房地產採購、合約規劃、合同精細化管理
學習報告
閔斌 2023年5月11日-5月12日，我參加了博志成組織的《房地產採購、合約規劃、合同精細化管理》的培訓講座。該講座主要從採購管理、合約管理、造價管理、實際案例分析及採購、合約管理流程等四個方面分別進行了深刻的講解。通過這兩天系統的學習，我們了解了萬科、中海等房地產公司在採購、合約管理中先進、 超前的運營模式，摒棄了以前在採購、合約粗放式管理的守舊思想，並從授課中通過實際案例的學習，詳細、徹底的分析了案例中存在的風險和問題，為今後我們在採購、合約管理中提供了經驗。
主講沈老師為現任北京某上市企業副總裁。曾赴香港理工大學建築及房地產系擔任訪問學者，現為英國皇家特許工料測量師。曾擔任金地集團資深成本經理，佳兆業集團成本總監、深圳公司總經理助理、集團副總裁。
專業特長：清華大學建築經濟與管理學碩士：十多年的房地產成本管理經驗，建立了一系列獨到並富有成效的成本管理方法和工具，對房地產企業成本管理的核心問題有深刻的體會與見解。
授課風格：嚴謹實效，實操借鑑價值大，近年來已受邀為上千家房地產企業進行成本、採購方面的專業培訓，受到了普遍好評。
在上課中老師提到了萬科公司關於「採購戰略合作」理念使我感受頗深，萬科公司在2023年就開始為自己尋找優質的採購**商，在這些**商與萬科多次順利合作過程中，萬科通過一套嚴格的合格**商評估體系，從合格**商中選定優質的**商與其簽訂「採購戰略合作」協議，並定期對其進行各種評估。在進行採購招標過程中，可以讓與萬科公司簽訂「採購戰略合作」協議的**商直接進行投標，不用進行前期的考察，同時由於對採購方比較信任，**商也願意拿出較低的材料**來進行投標，所以萬科公司的「採購戰略合作」不僅節省了自己的採購時間，採購的材料在質量上、**上都比較有優勢，而且採購方與**商通過「採購戰略合作」，雙方都達到了互贏的局面。「採購戰略合作」的理念可以在我們今後的工作中嘗試使用，通過「合作-評估-動態監控」幾個環節，使自己的採購管理理念逐步公升級，隨著採購**商的增多，我們可以建立**商資料庫，對同類**商的分類、分級管理，為我們以後採購管理提供專業平台。
「合作不好，到底是誰的錯」是課上老師重點講述的問題，對我們的觸動很大。我們在日常工作中無論是與總包單位、分包單位還是**商合作，每當合作過程中出現問題時，我們作為甲方第一反應就是：「這個施工單位今後再也不能用了」，言外之意就是合作不好那都是施工單位造成的，我們是花錢僱你來幹活的，我們讓你們幹什麼你們就得給我們做什麼，我們沒有任何錯。
其實細細想來，我們在這幾年的發展過程中，有我們不願意與之合作的施工單位，也有很少數不願意與我們合作的設計單位，但我們從來就沒有靜下心來想一想出現這種問題的原因是什麼，答案就是我們首先要從自身上找原因。比如我們是按照合同及時支付工程款了嗎？是按照合同的內容讓對方履約嗎？
是不是由於我們的自身管理原因使承包單位成本上公升而使承包單位利潤縮水……這些問題都是需要我們乙個個去反思和考慮的。萬科當年因為沒有很好的善待承包商與**商，出現了沒有充分的供方資源可以選擇的局面。出現這種情況，在2023年萬科高階管理層提出了「善待**商」的口號，真正從**商的角度出發，讓他們與萬科合作確實有利可賺，並建立了**商完成合同後評定發包商的制度，使**商真正感覺到自己是萬科的乙份子，這樣才能激發**商更高的合作熱情。
所以說，我們要有一整套招標詳細計畫、對**商考察、招標檔案、合同審批等科學、合理、適應公司發展的管理模式來支援公司發展。只有這樣，公司才能獲得可持續性發展。
合約的管理在整個地產運作過程中尤為重要，整個合約管理貫穿了專案建設的全部過程，合約條款的設定、計價方式等重要條款是我們合同履約過程中大家關注的焦點，也往往是合同出現問題最多的地方，老師在講解的過程中深入剖析了中海、萬科等成熟企業的各種案例，讓我深刻的認識到合約條款的重要性，一字之差，可能就差之千里，導致後期各種索賠扯皮不斷，整個合約履行完畢是整個公司相關部門的共同努力的結果，所以在合同的制定到執行的整個過程中，都不可疏忽及大意，整個成本的控制、盈利等最終的本質都是合同。
兩天的課程，雖然時間短暫，許多內容因為時間關係，不能在課上一一講述清楚。但沈老師憑藉多年來的教學經驗、實踐經驗，把房地產公司中至關重要的招投標採購、合約管理中諸如採購計畫的管理、採購策劃、採購的風險控制、合同簽訂管理、後評價等暴漏出來問題做了重要的講解，並且把先進的公司管理理念融匯到課件當中，是一場非常精彩的講課，值得我好好學習，並為我今後的工作提供了不少的可參考經驗，讓我少走彎路．
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