專案組全套管理制度
一、背景、目的和原則
1、背景
本專案是我司與鴻博堂公司共同操作此專案，而本專案的**合同是鴻博堂公司與發展商簽定的，到目前為止，發展商並不知道我公司的存在，目前我公司派出人員均以鴻博堂的名義在工作。
2、目的和原則
順利完成此專案的營銷**工作，獲得本專案設定的利潤，維護我司與鴻博堂公司的利益，控制我司風險和投入，鍛鍊培養我司的專業人員，實戰訓練我司作為專業營銷**公司的管理和**流程和能力，是本套管理制度的核心目的。在以上目的指引下，本專案宜以專案組名義獨立運作：專案組作為具體操作本專案的專業機構，相對獨立操作：
獨立財務，獨立行政，獨立人事，獨立經營權。由我司和鴻博堂公司共同派人組建成專案組，共同管理此專案組。
二、專案組構架和人員組建
1、專案組構架（ 表示垂直管理關係）
2、專案組部門職責
（1）確保案場銷售工作高效有序地進行。
（2）負責客戶接待工作（包括來人、來電），及時辦理客戶成交手續。
（3）負責到期房款的催收，以利資金及時回籠。
（4）為客戶提供優質服務，樹立並維護樓盤及開發企業形象。
（5）負責客戶資料的彙總、統計與分析，及時根據統計分析結果向開發企業提出可行性意見。
（5）制訂銷售和推廣策略。
（6）負責宣傳包裝工作。
（7）根據銷售情況適時調整銷售策略，主要對銷售**與銷售**進行控制。
（8）協調圍繞專案的各部門、單位之間的配合工作。
（9）向開發商結傭工作。
3、專案組崗位職責
專案總監：負責制定本專案整體營銷計畫、年度營銷計畫、季度營銷計畫和月度營銷計畫；負責全專案組各項工作執行和監控；負責與發展商溝通；負責結傭工作；負責成本控制。具體分工如下：
專案總監2主要負責專案營銷工作策略、專案組經營工作監控；專案總監1主要負責與發展商溝通、結傭及成本控制工作。
專案經理：負責本專案的營銷執行工作，並協助專案總監1完成各專案工作：主要是與發展商溝通、結傭及成本控制。在專案營銷執行上，對專案總監負責。具體工作詳述如下：
（1）負責現場銷售控制及人員管理，確保案場銷售工作高效有序地進行。
（2）協助公司制定案場管理制度，並監督執行案場管理制度。
（3）負責制定與執行年度及階段性銷售計畫，並根據即時銷售情況調整階段性銷售計畫。
（4）協調圍繞專案的各部門、單位之間的配合工作。
（5）定期向開發企業全面匯報，應及時根據變化反映情況並做出或提出相應的銷售及產品修正建議。
（6）主持每週例會。
（7）協助完成業務。
（8）根據銷售情況及時分析，並製作《本週銷售情況彙總》。
（9）向開發商結傭工作。
（10）及時制定月度部門收支預算。
（11）牽頭組織安排策劃、媒介、設計等團隊成員的工作。
（12）領導該專案組團隊，完成該項目的相關工作。
（13）協助專案總監協調開發商關係，與開發商定期舉行例會溝通。
（14）全面負責案場與開發商就專案問題的所有溝通、協調。
專案主管：協助專案經理工作，主要負責各類報表製作；置業顧問管理、考核；協助置業顧問進行業務接待等。專案主管對專案經理負責。具體工作詳述如下：
（1） 為客戶提供優質服務，樹立並維護樓盤及開發企業的形象。
（2） 負責現場來電、來訪客戶的接待、介紹和成交事宜。
（3） 負責整個銷售流程的事務（包括收定、收款、簽約等）。
（4） 及時反饋銷售中存在的問題，做好與同事、上級之間的資訊溝通與工作協調。
（5） 負責監督客戶房款及時到位。
（6） 協助專案經理完成各項工作。
（7） 監督執行各項部門規章。
（8） 負責制定階段性工作計畫、銷售指標及考評。
（9） 協助完成業務。
（10）負責督促業務員對意向客戶的跟蹤。
（11）及時向專案經理反饋銷售情況。
（12）結合實際銷售情況，及時發現銷售中存在的問題，並解決；無法解決的，及時上報專案經理。
（13）監督置業顧問的業務流程。
（14）及時製作《銷售週報》。
（15）及時完成部門內部工作布置的任務。
（16）負責主持每天的業務晨會。
（17）參與銷售，銷售業績為公共業績。
置業顧問：完成接待——簽約之間的一系列工作，並完成專案經理或專案主管布置的其他工作。置業顧問對專案主管負責。
