合同簽訂中應注意
把握的關鍵點
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2023年09月03日
自我國加入wto以來，與國際市場的接軌，由開始的磨合期，到發展期，即給我們帶來了新的機遇，也帶來了新的挑戰。作為建設領域來說，明顯的標誌是03清單及08清單規範的相繼出台，各種新工藝即走出了國門，也進入了國門。現在的社會和經濟是乙個大融合的過程，乙個行業的經濟崩潰和發展，乙個大的**行為，往往波及到所有行業。
例如08年的經濟危機對全世界的影響，例如08年奧運會對北京市場的影響。機遇和風險共存，就看會不會把握。本人作為乙個在施工企業長期工作的造價人員，並負責過工程的施工和管理，從個人角度就關於合同的簽定表述一下自已的看法。
當前建築市場的合同分為以下幾種形式：以簽定合同主體雙方來劃分分為總承包合同、聯合體承包合同、分包合同、專業分包合同、勞務分包合同、加工承攬合同、租賃合同等；以合同價款的確定方式來劃分為總價款固定價合同、固定單價合同、合同價款加洽商變更合同等。而我主要就合同價款的確定方式及幾大要素來談談自已的經驗。
合同的產生，是根據合同甲乙方主體具體的工程內容和施工條件，對於哪種合同形式不能單一而論。除了常規的和正規合同文字的一般條款外，專用條款和補充條款才應當是合同簽定人員的敏感區域，也是重中之重需表述清晰明白，分毫必爭的。
一、當前的經濟市場階段和政治氛圍：
1、經濟市場階段決定的施工期間的人材機的市場**。
第一：根據我們的施工慣例，市場上的用工以農民工為主，假如施工期間趕上農忙時間，施工隊伍不好找，就是找到人工**也會偏高。所以簽定合同時要根據工期來把握人工單價。
第二：現在國際的燃料市場漲跌幅度大，而機械台班**也隨之起伏，對於於施工機械為主體的市政工程更是乙個嚴重的致命傷。因此簽定合同時要注意當時的市場**走勢，對機械費進行風險**，來達到乙個合理的**。
第三：材料要盡量貨比三家。大家都有這樣的經驗，同乙個牌子同一種規格同一種質量的產品，相鄰挨著的兩個商家**都不一樣，有時貨從一家出搭配銷售並不是乙個最好的採購方案。
本人曾經遇到過這樣的乙個案例，05年我單位進行鍋爐施工，當時我負責選購材料，經我綜合考核，發現鍋爐主體和輔機單獨按引數配置，比鍋爐廠家整體配給，**要低上將近乙個百分點，而且我發現乙個現象，鍋爐廠家的輔機也是外協單位供給的。因為材料及裝置費在安裝工程中佔到70-80%，我的總體**就能比別人佔乙個點的優勢，對於合同簽定的成功我就已經比別人先行一步了。
2、政治環境對工程地影響：
相信大家現在還都有印象，去年08奧運期間，北京市建築市場全面停建或是緩建，只有在偏遠地區才保持著零星的施工狀態。本人感受最深的一次是06年進行市政工程施工時，因為世界小姐選拔賽要從工地臨近道路通過，事先工地負責人沒有注意時事新聞，造成停工窩工，原來的施工佈署和計畫全打亂了，嚴重影響到合同工期。所以簽定合同前一定要提前把施工段附近有沒有重大的政治活動和賽事搞明白，並把影響考慮進合同工期。
二、關於合同簽定時間
現在的建築市場，依舊存在著很多不正規操作的地方。尤其是建設方是乙個非建設行業的單位，本身建設方對工程不太明白不太懂，監理又沒有到位，而建設工期又要求特別嚴，這種情況下，因為合同價款和施工環境的因素（施工環境主要對市政工程影響大，在市政施工中地下障礙物往往導致不能按圖紙施工，並額外增加大筆費用），建設方著急的往往不是先簽合同，而是先讓施工方進場幹上再說。這時施工方和建設方往往存在各種僥倖心量，建設方認為反正施工方進場了，在我的地盤我說了算，施工方認為反正活是我的了，我得把價錢往高要。
這樣就形成了結算麻煩，施工方和建設方預期的目標都不符合自已心中所想，造成不能結算，甚至走向以官司解決的道路。這種情況在中小型施工企業中存在相當多，因此一定要在開工前事先明確合同。
三、合同中甲乙雙方責任
有的合同，對甲乙雙方的責任概念不清，分擔不明確。有的該甲方承擔的，強壓給乙方承擔了，該乙方承擔的，推諉給甲方承擔了。不管哪一方面，都給本來無責任方造成了負擔和消耗。
四、08清單在合同中的應用及體現：
與「03規範」相比，新增設9節，新增62條，其中強制性條文6條。
主要有：4.1 一般規定、4.
