榮寶齋專案整體發展戰略
暨營銷推廣方案
廣州凌峻房地產諮詢****
2023年6月
第一部分榮寶齋大廈整體發展戰略及產品力提公升方案
一、榮寶齋大廈整體策劃目標
二、榮寶齋大廈開發定位
三、榮寶齋大廈整體發展四大原則
四、榮寶齋大廈整體競爭策略
五、專案消費群定位分析
六、銷售力的深入整合與提公升
第二部分榮寶齋大廈營銷推廣計畫
一、銷售目標
二、十大推銷原則
三、推廣階段劃分
四、推廣階段劃分表
五、各階段推廣策略
前言通過對專案的接觸及對其競爭區域市場的調查，我們發現與這些競爭產品相比，本案目前具有比較明顯的優勢。一方面，市委領導比較關注本專案；另一方面，本專案將要建設成為淄博城市形象的代表作。因此，如何讓專案在競爭中強勢入市、一炮打紅，如何讓發展商及產品的品牌、形象和淄博城市標誌物業形象同時搭建和樹立起來，這是我們需要認真去做、去解決的。
因此，我們在進行本專案的營銷策劃時，策劃思路的出發點不僅僅是立足於榮寶齋大廈專案本身，而是立足於淄博城市建設發展戰略的高度來考慮。這樣一來就可以使專案與淄博城市共同發展，相互依存。鑑於此，本案將以創造專案的全程銷售力為核心，多角度對專案進行全方位地闡述，力爭全面、務實地解析整個專案，最大力度地推動專案的全面銷售成功。
在策劃思路中，我們希望能夠整合專案目前擁有的各種優勢資源，力求樹立榮寶齋專案的獨特的個性和鮮明市場形象，提高專案整體的核心競爭能力。根據本專案的具體情況，我司用創新、實效的專業態度，通過認真細緻的研究分析，擬提出以下營銷推廣方案。
第一部分榮寶齋大廈整體發展戰略
一、榮寶齋大廈整體策劃目標
1、榮寶齋大廈是淄博城市功能的補充
淄博以「建設經濟強市、文化大市、綠色城市」實施的「擴城戰略」將成為魯中地區名牌產品集散地，成為國際知名品牌和國內知名品牌的魯中地區的大本營。而作為淄博cbd的張店區卻缺乏能夠代表淄博城市形象標誌物業，這與國際接軌的標準十分不相稱。
榮寶齋的進駐是響應淄博市提出建設「文化大市」戰略「請進來」的結果。榮寶齋大廈專案建成將成為淄博城市形象標誌物業，很大程度上承擔起整個淄博城市的商業形象傳播及推廣，並從而填補了過往物業市場的不足和不完善。
2、榮寶齋大廈是淄博城市的名片
榮寶齋大廈不僅僅是乙個房地產專案，而是淄博城市的名片，是乙個形象性工程，榮寶齋大廈將成為代表淄博形象的乙個視窗，榮寶齋大廈專案將從乙個房地產專案上公升到淄博城市形象的代表作的高度，向人們展現淄博城市新形象的魅力。
3、榮寶齋大廈是淄博城市向國際接軌的典範物業
從目前產品的概念規劃來看，專案的產品設計將力求打造成為一流國際型的建築造型，專案從建築形象上能夠獨樹一幟。其次，榮寶齋大廈採用了國際級專業的公司進行服務與管理，榮寶齋大廈的國際級服務性公寓將領跑淄博國際化物業管理。
4、榮寶齋大廈是商業投資者的寶地
榮寶齋大廈專案將建設成為淄博核心地段cbd上的一顆璀璨的明珠。淄博城市形象標誌物業的身份和全面領先性決定了榮寶齋大廈的開發投資潛力，其投資回報、公升值潛力是不言而喻的。
榮寶齋大廈集商業、商務、投資 、居住、休閒、娛樂等於一體，在經營理念中，加入文化品牌等因素，突破傳統經營模式的侷限。走特色經營之路，國際級服務性公寓部分採取帶產權的發售模式，為投資者開闢了新的高回報投資渠道，榮寶齋大廈對投資者來說，無異於是一塊投資寶地。
二、榮寶齋大廈的開發定位
在進行榮寶齋大廈整體的開發理念定位時，著眼於兩個方面因素的考慮：
第一、與淄博城市發展同步。專案所在的區域是淄博的cbd區域，它成為淄博城市發展戰略「建設經濟強市、文化大市、綠色城市」的乙個重要組成部分，專案將成為代表淄博形象的乙個視窗，成為淄博邁向國際化大都市的重要形象物業。