（對於專案經理授權專案主管外的工作，置業顧問直接對專案經理負責。）具體工作詳述如下：
（1）為客戶提供優質服務，樹立並維護樓盤及開發企業形象。
（2）負責現場來電、來訪客戶的接待、介紹和成交事宜。
（3）負責整個銷售流程的事務（包括收定、收款、簽約等）。
（4）及時反饋銷售中存在的問題，做好與同事、上級之間的資訊溝通與工作協調。
（5）負責客戶房款及時到位。
（6）完成個人業績指標。
（7）及時完成部門內部布置的其它任務。
行政助理：負責專案組行政、人事、財務等相關工作。行政助理直接對專案經理負責。詳述如下：
（1） 負責銷售部財產的登記核查，每月核查上報一次。
（2） 負責急需用品的購買，每月彙總一次。
（3） 負責行政用品的領用、保管及發放。
（4） 排班、考勤彙總。
（5） 負責現場行政作業及例行報表作業，及時將現場各種情況資訊整理歸檔。
（6） 負責每週例會的會議記錄。
（7） 負責案場每月各項費用的及時彙總。
（8） 協助專案經理完成專案操作費用的支付。
策劃專案：全面負責專案組策劃推廣執行工作。策劃專案對專案經理負責。
設計專案：全面負責專案組設計包裝執行工作。設計專案對專案經理負責。
4、人員組建
人員安排
專案總監1：姜洪（鴻博堂公司）
專案總監2：姚惠（名盛巨集源公司）
專案經理：夏冰（名盛巨集源公司）
專案主管1：現有人員中鴻博堂方人員
專案主管2：名盛巨集源方指派
置業顧問：現有人員重新考核留任＋市場招聘：原則是「三老帶三新」（三名熟手＋三名新手）
行政助理：現有人員中選擇或方指派
策劃專案：後看專案發展，可考慮招聘一位策劃專案。
設計專案：目前由鴻博堂公司招聘的設計師做。經雙方考核後，若合格則繼續做；若不合格，則酌情由名盛巨集源方提供設計支援或給予辭退，另外尋找設計專案。
人員薪酬福利
見《專案組行政人事制度》
人員績效與考核
見《專案組行政管理制度》
5、專案組操作流程
5.1 策略方面
專案總監通過溝通，綜合各方面的因素，在1個月之內制定出本專案整體營銷計畫和方案；然後根據此營銷計畫和方案，制定出專案季度營銷計畫和方案；在季度營銷計畫和方案的前提下，制定出專案月度營銷計畫和方案。所有計畫和方案經充分討論後，嚴格執行。若在執行中根據實際情況需作重大調整的，需兩位專案總監與專案經理溝通後確認。
5.2 銷售方面
專案經理協助專案總監制定案場管理制度，管理制度經專案總監批准後由專案經理監督執行。案場管理制度可根據實際情況抄送開發商部分內容。
專案經理協助專案總監制定專案各階段營銷計畫和方案，並充分理解、認同此方案。一旦方案確定，需無條件執行此方案。在執行過程中，可根據實際銷售情況在保證策略不變的情況下自行調整細節。
大的策略調整必須上報專案總監，專案總監批准後方可執行。如有爭議，先互相說服，統一意見。如無法統一，解決的方式是下級服從上級。
專案主管協助專案經理工作，主要任務是基本業務指導、案場報表設計、培訓等工作。專案主管的直接上級是專案經理，專案主管與專案經理觀點有爭議，先互相說服，統一意見。如無法統一，解決的方式是下級服從上級。
現場置業顧問在工作中，如遇需開發商協調、配合之內容，則工作程式如下：
置業顧問——將問題反映到專案主管/經理處——專案主管/經理與開發商協調解決（必要時需置業顧問協助）——解決不了，反饋到專案總監處。
案場實行垂直管理體制，置業顧問服從專案主管/經理。
5.3 策劃方面
所有企劃工作由企劃專案組織協調設計、媒介以及其他人員來完成。所有企劃方案的出稿程式是：專案組內部先統一意見，然後專案組組織提報，由專案經理批准後執行。
如有爭議，先充分溝通，互相說服，統一意見。若無法統一意見，解決的方式是設計、文案服從策劃，策劃服從專案經理，專案經理服從專案總監1。
在企劃和銷售過程中，涉及費用及**部分，操作程式如下：專案組出推廣宣傳方案———經提報後，專案總監批准後執行———報策劃專案第一次核價———報專案總監1第二次核價———報行政助理第三次核價————報總經理批准（公司出費用）或報開發商後執行（開發商出費用）。
所有提交給開發商的檔案（無論是秀稿還是定稿），需專案經理和專案總監1簽字確認。
5.4 行政財務方面
