一、設計原因
（一）設計因素
1、不重視細部大樣設計，如窗台坡度、鷹嘴、滴水槽、穿牆管、外牆預埋管件、鋁合金門窗、幕牆與牆體間的接縫等。
2、為美觀而將外牆飾面磚設計成細縫拼接，使磚與磚之間不能嵌填密封材料，導致漏水。
3、設計中忽略了不同材料介面的連線。如在外牆設計時層層裝飾腰線，且腰線頂部標高與圈樑頂部標高相同，由於外牆磚與混凝土圈樑的溫度膨脹係數相差很大，極易產生裂縫，從而使腰線上部滲水。同樣原因，女兒牆根部往往也較易開裂滲水。
4、高層建築非承重外牆用的砌築、找平砂漿標號，一般低於承重牆設計用的標號，強度雖能滿足設計要求，但透水性增大。
5、設計中不重視防水，外牆立面設計沒有防水概念及功能設定。
二、材料原因
空心磚質量差、翹曲、變形，防水塗料、防水密封材料等質量不合格，飾面材料缺角破裂，鋁合金門窗材質不合格、加工製作質量差等，都有可能影響建築外牆的內在質量，導致滲漏。
填充牆的磚砌體和鋼筋混凝士的溫度線膨脹係數不同，鋼筋混凝士的溫度線膨脹係數是磚砌體的2倍，在相同的溫度下，兩種材料產生不同的變形而在兩種材料的連線處產生裂縫，雨水在風壓的作用下，沿裂縫滲入室內。
三、施工原因
（一）砌體質量
1、框架結構外牆柱與砌體連線處不埋拉結筋或拉結筋設定不牢，拉結筋間距、數量、長度不符合要求，由於溫度膨脹係數差異較大，導致連線處開裂漏水；
2、砌築砂漿未按設計配製，引起砂漿強度差，乾縮開裂；
3、上料施工洞口封堵砌築時，與原有砌體接搓不嚴；
4、穿過外牆的管道和預留孔密封處理不良；
5、磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80％，豎向灰縫出現透明縫或瞎縫；
6、框架結構中填充牆砌頂砌時間間隔過短，隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成牆體下沉，斜砌磚體與梁、板間形成間隙，形成裂縫。
預防措施：
1、改善砂漿和易性，推廣「三一砌築法」，確保灰漿飽滿度，提高粘結強度；
2、填充牆頂砌應在下部砌體施工完15天後，再將其補砌擠實，並用水泥砂漿將斜向磚縫嵌填密實；
3、施工洞口留洞時，必須嚴格留搓和設定拉結筋，封堵洞口時，要認真清理留搓處的砂漿及雜物，保證退搓灰縫平直度，並封堵密實；
4、按磚的模數，在框架柱上植筋；
5、砌築用磚和砂漿的質量及強度等級必須符合設計要求；
6、砌磚前應提前一天澆水濕潤。
（二）外牆抹灰質量不符合要求
1、外牆抹灰空鼓、裂縫；
2、外牆分格條引起滲漏；
3、抹灰前對螺栓套管、腳手架眼等孔洞未封堵或封堵不密實；
4、抹灰外加劑引起滲漏。 由於微沫劑效能受摻量、配置方法、環境溫度等因素的影響較大，建議在外牆抹灰砂漿中不使用微沫劑；
5、細部構造，如窗台坡度、鷹嘴、滴水槽等未處理好。
預防措施：
1、基層處理：基層表面清理乾淨，腳手架眼等孔洞必須認真封堵。架眼用半磚、防水砂漿封堵，並用1∶3水泥砂漿抹平，封堵前要認真清理洞孔內雜物並澆水濕潤；螺栓套洞應採用微膨脹水泥砂漿塞實。
