房貸新政給商業帶來了機遇，過去住宅市場有低首付的優勢，所以吸引不少炒家，可如今首付門檻提高，投資客開始看中風險較小、有較高投資回報的商業物業。寶安區商業物業主要以裙樓為主，但高企的空置率和低微的租金回報往往讓投資者望而卻步，也讓開發商陷入困境，那該如何解裙樓商業的難題？ 4月20日下午，在第一屆東西部房地產交易會現場，寶安**社邀請了深圳星聯地產總經理官上為、深圳星聯地產商業部總經理段志龍和尖莎咀百貨負責人曹川一起**裙樓群商業難題的解決之策。
1、大難題：寶安裙樓空置率高企
段志龍說，目前寶安大社群都有裙樓，一般社群商業佔10%左右，但由於開發住宅專案的開發商缺乏商業地產的運營經驗，造成裙樓與住宅銷售脫節，使得寶安裙樓的空置率高企，比如寶安中心區、龍華新區、西鄉碧海中心區一帶裙樓的空置率達到50-90％，二樓以上的位置空置率更高。
段志龍分析，造成高空置率的主要原因是發展商運作專案的時候比較盲目，很多發展商從「人有我有」和高回報的角度出發，缺乏商業物業運作的經驗，對周邊商業環境考慮不足，往往是專案做出來了再去找市場，而不是有針對性地設計商場的規模、大小、用途等，一段時間凡住宅必有商業裙樓，導致商業裙樓大量出現，商業裙樓高空置率成為困擾發展商乙個大難題。
目前商業裙樓的低迷更主要的原因還在於自己在定位上的偏差。現在的商業裙樓往往是在住宅部分銷售後，再進行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節和滯後。但是根據成功商業裙樓的經驗，商業裙樓的定位應該是「補缺型」的，即優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提公升樓盤附加值的賣點，並根據不同的住宅裙樓素質，其定位方向也有所差異。
2、裙樓商業困境解決之策
官上為說，針對寶安裙樓商業目前高空置的困境，要從定位上找到投資剛需，在銷售上找到合理的方式，有統一的經營管理更重要。
定位：找準投資剛需心理
官上為說，目前投資裙樓商業一般是手頭上有錢，從住宅投資市場退出的投資剛需，在裙樓商業定位之前，要找到這部分投資剛需，了解他們買商鋪是用來做什麼？買來誰打理？投資回報有多少？
官上為認為：「在如何鎖定投資剛需的需求上，要從以下幾個方面著手：第一是識別身份，即投資剛需的可能取向及其佔的比例；第二是區域識別，目前投資剛需存在的區域以及該區域的消費習慣和商業規模、氣氛；第三是購買力識別，即投資剛需可機動支配款項的**、時間、地點及其比例數額。
最後一點在於對購買目的的識別，開發商必須弄清楚消費者購買的目的是什麼，投資、自經營、炒賣，還是轉租，目的不同，要求也不同。」
官上為說，在定位上，城市中心區，裙樓可作綜合商業中心，而在偏遠的地方，裙樓可走專業市場路線。從一些成功專案的操作中，定位先行顯示了它的優勢。例如深圳華強北的賽格廣場裙樓為亞洲最大的電子市場，隨著蘋果產品的風靡帶動了華強北蘋果手機配件等市場的興旺，眾多商家在此設點作為招商視窗。
如原來賽格的5樓是倉庫，為迎合市場，便開始動工將其改造成商鋪和檔口，所有鋪位在改造之前就已經被搶購一空了。商鋪供不應求，租金自然也水漲船高，賽格乙個6平方公尺的檔口在2023年時租金6—7千元，2023年已達到2萬元左右，轉讓費也由20—30萬元漲到了70—80萬元；南山商業文化中心區的西海灣花園裙樓、前海的新德家園裙樓（30000多平方公尺）和港灣麗都裙樓約20000平方公尺，都已能分割的早已**或者引人了主力店，而且售價和租金相比前些年的有大的提高。據悉，目前西海灣家園的沿街商鋪和新德家園沿街商鋪售價高達12萬元/平方公尺；港灣麗都沿街商鋪單價更是高達15萬元/平方公尺；就連位置稍偏的振業星海商務中心裙樓6層共36000餘平方公尺由於定位精準，招商得力，成功引人了天虹和太平洋影院等主力店的進駐，成就其前海首席時尚購物中心的地位，同時還有金融類等實力雄厚的機構準備進駐，該裙樓沿街商鋪的**有前兩年的2-3萬元飆漲到了最高超過12萬元。
銷售：裙樓適合租售並舉
