騙取***支行的信任，誘騙***路支行與其簽訂借款合同及抵押合同，造成債權方約1.3億元的借款無法收回。
因此，貴公司主觀上以非法占有為目的，客觀上利用虛假的土地使用權證明與***路支行簽訂抵押擔保合同，並進行抵押物評估，騙取借款約1.3億元。其行為完全符合合同詐騙罪的犯罪構成，應構成合同詐騙罪。
鑑於此，本律師希望貴公司能夠以大局為重，認識到問題的嚴重性，作出還款的誠意，積極履行還款義務。否則，一切不利法律後果自負。為避免引起訴訟所給貴公司帶來的不利法律後果，誠望貴公司能重視此事。
特致函告知！
***律師事務所
律師**
二○一○年三月七日
附註：一、本律師函以特快專遞（收件人：尹富有）方式送達。
二、1、借款合同2份
2、抵押合同1份；
3、抵押物清單1份；
4、*********證明1份。
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