砼牆表面凸出較大的地方要事先剔平刷淨，並用介面劑進行毛化處理，增大砂漿與基層的粘結力；
2、時間控制：抹灰工程宜在砌體砌築完畢後60天進行，至少不得少於30天；
3、基層潤濕：抹灰前一天，應對施工牆體澆水濕潤；
4、成活遍數：外牆抹灰必須分層進行，嚴禁一遍成活，待每層終凝後，方可進行下一層抹灰。施工時每層厚度宜控制在6～10mm。各層接縫位置應錯開，並設定在砼梁、柱的中部；
5、環境條件：抹灰施工應盡可能避開高溫（氣溫高於30 ℃）和低溫（溫度低於5 ℃）的季節，風大時施工應加強養護，防止水泥砂漿過早失水產生裂縫。養護應在每層抹灰終凝後進行，噴水養護3d～5d。
6、材料質量：水泥砂漿抹灰時宜用普通矽酸鹽水泥或礦渣水泥，砂宜用中、粗砂，其含泥量不得超過2％；嚴格控制砂漿配合比；
7、鋼絲網：對於不同材質交接處應加鋪金屬網，以防抹灰層因基層溫度變化膨脹不同而產生裂縫。
8、加強細部構造處理：分割縫、窗台、陽台等坡度不小於29％；內窗台要高於外窗台2厘公尺左右；外窗台向外坡度應≥20%；窗簷、鷹嘴坡度≥20%；滴水槽寬、深應≥1厘公尺；屋面天溝與女兒牆陰角處應做r=100公釐圓弧角；屋面女兒牆要做泛水處理；滴水線設定符合要求
9、在鑲嵌外牆分格條時，要帶漿均勻、飽滿、鑲嵌牢固、密實。
10、裂縫修補措施：細縫注fisv360s結構膠，較粗縫用水玻璃拌r42.5水泥擠密縫隙。
（三）外牆面磚質量不符合要求
1、使用了翹曲、開裂或缺角的面磚；
2、面磚脫落，未認真勾縫。
3、外牆面磚與打底砂漿粘結力不足形成空鼓，飾面磚勾縫不密實，出現砂眼及裂縫。
預防措施
1、對進入現場的外牆面磚嚴格按規範抽樣進行複試，複試不合格的面磚不得用到工程上。要求質地堅固，表面光潔色彩一致，不得有暗痕和裂紋。對面磚進行逐塊挑選，將有外觀缺陷的面磚（如開裂、缺角等） 剔除掉。
2、嚴格按照面磚鋪貼程式施工。當使用塊材的面積較小時，可使用一底一中一面的方法，即一底為刮底糙，一中為抹中層灰，一面為批灰鋪貼面磚；當使用塊材的面積較大時，可使用一底兩中一面的方法。
3、基層清理。清掃牆面，使砌體灰縫凹進牆面10mm ，用1∶3水泥砂漿修補空頭縫，以增加與打底灰漿的結合力。
4、在施工前一天 ，對牆面清除灰塵並澆水潤濕，然後抹1∶3 水泥砂漿，厚度為5 mm～7 mm ，用鐵抹子壓實劃毛。
5、抹中層灰。應先在底糙上抹摻5 %防水粉的1∶3 水泥砂漿，厚度為5 mm～7 mm ，用木楔壓漿打平密實，用刮尺刮平。
6、按有關規範標準和設計要求對牆面進行檢查，符合要求後方可貼上面磚。
7、貼上面磚。先將面磚在清潔水內浸泡2h ，然後取出晾乾，使用時達到外乾內濕，待中層灰達到一定強度後，可貼上面磚。貼上面磚所用的貼上材料，要確定材料配合比，即水泥∶砂子=1∶1 ，水泥∶107 膠水∶水= 10∶0.