行政助理工作直接對專案經理負責，負責在規定的額度許可權內完成購買、報銷等工作。（其流程詳見案場行政財務管理制度）
三、固始專案組工作流程（詳細）
1. 目的
為保證專案的順利開展，規範專案組的工作流程，特制定本制度。
2. 適用範圍
適用於固始專案組。
3. 內容
3.1 年度營銷計畫
3.1.1 專案經理協助專案總監根據專案的施工進度和銷售**合同起草年度營銷計畫。
3.1.2 專案年度營銷計畫經過討論後確定，並下發至專案組。
3.1.3 專案經理按照確定後的年度營銷計畫組織執行，在執行過程中，若計畫有必要調整須及時上報總經理辦公會研究批准。
3.2 月度營銷計畫
3.2.1 專案組每月25日前提出下月度營銷計畫，其中月銷售計畫由專案經理擬定，月策劃方案（含**計畫）由專案策劃專案提出。
3.2.2 月度銷售計畫和策劃方案，專案組內部必須先經溝通後取得統一意見，當策劃專案和專案經理有意見分歧時，提倡相互討論、說服，若溝通後仍存在分歧，則策劃專案服從專案經理。
3.2.3 專案下月度銷售計畫和策劃方案由專案經理於每月27日前提交業務分管領導，經分管領導審批後於每月30日前下發專案組執行（月度營銷計畫格式見附件一），無特殊原因逾期未交者，每次罰款100元，直接從當月工資中扣除（特殊原因由業務分管領導同意並界定）。
3.2.4 專案經理根據月度營銷計畫，會同策劃專案列出詳細的、分工明確的時間表（時間**式見附件二），時間表由專案經理每月27日前交送業務分管領導審批後，由專案經理監督執行，無特殊原因逾期未交者，每次罰款100元，直接從當月工資中扣除（特殊原因由業務分管領導同意並界定）。
3.3 周工作計畫
3.3.1 專案組周工作計畫由專案經理每週六上午10點之前報送分管業務領導，
周工作計畫內容包括銷售案場、策劃、媒介、置業顧問等專案組所有工作（周工作計畫格式見附件三），無特殊原因逾期未交者，每次罰款50元，直接從當月工資中扣除（特殊原因由業務分管領導同意並界定）。
3.3.2 專案組其他成員關於專案組的周工作計畫直接交送專案經理，由專案經理經過彙總、整理後，報送分管業務領導。
3.3.3 專案組周工作計畫經過審批後，由專案經理組織執行。
3.4 銷售報表
3.4.1各專案組專案經理應於每週六上午10點前將本週（上週六至本週六）專案銷售周報表和客戶周分析表報送分管業務領導處（銷售週報**式見附件
四、客戶周分析**式見附件五），無特殊原因逾期未交者，每次罰款50元，直接從當月工資中扣除（特殊原因由業務分管領導同意並界定）。
3.5 其他
3.5.1 專案經理作為專案組的負責人，在組織實施計畫時，享有監督、控制、安排的權利，專案組其他成員必須全力配合、支援，服從專案經理的工作安排。
3.5.2 若在執行**現專案組成員不服從、配合專案經理工作安排的現象，則專案經理有權及時提出處理意見，並呈報分管領導，若專案經理未及時作出處理並呈報分管領導，導致工作失誤或損失，由專案經理承擔責任。
3.5.3 專案經理有權在公司崗位職責的基礎上對專案組內的工作進行具體分工和安排。
3.5.4 本地專案組專案經理每週一必須參加公司工作例會，例會後在公司主持召開各專案組例會。異地專案組專案經理每月必須至少一次向業務分管領導當面匯報工作。
3.5.5 為方便統計、審閱和修改，以上所有報送分管業務領導的檔案均為電子版。
檔名統一為：××專案組×月營銷計畫；××專案組×月工作時間表；××專案組×月第×周工作計畫（本週六至下週六）；××專案組×月×日銷售**表；××專案組×月第×周周報表（上週六至本週六）。
3.5.6專案組成員逾期未交相關檔案者，由專案經理開出《違規處罰單》；專案經理逾期未交相關檔案者，由業務分管領導開出《違規處罰單》，由財務部在當月工資發放中執行扣罰。
4. 附件
附件一：月度營銷計畫格式（範例）
附件二：月工作時間**式（範例）
附件三：周工作計畫格式（範例）
附件四：銷售週報**式（範例）
附件五：客戶周分析**式（範例）
附件一：月度營銷計畫格式（範例）
亳州專案組11月份營銷計畫
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