第二、前瞻性。榮寶齋大廈是適應未來商業市場發展的需要，與淄博城市的發展同步，與國際接軌標誌性物業。
一）專案形象定位
榮寶齋大廈的形象必須是高起點切入市場，能夠與淄博城市形象緊密關連，構築專案強勢的品牌平台，將專案與城市相連，讓市場產生強烈的認同感。對於專案的形象定位為：
淄博城市形象標誌物業
定位闡釋：
專案核心地段的表徵不容置疑，具有絕對的不可取代性。作為一種淄博城市地標的象徵，坐落繁華都會，掌握經濟、文化脈動。城市生活的豐富多彩，才能帶**源不斷的活力及想象，雖身處城市，兼具繁華中的寧靜。
另一方面，與公園為鄰，廣大的綠帶又提供了養精蓄銳的健康氛圍，所謂「離塵不離城」的生活哲學。榮寶齋在地段位置與周邊環境的協調，掌握了城市地標的元素，更達到無可取代的城市綠意優勢條件。
專案擁有了獨一無二的淄博的cbd上的核心地段優勢，不僅僅是如此，在淄博文化強市的背景下，專案以高檔次、高水準、高起點橫空出世將成為淄博cbd上當只無愧的城市形象標誌物業。
二）專案產品定位
國際級服務性公寓
定位闡釋
淄博是齊魯地區的紡織與陶瓷中心，隨著邁向於國際大都市加快，也將成為魯中地區的**、物流、資訊流、資金流的重要樞鈕。對商務酒店需要也日益俱增。具有國際服務水準與良好硬體設施的商務公寓將成為淄博商家以及外地商家的首選。
隨著中國加入wto、世界經濟距離日益微小、cbd的重要性日漸顯著，再加上資訊化時代生活方式的改變，越來越多的中小型公司、城市高度發達地區高階白領等將鍾情服務性公寓。
國際級服務性公寓，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了資訊時**字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、資訊、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能於一體。
服務性公寓，它是針對「發展中公司」而定位的，它追求生活品質，強調投資性，可以說是知識經濟時代強調個性定製和體驗服務的特定產物！
它代表的是成熟的商務環境、條件完善的辦公室、溫馨舒適的小家三位一體，可以說是乙個年輕人的「小型cbd」。一般為中小型公司或工作室，從其行業看，多是從事於創意行業、**、資訊諮詢、網路行業、商業藝術行業、**行業、攝影、軟體業等所謂「賣腦」行業。
國際級服務性公寓＝成熟商住＋酒店管理
地段是頂級重要的，榮寶齋大廈正是處於淄博成熟商圈，周邊有立體式的交通支撐，有濃郁的商業、文化氛圍。榮寶齋大廈擁有開放性的空間，如豪華高挑的大堂，適合交流、環境幽雅的廳堂等，還能夠向年輕家庭或中小公司帶來「在最小的個人空間享受最大的公共空間」的酒店式管理與服務。
國際級服務性公寓＝創業平台＋投資公升值＋彈性未來
由於獨特的市場定位及有針對性的設計，使得openoffice的特徵之一就是以滿足成長型企業的需求，並且在cbd及商業發達地區有著非常廣闊的市場前景。
通常選擇作「國際級服務性公寓」辦公場所的多數是創業初期的中小型企業，這些企業需要乙個良好的發展空間；需要**適中而且各種服務周到的辦公場所，同時一些新興白領與經理人追求現代的都市生活方式，隨著中國與全球經濟一體化的發展日益同步，作為我國經濟最活躍的部分———大量的中小型公司將會湧現，榮寶齋專案的出現正是適應潮流的發展，為淄博中小型公司提供了良好的發展空間。因此，專案具有相當的消費群體，帶來了豐厚的穩定的高投資回報。
國際級服務性公寓的主要特徵表現在：
比商住有氛圍比商務更便捷
專案與商住公寓相比，更有良好的商務氛圍。周邊地帶大商務氣氛濃郁，便利的交通、優越的地理位置、各種配套設施齊全的生活環境形成了這裡獨特的商務環境。