5∶2. 6 ；同時要控制使用時間，做到隨拌隨用，貼上時要注意砂漿飽滿度，保證貼上牢固，無空鼓。
8、勾縫。面磚粘結完工後，認真清理面磚縫內的殘餘砂漿，噴水濕潤後，用1∶1水泥砂漿勾縫，要凹進面磚1mm ，填嵌密實，接槎處要平整，不留孔隙和接槎縫。要先清理勾縫內疙瘩並用水潤濕，勾縫砂漿宜稠一些，建議用聚合物水泥砂漿，保證縫隙內料漿密實飽滿，縫面平整光滑、無砂眼及裂縫。
9、清理牆面。使用潔淨棉紗，揩擦乾淨，不留汙垢。
10、貼面磚後，要及時噴水養護。
11、分割條安裝時，要刷漿均勻飽滿，鑲貼牢固密實。
（四）鋁合金或塑鋼窗框與牆體鏈結不牢，密封不嚴
1、牆體洞口尺寸或位置不符合設計要求，窗框與牆體間的間隙未能認真處理，間隙太小，無法填充材料；間隙過大，填充不實；
2、內、外牆抹灰施工的時間不同，使用的材料不同，在窗洞處形成縫隙；
3、施工順序不當。外牆抹灰刮糙後，即安裝窗框，造成窗框與牆體間的砂漿不易填實抹平。加之固定窗框的調整墊塊殘留於窗框下，或拆除後二次填充抹灰質量無法保障；
4、窗框與牆體固定不牢，致使窗子在風荷載作用下產生位移，而使密封材料產生裂縫；
5、窗安裝後，沒有在窗框外側與牆體的連線部位進行密封或密封失效；
6、窗框材料與牆體材料熱膨脹係數不同，窗框與牆體連線處易產生細小裂縫。
7．門窗框周邊與磚牆接觸面的縫隙沒有封嵌或嵌填不密實，有脫落和裂縫，窗洞口頂面無滴水線，雨水由洞口頂面流入室內。
8．窗台抹灰坡度控制不當，水沿窗框下滲入室內。
預防措施：
1、窗洞抹灰最好一次完成。窗框安裝前應對預留洞口尺寸進行複核，用防水砂漿刮糙處理，然後進行窗框固定；
2、窗框安裝應採用a3鍍鋅鋼件連線固定，連線件厚度不小於1.5mm，距邊角的距離不大於180mm，連線件間距不大於500mm。固定應牢固可靠；
3、固定後的窗框與牆體間必須留3～5mm間隙，縫隙內應採用無腐蝕、彈性材料填嵌飽滿，防止出現空鼓或裂縫。表面用嵌縫膏密封，確保水密性及氣密性。
鋁合金、塑鋼窗框四周要採用鬆散材料（如礦棉條、玻璃絲棉條等）或化學泡沫劑，進行分層密實封填，外牆抹灰時窗洞外側靠框邊處必須預留深５ｍｍ，寬５—８ｍｍ的槽口，以保證密封膠的粘結性和密封性。填嵌密封材料的槽口基層必須乾燥並清理乾淨，密封膠應均勻地填滿槽口，表面不得有縫隙、氣孔等。
4．將門窗框邊與牆體接觸面的縫隙中的疏鬆與裂縫、不密實的砂漿剔除沖洗乾淨，之後用1：2.5水泥砂漿分層嵌填密實，靠窗框邊留6mm×6mm的凹槽，待外裝飾完成後，沿門窗框周圍凹槽中嵌填柔性防水密封膠。
5．門窗洞上部要做滴水線，損壞的要補做好。窗台面抹灰有裂縫或倒泛水時必須返工重做。
6．門窗框安裝經檢查合格後嵌縫，清掃周邊牆面與框側，噴水沖洗濕潤，用混合砂漿分層嵌填壓實，抹平。
7．窗台下的砌磚，必須用砂漿刮填所有磚縫，窗框下距離窗台磚面不低於45mm。挑出窗台面流水坡上口要縮排窗下框，並做20mm的圓弧；下口做10mm×10mm的滴水槽。
（五）安裝管道問題
1、水落管材質差，老化快，易破損，常有脫節，雨水流到外牆面潮濕一大片。或水落管安裝不規範，緊靠牆面，溢水，排水和漏水都沿牆面流下。
