物業管理方案
一.辦公大樓管理模式設想及管理方式
xx辦公大樓物業形態較雜，主要以辦公、會議、基層來員開會辦事三種現狀，對物業管理的需求也會呈多樣化，它不同於寫字樓，因此我們認為，在分層的管理服務中，應根據不同的需求特點，有針對性地開展工作。根據辦公樓需要安全、高效、便利、安靜的特點。精心設計了辦公樓將管理模式與管理方式。
管理模式之一：質量成本雙否決
我們實施質量成本雙否決的機制已多年，管理成本持續下降，服務品質穩步上公升。
「一張紙兩面用」「人走燈滅，隨手關水」等，早已成為我們日常工作中的固定思維。成本管理理念體現在具體行動上的事例在我們所管轄的物業專案舉目可見。公司對管理處經理職務及管理處職員年終獎金進行雙否決。
在xx辦公大樓的物業管理中，我們將緊密圍繞「質量成本雙否決」的運作核心，以「預算管理」為基礎，提供「質價相符，合理取酬」的優質服務。
管理模式之二：兩大管理體系
我們將在xx辦公大樓的管理服務中全面匯入質量管理、環境管理兩大體系，這兩個體系幾乎涵蓋了物業管理及企業管理的所有範疇，通過推行「流程再造」工程，不斷優化管理服務流程、確保管理體系運作效能得到根本的提公升。
管理模式之三：客戶服務中心
強大的服務平台和先進的服務組織是提供規範客戶服務的前提。在服務形式上，我們擬在xx辦公大樓建立客戶中心的運作體系，即將管理處的內部管理和對外服務分為後台和前台操作，從而保證管理處對外形象的統一化。客戶服務中心是管理處的指揮排程中心及資訊樞紐，業戶及客戶所有的服務需求申請及投訴建議都將彙總到客戶服務中心，由中心負責在第一時間內分類處理：
而管理處所有需公布的管理服務資訊，亦通過該中心反饋到客戶及業戶。通過服務中心的有效運作，帶來以下便利：
第一，可保證管理處對外資訊傳播口徑的統一化；
第二，建立首問負責制，所有業戶及客戶的投訴和需求都有專人負責跟蹤到底，決不推諉；
第三，管理資源集中，統一排程，能夠最大程度滿足客戶需求；
第四，全天候服務，保證業主及客戶的需求即時得到受理及解決。
二.管理制度
xx辦公大樓管理處實行經理負責制
管理處經理負責指揮和協調各項工作。管理處與公司簽訂管理目標責任書。內部採用直接職能制，減少中間管理環節，提高工作效率，保證資訊渠道的暢通。
客服中心作為管理處的資訊平台，綜合處理各種資訊，對管理處所設定各班組及人員進行統一排程；同時負責客戶關係，大樓商務、大樓文化宣傳等；並負責行政事務、後勤、資料檔案管理和費用申報等；為職能班組正常執行提供申報物料配備的服務。
環境綠化組負責大樓內外的保潔和綠化，對xx辦公大樓實行專業化服務。
安全管理組負責大樓內外治安交通管理、營造安全氛圍。
工程組負責大樓內外的裝置設施日常巡視、執行、檢修、保養、分包方管理以及客戶維修服務。
嚴謹的逐級考核制度
通過簽訂《xx辦公大樓管理處經營目標責任書》，明確責任和權利，明確考核方式，明確考核結果，在公司範圍的平台上對整個管理處形成有效的激勵。通過建立和實施績效考核體系，管理處每月對各專案組實施考核，考核結果用以調整專案組報酬。通過制訂《xx辦公大樓管理處管理體系執行考核辦法》，督促職員按標準提供有效工作過程和結果，使職員行為趨於規範。
建立《xx辦公大樓管理處主管巡檢制度》，根據管理處管理體系檔案的標準，各專案組主管是該專案組的品質責任人，對所負責範圍內工作實施現場管理，並根據檢查結果和整改情況調整職員報酬，達到激勵作用。
科學的考核方式
激勵實施主要以考核績效為基礎，任何的考核都同被考核方充分溝通，被考核方對於考核有任何不同意見，均可在事前、事中、事後及時申訴，明確事實，達到公正、公開科學考核的目的。
計畫控制機制
管理處將在工作進行前，對工作內容和過程進行設計，形成工作的進度計畫和財務預算，提交到相關專案組審批後再實施。並根據實施中的實際情況進行計畫內容調整，使計畫目標能充分實現。
三.管理服務內容
1前期接管
提要☆ 展開業主需求調查，使管理方案更加切合實際；
☆ 組建專案工作小組，依託總部技術力量，提交專項建議書；
☆ 接管驗收嚴格把關，注重後續維修保障體系的建立。
我們將根據甲方提供的專案施工進度表、接管計畫安排，分別制訂前期接管、接管期工作計畫；並依據目標，制訂正常接管期的對內、對外達標計畫以及常規性工作計畫。我們將力求務實、高效，並積極協助「xx」有關部門做好服務，實現雙方多贏的目標。
2前期管理的思路
前期管理是現代物業管理的一項基礎性工作，其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中，使物業最大限度地滿足使用的需求。