段志龍說，目前國內除了資金雄厚的華潤等少數地產商明確表示會持有商業地產外，多數住宅開發商轉型商業地產更多是為了銷售。根據調查，大多數的開發商考慮的仍然是**商業物業獲利，而不是長期持有。目前，寶安區多為集中式裙樓商業，集中式裙樓商業全部直接賣掉或者返租賣掉都不可能真正讓商場「活」起來，然而不賣商鋪也是不現實的。
那麼只賣一部分能不能既減少對整體商業的傷害又能回籠一部分資金呢？在兩種情況下應該是可以的。第一種是在規劃設計的階段已經考慮到部分需要銷售的面積，把這部分商業面積與自留商業分別考慮，規劃設計上做到獨立成型且互不影響，這樣是最有效可靠的解決方法，但在規劃設計階段卻常被忽視。
第二種情況是發展商對經營管理有豐富的經驗和強大的控制力，通過佔主要面積比例的自有商業來帶動和引導已售出的小部分商業，這樣也能解決售後經營混亂的問題。
運營：「地產+商業」模式
曹川說，「地產+商業」模式是近期深圳商業裙樓市場上出現了一種新的裙樓商業運作模式。這種模式是與專業商業運營企業結成戰略聯盟，通過專業的商業運營企業的運作，將裙樓進行分割銷售。這種模式的商家組合、經營收益與風險控制等多方面更加合理、更科學，其準確的商圈分析、合理的市場定位和業態組合可減少各種資源的浪費，使開發商的資源效用最大化，同時專業商業運營企業的進駐以其穩定的租金可提高商場整體經營的穩定性。
這種模式，目前在深圳做得比較好的乙個案列是深圳尖莎咀百貨公司與星聯地產公司結盟運作模式，具體操作方式是由星聯地產**招商招租，通過尖莎咀百貨的進駐運營實體作為裙樓的主力店，這就解決了開發商的裙樓招商的難題，然後對裙樓進行分割**，解決了開發商的裙樓銷售的難題，同時也幫購買裙樓分割小商鋪的業主解決了招商和前期商業市場培育等問題，目前操作成功的專案有深圳的沙井乾貨批發城、寶安創業路的尖莎咀百貨、深圳西部茶葉茶具批發城等。
3、投資商鋪技巧與風險
隨著深圳樓市的發展，裙樓商鋪的發展也逐漸進入成熟期，越來越多裙樓商鋪的推出，吸引著投資者的目光。
根據經營內容來尋找投資裙樓
對於現場觀眾問到裙樓的投資技巧與風險防範時，官上為解答說目前深圳裙樓商鋪市場並未形成像住宅、寫字樓那樣強烈濃厚的市場反應，但若投資準確，裙樓商鋪的回報率相對住宅要高很多。目前裙樓商鋪**並不是特別高，但因其長期投資回報高、公升值潛力大等優勢，使成交量逐步上公升。市場上投資裙樓商鋪的投資者，一般以自營人群為主，如大型電訊公司購買裙樓作營業廳，既減免租金的支出，又獲得較大的營業面積。
但不是每個裙樓的功能都一樣，投資者要根據自身預計的經營內容，來尋找可投資的裙樓商鋪。如自營飲食則需選擇有飲食功能的裙樓，因為很多商鋪都不能經營明火的飲食生意；如以棋牌、沐足、美容美髮為自營內容的，則需要選擇周邊小區常住人口多的裙樓，定位高階一些的樓盤為首要的考慮物件。
中小型投資者適合100平方公尺左右商鋪
段志龍認為，一般的裙樓商鋪，都有較大的招牌展示面，使自營商鋪有宣傳優勢。目前，很多裙樓商鋪都適合做飲食、棋牌、沐足、桑拿、公司營業廳及接待處、美容美髮等服務性行業，以零售為主的商店比較少。如果是中小型投資者，投資100平方公尺左右的商鋪比較適中，因為這種面積的鋪位，無論自營或者出租都比較方便。
要注重考察地段、**量、經營管理
段志龍建議樓盤所在的地段、區位以及**量，是考察該鋪位是否有發展潛力的重要點素。投資商鋪時，投資者要注意功能的配套（如消防、煙感、通風裝置、走火通道）等，還要看整個商場的經營方式是否有統一的管理公司，是否有統一的經營發展規劃。另外，投資者要留意整個裙樓商場的經營主題，或裙樓商場內品牌店的帶動作用有多大，如果店內的品牌帶動效應大，則能為商鋪帶來穩定的、較大的客流量。
商業裙樓幕牆招標設計預案
專案幕牆工程設計招 標檔案招標人 工程編號 二 一一年九月 第一章投標須知前附表 第三章投標費用和標書處理 第四章投標檔案的編制及遞交 第五章開標 評標 第七章附件 第八章合同主要條款 第一章投標須知前附表 一 設計依據 1 業主提供的土建施工圖 本設計任務書。2 本工程效果圖。3 現行的國家有關設...
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