2、預埋件（如落水管卡具，空調托架等）位置產生裂縫。
預防措施
1、安裝好牆面水落管。嚴格控制水落管的質量，水落管內徑不應小於75mm，一般水落管的最大屋面匯水面積為200m2，水落管安裝距離牆面不應小於20mm，排水口距離散水坡的高度不應大於200mm，，水落管應用管箍與牆面固定，接頭的承插長度不應小於40mm。
2、預埋件安裝應在牆面飾面之前進行，安裝要牢固可靠，不得出現鬆動、位移。預埋鐵件先進行除鏽、防腐處理，使預埋件與飾面層結合牢固。抹灰時，預埋件的根部須精心操作，擠壓密實。
飾面層成活後，避免衝撞、振動等外力作用，防止預埋件根部與飾面層脫離產生裂縫。
3、對預埋件鬆動或空洞沒有填實出現縫隙的，應在預埋件周圍鑿出20mm30mm的環溝，沖洗乾淨，拌微膨脹水泥砂漿，分層進行填充抹壓密實，外塗同牆體同色的防水膠兩遍。後安裝空調機而鑿孔穿管的，應清洗乾淨孔洞，內填嵌密封材料（如麻絲），然後內外抹防水油膏或耐候膠。
（六）變形縫部位滲水防治
1、變形縫內嚴禁掉入砌茬、砂漿和其他雜物，縫內應保持乾淨、貫通，按規範要求填油麻絲外加蓋鍍鋅鐵板。密閉鍍鋅蓋板的製作應符合變形縫工作構造要求，確保沉降、伸縮的正常性。安裝蓋板必須整潔、平整、牢固，接頭處必須是順水方向壓接密實。
2、變形縫如出現滲漏，如原採用彈性材料嵌縫的，應清除縫內已失效的嵌縫材料及浮灰、雜物，縫壁乾燥後設定背襯材料，分層嵌填密封材料，密封材料與縫壁粘牢縫嚴。
（七）保溫施工質量問題
保溫層開裂導致滲水。
預防措施
1、洞、槽修補：對於外牆上施工洞按照要求進行封堵。
2、基層處理：將磚砌體、混凝土等基層表面的油漬、浮塵等清除乾淨。基層表面凸出牆面10mm的部分應剷平。
3、抗裂砂漿層與保溫層粘結牢固、無脫層、空鼓、大裂紋等現象。
四、使用原因
建築外牆滲漏成因及防護措施
摘要 隨著我國建築行業的飛速發展，建築技術也在不斷提高，在建築工程過程中外牆滲漏是所遇見的常見問題。本文針對外牆滲漏進行了原因分析，提出了幾點處理措施。僅供參考。關鍵詞 建築 工程 外牆滲漏 1 外牆滲漏的原因分析 1.1 建築設計引起的滲漏 框架結構工程中多孔磚填充牆抗滲能力差，輕質砌塊收縮變形產...
外牆滲漏的原因及防治措施
中國防水網訊 目前的框架結構住宅工程中填充牆，基本上為非承重的灰砂磚或小型砌塊。灰砂磚和小型砌塊在運輸與施工過程中容易產生破損，缺稜掉角等缺陷。建築工程的質量水平有了一定的提高，社會上對房屋質量的投訴亦有所增加，外牆滲漏佔了一定比例，但它給居民的正常生活和使用造成了很大的不便。筆者根據幾年來從事房屋...
住宅工程外牆滲漏的原因及防治措施
建築工程的質量水平有了一定的提高，社會上對房屋質量的投訴亦有所增加，外牆滲漏佔了一定比例，但它給居民的正常生活和使用造成了很大的不便。筆者根據幾年來從事房屋質量維修工作的經驗，談談自己這方面的認識和實踐體會。一.牆滲漏原因的分析 1.目前的框架結構住宅工程中填充牆，基本上為非承重的灰砂磚或小型砌塊。...