6 索賠與現場簽證、4.2 招標控制價 、 4.7 工程價款調整 、 4.
3 投標價、4.8 竣工結算、4.4 工程合同價款的約定、4.
9 工程計價爭議處理、4.5 工程計量與價款支付。
五、規範文字的應用
近幾年常用的合同規範檔案為1999版、小型工程版等，包括現在新發行的《北京市房屋建築和市政基礎設施工程施工總承包合同》（bf-2008-0207）,合同條文不斷完善，條款也不斷增多。可是也存在了乙個問題，許多單位嫌文字字數太多，尤其是一些不正規的建設單位，要求把合同內容濃縮到一兩張紙上，省得領導瞅著麻煩。這種情況現在還是比較多見的，我處理這種情況的經驗是，提綱攜目，綱舉目張。
就是以合同價款、施工範圍、承包方式為中心，以甲乙方責任、工期、安全保證、文明施工、質量保證、驗收結算、洽商變更辦理、保修索賠及爭議為基本要素，以工程專案的實際實施條件、國家相關法律法規、工程相關的**圖紙招標檔案等為依據來總體把握合同的簽署。
六、合同中的讓利
現在有乙個不成文的習慣，當**衝過層層**，到最後簽定時，建設方總是要求承包方進行一定比例的讓利。因此，這裡面就存在乙個技巧問題，讓不讓，讓多少合適。一般情況下我的習慣作法是，故意讓**後面出乙個不起眼的零頭，合同中的價款最後為整數，這個零頭就作為讓利存在了。
這個零頭應當符合四捨五入的習慣，例如10萬元的合同，**可以做成10萬1千至四千之間，甚至10萬零幾百，如果超過10萬零5千，那樣**就會處於乙個不上不下的狀態，讓利讓的上點位了。如果按比例讓的話，在合同簽定前，就應當內部明確，在哪一關被砍掉**多少，最後多少的讓利才能達到心目中理想的合同價位。當然，這主要是成本核算與施工**的配合工作，但是前兩者最終是為簽合同服務的，因此合同簽定前一定要做好利潤測算及風險暫估。
七、合同簽定主體的考察
現在建築市場，一方面施工資質門檻高，一方面想從事建築施工的人又特多，造成了施工資質和施工人員的一定矛盾。這種情況下，一定要詳細考察施工人員是否具有成熟的施工條件、施工技術、和工程配套的施工人員，是否具有可靠的施工資質。現在建築行業施工的主體依舊為農民工。
近年來，農民工討薪的慘劇屢屢發生，好多時候不是建設單位錢沒有給到位，而是由包工頭把錢給卷跑了，扔下了幹活而沒有得到報酬的農民工，給社會和建設單位都造成了惡劣的影響和損失。有的建設單位把提交工程保證金作為乙個控制手段，可是對於不景氣的或是剛起步的資金力量薄弱的施工單位，就是乙個致命傷，失去了競爭力，也扼制住了該型別企業的發展。資質控制也不是乙個辦法，許多人藉資質施工，但是資質出借方往往也沒有太大的控制手段，只是憑人情關係就把資質借出去了，到頭來受苦的是自已。
本人老家有一家勞務公司，就是因為簽署專案承包合同的勞務承包專案人工程結束後，自已把錢拿到手跑了，最後工人向勞務公司索要工資，礙於國家相關法規勞務公司不得不代付工人工資，就這樣乙個很有實力很有前景的公司，被工人工資給拖累垮了。
再次，如果合同的建設方主體為開發單位，那樣就必須小心商業陷井的詐騙。
本人周圍常常發生這樣的事，開發公司一瞅，辦公地點證件齊全，開發商也帶著去看了工地現場，圖紙檔案什麼的一看也都有，簽合同還催的特別緊，恨不得立即把合同給籤了，可是等簽合同時開發商往往要求交鉅額的保證金，甚至看圖費。此時就應當慎重，因為當保證金交上去很可能開發商不翼而飛，拿著保證金跑了。這種情況下在一開始介入專案時，應當詳細了解合同標的工程的開發商詳細資訊，**相關批文。
以上幾點，只是本人在實際工作中的一點淺見和心得，與同行人士進行互相交流和學習。
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