我們對物業管理前期的基本思路是：通過組建專案工作小組介入本物業的前期管理，提前對本物業進行全面深入的了解，為即將開始的物業接管驗收掌握第一手原始資料，為將來的物業管理工作順利開展打下基礎；以專業的物業管理視角和立場，依據專業調研人員對房地產、物業管理等相關市場調研結果，提出一系列基於最大限度發揮本物業各項配套設施使用功能，滿足客戶群體的使用需求的合理化建議；並力臻制定出定位準確、內容完善、有效適用的符合xx辦公大樓特點的物業管理方案。
3組建「專案前期物業管理組」
我們將依託公司總部強大的技術力量以及與我們合作多年、極具專業見解及工作經驗的相關專家，組建「專案前期接管組」對xx辦公大樓的土建、給排水、電氣、智慧型化、園林等專案，在最短的時間內提交《xx辦公大樓專項建議書》，使物業能夠更加滿足業戶以及使用人的需要，同時力求節約與實用，省去不必要的開支和重複建設。
4根據物業特點，提出合理建議
根據目前高檔大樓的發展趨勢及本物業市場定位，客戶群體具有較高的共性，對工作環境和生活品質均有著極高的需求。
「專案前期顧問組」將依據我們已建立並有效運作的管理體系，對大樓區的給排水、電力**、電梯、消防、安保、園林綠化、停車場、、智慧型化系統、標識系統、供暖系統、公共配套設施、管理用房等的規劃及施工，從物業管理的專業視角提出科學合理的建設性意見，並提交《xx辦公大樓物業管理規劃建議書》。
5維修養護範圍
共用部位是指主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板等）、外牆面、屋面、樓梯間、通道等。6提供6「一站式服務」：客戶服務中心
結合xx辦公大樓的情況，我們將在大樓設定客戶服務中心外，還將為辦公樓的管理單獨另行設立客戶服務中心，構建「一站式」客戶服務體系，設定客戶助理12小時服務,日常事務即時受理即時解決，作為辦公樓服務平台的客戶服務中心，對外採用酒店式接待全方位面向客戶；對內協調各專案組，構建成為資訊中心和指揮中心，一站式解決客戶需求。
針對大樓提供超常規服務（如酒店式服務）的設想
物業管理超常規服務，是指超出了客戶所期望的服務質量和服務專案的部分，預見和滿足客戶的需求，是服務行業的基本職責。針對xx辦公大樓的特點，除了提供常規物業管理服務專案以外，管理處將提供：
a. 針對辦公物業，提供好助理服務
辦公區域室內保潔：辦公區域常用裝修材料一般較高檔，客戶也比較注重辦公室的形象，管理處將專為客戶辦公區域保潔提供個性化服務，比如清洗地毯、地毯吸塵、刮擦玻璃、家具保養等。另外，管理處還擬為大樓客戶提供辦公區域室內維修、洗車**服務、臨時看護及保管服務、出租時花、盆景和園藝擺設、大件物品短期儲存或保管等客戶日常所需的服務。
b. 商務通服務
在客戶服務中心下設商務中心，代客處理現代辦公事宜。例如，辦公用品代客採購；提供打字、傳真、影印、收發電子郵件等；提供商務翻譯；代訂酒店、機票、船票、車票；代訂報紙、期刊、純淨水等；提供特快專遞、信件、電掛、長途等郵政代辦手續；承辦小型party或酒會；承辦商務會議(或培訓)。
c. 保健服務
開設或引進健身中心，提供健身教練、制訂私人健身計畫，設定醫療室及急救箱等。
四.物業服務質量
房屋及配套設施完好率
房屋零修、急修及時率
維修工程質量合格率
綠化完好率保潔率
辦公樓方案說明
浙江山圖服飾 辦公樓 生活供水系統方案說明 一 工程概況 浙江山圖服飾 辦公樓為一棟7層的辦公大樓，建築物高度約為26.7m，幫浦房為地下幫浦房，高度為4.5m，用水高峰期自來水壓力約0.10mpa。市政主管至幫浦房室外管線距離約3m。裝置的進出水管徑均為dn65。具體衛生器具為 1 7層每層9個座...
辦公樓裝修方案
導讀 設計院辦公樓裝飾應以功能為前提，必須滿足使用功能要求，在設計中充分體現以人為本，注重人文交流，在設計中應佔相關裝置系統保持良好的協調，在滿足己使用的要求的前提下，盡量保證空間效果。以下是某辦公樓裝修方案，僅供大家參考。某辦公樓裝修方案 一 工程概況 工程建築面積 群房995.38m2，主樓10...
廠辦公樓HSE管理方案
消防隊營房工程hse管理方案 1 hse 管理體系 1.1 hse管理承諾 1.1.1 始終嚴格遵守國家有關建築施工的安全生產法與職工職業衛生法等相關法律法規，嚴格遵守中石化 湖北化肥分公司的各項安全管理規定。1.1.2 保護員工不受傷害 保護環境是我們的追求 1.1.3 確保hse管理的各項費用支...