在同樣品質的環境與氛圍中，榮寶齋大廈在生活與工作上又比商務公寓更便捷。在生活上，有一般商住公寓所沒有不可能具備的一流的辦公、商務設施，再加上商務公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務專案和全天候商務服務，它可以作為老闆或高階員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。
比商住形象好比商務更高檔
普通的商務公寓辦公的公司要比在正規寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價位低、居住辦公環境較差、未形成成熟的商務氛圍而在形象上不如寫字樓及商務公寓。榮寶齋大廈擁有成熟的商務社群與高檔的人文環境而顯示出自身的高品質，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。
比商住功能多比商務專案全
榮寶齋大廈為中小公司及居家辦公的soho一族提供了乙個「商+住」的場所，既有先進的商務設施和齊全的商務功能，同時又能提供高檔、細緻、周全的酒店式服務。可以說，它是ｓｏｈｏ和酒店式公寓的組合體。在為「商」服務方面，硬體設施完全能滿足不同客戶群體的不同商務需求。
全天候的多功能商務中心包括提供２４小時中不同時段的商務會議、商務秘書、翻譯、金融、郵政、票務、列印、影印、傳真、資訊查尋等服務；程式控制交換系統能滿足居家商務的需求；２４小時監控系統、進口處樓宇可視對講、戶門防盜開關和緊急呼叫按鈕；多功能會所；充足的車位等。在為「住」服務方面，酒店式商務公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、**物品等比酒店更周全細緻的高檔、貼身、繁瑣的５０多種服務。
三）市場定位
魯中1號國際公寓
定位闡釋：
榮寶齋大廈要做就做最好，專案具備了成為魯中1號國際公寓的兩個因素：第一，建築設計的獨特性。從目前產品的概念規劃來看，專案的產品設計將力求打造成為一流國際型的建築造型，專案從建築形象上能夠獨樹一幟。
正是由於在這一地段上，周邊的配套設施非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的形成，構築了淄博的cbd（**商務區）。而專案恰恰是位於淄博cbd的標誌性地段，將成為地段上的形象所在。
第二、專案的全面領先性。專案緊靠345畝有城市森林公園之稱的人民公園，擁有十分優越的環境優勢；soho商務公寓的獨特戶型淄博絕無僅有；國際級的物業管理，管家式的服務淄博也是絕無僅有。
三、專案整體發展四大原則
1、強勢啟動原則
區域市場的發展趨勢，以及來自周邊的競爭壓力，需要我們迅速地將本專案的商業環境及商業氣氛組建和聚攏起來。同時，客戶對本區域市場消費前景信心不足的實際情況，更加要求我們不能按照常規的商鋪銷售模式來消化這些產品。
2、全面領先原則
房地產物業作為一種大眾消費品，消費者的態度日趨理性和挑剔。房地產物業賣不動，往往是因為專案缺乏創新的個性和特色，只有創新才有生命力。因此，榮寶齋大廈在產品設計時考慮到了兩個中庭的設定、soh0公寓戶型、空中園林會所等創新意念，做到了產品形態獨特化，具有創新性和領先性。
專案發展戰略
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一 市場發展的意義 1 市場發展與企業發展。2 市場發展與產品創新。3 市場發展與經濟增長。4 市場發展與社會進步。5 市場發展與人民生活質量提高。6 市場發展與市場變革 市場變化 市場創新 市場革命 市場進步。二 市場發展的主要動力 1 市場發展最根本的動力來自於人類的本性 人的實踐活動 人的基本...