把手教你買房子（宣告是轉的，怕以後想找找不到轉） **： 楊雨的日誌
手把手教你買房子（準備篇）
商品房本身是一種商品，但它不同於一般的商品，因其成交過程時間長，**高，手續繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經常產生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識。
當然還一定要有一筆資金的支援，這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。並且對於商品房的一切相關知識您一定要做足功課。
比如什麼是住宅的開間、進深、層高和淨高？什麼是建築容積率、建築密度和綠化率？等等名詞解釋，當然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。
當您把這些基礎資訊了解全面後，您才能夠真正的進入到實際看房的大軍當中，所以您將來想買到一套好房，了解這些基礎知識是必不可少的。
房地產名詞解釋：基礎知識
1.樓盤均價：是樓盤的平均**，它代表著乙個專案整體的價位水平。
但購房者在去售樓處諮詢時會發現，用標著的「均價」來買房，往往是買不到的。那麼「均價」到底是什麼呢？開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區中的銷售**，這個**就是專案的均價。
乙個樓盤在推向市場時，先有「均價」，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售**控制的乙個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差係數。用擬定的均價乘以每棟樓的係數，得出這棟樓的銷售平均價。
2.樓盤起價：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。起價房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。
3.使用率：住宅套內淨面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
4.實用率：實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
5.建築容積率：是指專案規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。
建築密度：即建築覆蓋率，指專案用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：
是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
6.房屋的產權
房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，**該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。
7.印花稅
印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證徵收的一種稅。
1)徵稅範圍及納稅人。印花稅的課稅物件是房地產交易中的各種憑證。
2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
8.契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。它是對房地產產權變動徵收的一種專門稅種。
房地產名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層
低層：低層房屋是指高度低於或等於10公尺的建築物，一般是1-3層建築物，如平房、別墅等。低層房屋一般建築結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優於高層。
人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。
小高層： 人們一般把8層至12、13層的建築稱為「小高層」。小高層住宅一般採用鋼筋混凝土結構，帶電梯。
小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀係數高，汙染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨後春筍，越來越多。
多層：多層房屋指高於10公尺、低於或等於24公尺的建築物。多層房屋一般為4 -8層，一般採用磚混結構，少數採用鋼筋混凝土結構。
多層房屋一般規格(房型)整齊，通風採光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
板式小高層： 作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。
躍層：躍層住宅是一套住宅佔兩個樓層，有內部樓梯聯絡上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。
複式：複式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在區域性掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯絡上下。其目的是提高住宅空間利用率。
房地產名詞解釋：套內建築面積
成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。
1、套內的使用面積(gb/t 17986.1-2000 b1.2)：
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。
2、套內牆體面積(gb/t 17986.1-2000 b1.3)：
套內牆體面積是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3、套內陽台建築面積(gb/t 17986.1-2000 b1.4)：
套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
附：房屋的共有建築面積(gb/t 17986.1-2000 b1.4)：
房屋共有建築面積係指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建築面積。共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築空間之間分隔牆，以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
房地產名詞解釋：建築面積
建築面積亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示乙個建築物建築規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。
因為建築面積是計算商品房**的結算資料，所以對於購房者來說，了解建築面積的計算方法是非常重要的。在住宅建築中，計算建築面積的範圍和方法是：
(1)單層建築物不論其高度如何，均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築面積。
(2)多層或高層住宅建築的建築面積，是按各層建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外牆外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建築面積，按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2公尺的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。
(5)穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建築面積。大廳內迴廊部分按其水平投影面積計算建築面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附牆囪等均按建築物自然層計算建設面積。
(7)住宅建築內的技術層(放置各種裝置和修理養護用)，層高超過2.2公尺的，按技術層外圍水平面積計算建築面積。
(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建築面積。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
(10)兩個建築物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。
(11)突出牆面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
(12)封閉式陽台、挑廊按其外圍水平投影面積計算建築面積。凹陽台按其陽台淨面積(包括陽台欄板)的一半計算建築面積。挑陽台按其水平投影面積的一半計算建築面積。
(13)住宅建築內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建築面積；樓內有樓梯，並設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建築面積。另外，在住宅的建築中，不計算建築面積的範圍有：
(1)突出牆面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘公尺以內的鋼梯。
(3)獨立不貼於外牆的煙囪、煙道、貯水池等構築物。
(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2公尺以內的技術層(裝置層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小於2.2公尺的深基礎地下架空層，坡地建築物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建築面積計算起來比較複雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以諮詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
房地產名詞解釋：住宅的結構有哪些形式
住宅的結構有哪些形式
住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重牆等)，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。
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