第四章個人住房貸款
個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。
（1）按照資金**劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。
（2）按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。
①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用於在一級市場上購買住房的貸款。
②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發放的、用於購買在住房二級市場上合法交易的各型別個人住房的貸款。
③個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶**用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。
（3）按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：
（1）貸款金額大、期限長
個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為10-20年，最長可達30年，絕大多數採取分期付款的方式。
（2）以抵押為前提建立的借貸關係
在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。
（3）風險因素類似，風險具有系統性特點
除了客戶還款能力和還款意願等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規範性對個人住房貸款風險的影響也較大。
個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。國內個人住房貸款最早萌芽於改革開放初期，源於城市住宅制度的改革。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙台、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。
截至 2023年11月，我國個人住房貸款餘額已達到2.95萬億元，比2023年年底增長155倍，佔全部商業銀行人民幣貸款餘額的10%。
（1）貸款物件
個人住房貸款的物件應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：
①合法有效的身份或居留證明;
②有穩定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;***
③有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明檔案;
④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;
⑤貸款銀行規定的其他條件。
（2）貸款利率
個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2023年10月27日公布新的個人住房貸款利率，個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。
實踐中，銀行多是於次年1月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。
（3）貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩餘使用年限。對於借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。
符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
個人住房貸款業務操作包括貸款的受理和調查、審查和審批、簽約和發放以及貸後與檔案管理四個環節。
1.貸款的受理
（1）貸前諮詢
銀行通過現場諮詢、窗環球,網校口諮詢、**銀行、網上銀行、業務諮詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關資訊諮詢服務
（2）貸款的受理程式
①接受申請
貸款受理人應要求借款申請人填寫「個人住房借款申請書」，並按銀行要求提交相關申請材料。對於有共同申請人，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。
②初審。
貸款受理人應對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規範性。
2.貸前調查
貸前調查是對住房樓盤專案和借款人提供的全部檔案、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手環球,網校段落實情況等進行的調查和評估。
（1）對開發商及樓盤專案的調查
（2）對借款人的調查
1.貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規性審查，對貸前調查人提交的「個人住房貸款調查審批表」、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。
貸款審查人審查完畢後，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規等在「個人住房貸款調查審查表」上簽署審查意見，連同環球,網校申請材料、面談記錄等一併送交貸款審批人進行審批。
2.個人住房貸款的審批流程
（1）組織報批材料
（2）審批
（3）提出審批意見
①同意②否決表示不同意按申報的方案辦理該筆業務。
（4）審批意見落實
業務部門應根據貸款審批人的審批意見做好以下工作：
①對未獲批准的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，並做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔;
②對需補充材料的，貸前調查人應按要求及時補充材料後重新履行審查、審批程式;
③對經審批同意或有條件同意的貸款，信貸經辦人員應及時通知借款申請人並按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發放貸款等。
個人住房貸款的貸後與檔案管理是指貸環球,網校款發放後到合同終止期間對有關事宜的管理，包括貸款本息**、合同變更、貸後檢查、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關係到信貸資產能否安全收回，是個人住房貸款工作的重要環節之一。
1.貸款的**
銀行根據借款合同的約定進行貸款的**。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款採取的支付方式、還款方式和還款計畫等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
（1）貸款支付方式
貸款的支付方式有委託扣款和櫃面還款兩種方式。
（2）還款方式
借款人要按照借款合同中規定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
2、合同變更
（1）基本規定
（2）合同主體變更
（3）借款期限調整
期限調整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調整借款期限，應向銀行提交期限調整申請環球,網校書，並必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。
期限調整後，銀行將重新為借款人計算分期還款額。
延長期限是指借款人申請在原來借款期限的環球,網校基礎上延長一定的期限，借款合同到期日則相應延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關期限規定的要求;原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行。已計收的利息不再調整。
如遇法定利率調整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執行。
縮短期限是指借款人申請在原來借款的基礎上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應提前。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限後，貸款到期日環球,網校期至少在下個結息期內，即剩餘有效還款期數不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。
縮短借款期限後新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執行或按國家有關規定執行。
（4）分期還款額的調整
（5）還款方式變更
按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。
（6）擔保變更
5、貸後檔案管理
。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發放後有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、儲存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據《中華人民共和國檔案法》（以下簡稱《檔案法》）及有關制度的規定和要求，對貸款檔案進行規範的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。
（1）貸款檔案的內容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的影印件。
①借款人的相關資料
②貸後管理的相關資料
（2）檔案的收集整理和歸檔登記
銀行貸款經辦人根據個人住房貸款歸檔要求，在貸款發放後，收集整理需要歸檔的個人住房貸款資料，並交檔案管理人員進行登記。
（3）檔案的借（查）閱管理
個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，並保留全部交易的歷史資訊，可以實現對借閱已歸檔資料情況的登記及監控。檔案的借（查）閱可以利用計算機系統或人工進行。
當已歸檔儲存的個人住房貸款檔案發生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應根據有關的檔案管理規定，要求借閱、查詢人員填寫有關的登記表並簽字，對於借閱有關貸款的重要檔案資料，必須經過有權人員的審批同意。檔案管理員還應對借閱、歸還等進行登記。
（4）檔案的移交和接管
根據業務需要，有關個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構或部門時，進行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應根據有關規定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字，並進行有關資訊的登記工作。
（5）檔案的退回
借款人還清貸款本息後，一些檔案材料需要退還借款人。
1.合作機構管理的內容
（1）合作機構分析的要點
（2）與房地產開發商合作關係的確定及合作管理
①確立合作意向。
②合作後的管理。
（3）與其他社會中介機構的合作管理
其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。
2.合作機構風險的表現形式
（1）房地產開發商和中介機構的欺詐風險
房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為「假個貸」。
所謂「假個貸「一般是指借款人並不具有真實的購房目的，採取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。「假個貸」的「假」，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有「真實」的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。
「假個貸」的主要成因包括開發商利用「個貸」惡意套取銀行資金進行詐騙;開發商為緩解樓盤銷售窘境而實施「假個貸」;開發商為獲得優惠貸款而實施「假個貸」;銀行的管理漏洞給「假個貸」以可乘之機等。
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