前言房地產專案的定位應該依據房地產市場運作規律，並結合區域市場特徵和房地產開發公司的經營理念進行深入論證，才能給房地產專案乙個明確的、科學的定位。它包括專案的市場定位、產品定位、總體定位等方面的內容。房地產的專案定位也是乙個系統工程。
它涉及到房地產全程運作過程中的工地形象包裝、營銷中心包裝、產品包裝、目標客戶群、**策略、營銷推廣等各個方面，並與區域巨集觀和微觀的市場環境密切聯絡。
《東和灣專案定位報告》是基於瑞爾特調研小組市場實態分析結論，通過對東和灣專案所在地的特點進行分析論證後，瑞爾特依據全程營銷系統的要求，從專案持續銷售和公司發展戰略的角度擬定本報告。
東和灣專案定位報告
東和灣專案定位考慮的因素
專案所在地的經濟發展狀況，專案所在地的房地產發展水平。
專案所在地的消費者心理和特徵
當地房地產發展的市場研究，市場發展方向。
專案的初步設計規劃，目標客戶的需求心理和消費特徵。
專案地塊價值：地塊價值才是最終決定**的根本所在，只有充分發掘地塊的價值，才能實現專案的價值最大化。
開發商的資源整合:開發商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.
東和灣專案定位背景分析
對重慶東和灣專案予以明確、科學的定位，應充分考慮重慶房地產市場的狀況。
重慶房地產發展狀況
重慶房地產**量呈高位增長態勢。近年來重慶致力於商品住宅建設，房地產投資繼續保持較快幅度增長，在2023年1-5月份，重慶房地產完成開發投資57.29億元，同比增長19%，施工面積2643.
81萬平方公尺，同比增長32%，其中住宅面積25083.3萬平方公尺，同比增長32.3%，可見重慶房地產**量呈高位增長態勢。
重慶房地產市場的競爭越來越激烈。隨著重慶房地產市場的不斷演變和發展，許多開發商都放慢了開發節奏，要麼推出少量產品試探市場，要麼圈地以觀望。因此在2023年1-5月份，重慶商品房竣工89.
2萬平方公尺，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59萬平方公尺，同比下降6.
7%，但是仍然阻擋不了房地產**下滑的趨勢，今年1-5月份，商品房平均銷售**僅為1850元/平方公尺，同比下降了15.6個百分點。可見房地產市場的競爭將越來越激烈
住宅消費主體和二手房市場進一步發展。
重慶房地產住宅消費主體97.6%為個人。另外重慶主城區二手房成交面積和金額較2023年同期均出現了大幅度增長，2023年1-5月份，二手房市場成交71.
81萬平方公尺，交易金額達5.9億元，同比增長30.6%和19.
9%。這從側面反映出重慶房地產的良性發展態勢。
[附]重慶市2023年上半年房地產開發投資完成情況
重慶市2023年1-6月商品住宅開發銷售情況
近期重慶房地產市場景氣指數（搜房網）
重慶五月房產綜合指數：497點；重慶五月住宅指數：300點。
重慶六月房產綜合指數：496點；重慶六月住宅指數：298點。
重慶七月房產綜合指數：496點；重慶七月住宅指數：297點。
重慶八月房產綜合指數：496點；重慶八月住宅指數：298點。
渝中區及房地產消費特徵
重慶市主城區十二組團的總體規劃中，渝中組團規劃定位如下：東起朝天門，西至鵝嶺、佛圖關一帶的半島地區，規劃建成區域面積約12平方公尺，人口近60萬，是全市的政治、金融、商貿中心和水陸客運交通樞紐。
作為重慶「母城」的渝中半島，在「城市空心論」和環保綠化概念等因素影響下，隨著重慶城市化擴張和城市規劃引導，商業功能日益突出，居住功能相對淡化，住宅土地**也將越來越少，特別是解放碑、朝天門片區出現大規模住宅開發已不大可能，但是都市的霓虹以及中心商業區的繁華便捷仍然令市民難以割捨，「永遠的渝中」仍然散發著「永遠的魅力」。
渝中區與其他主城區房地產消費相比，具有明顯的「包容性」特徵：雖然消費者群體一部分來自本區域，有一定程度的地域識別徵。但是渝中區是各主城區的中心，其它消費群體不斷的湧向渝中區購房，體現了渝中區「相容幷包」的特點。
主要是因為重慶市民有濃濃的母城情結。「只有去了解解放碑，才算是進城」的心理影響甚大。一旦事業有成，資金寬裕，不少人就想在解放碑附近置業安家。
不但享受物質的豐富，精神上也有滿足感。並且渝中區萬商雲集，吸引各區英才，人才高度集。而不少外資、合資及外地來渝企業也都在渝中「安營紮寨」，招賢納士，這些企業職工也因工作之便就近購房。
因此，渝中區住宅消費群範圍廣泛，包容性強和消費能力都比較強。
結論 東和灣的專案定位應適應重慶房地產市場現狀，在產品定位設計上具有一定的超前性，並保持與重慶房地產發展趨勢相吻合，符合重慶市民的房地產消費心理和消費行為特徵。這樣的定位才將會對專案後續的營銷工作起到強有力的指導作用。
三、專案地塊調研及swot分析
（一）東和灣專案地塊分析
專案地塊地理形態概況
東和灣專案地塊位於重慶市渝中區嘉陵江畔千廝門。緊鄰棉花街農貿市場，北為嘉陵江高架的濱江路，其下面為重慶二碼頭，南為朝干路，西南為本專案二期工程用地，東端為朝干路與濱江路的交會點。整個用地呈條形狀，東西長約110公尺，南北寬約40公尺，總面積4673.
00平方公尺。該專案集停車,商貿和居住建築與一體.地下四層為裙房,一層平朝千路,為架空景觀平台,場地地面南高北低，臨江面最低標高182公尺，南面最高處為200公尺。
目前場地已基本平整，在用地範圍內路面標高西端為208.09公尺，東端為203.60公尺，路面坡度約5%。
東和灣術經濟指標列表如下：
工程地質條件
東和灣專案地塊朝干路北側，嘉陵江南岸，場區內為河谷岸坡地貌，經人工改造後現為一階狀斜坡。場區內年平均氣溫17-18.8度，最高氣溫43度，最低氣溫-3.
8度。場內地層結構較為簡單，基岩為侏羅系中統上沙溪組（j2sz），斜坡頂路（朝干路外側陡崖）為一巨厚層狀長石石英砂巖，其下以紫紅色粉砂質泥岩，泥質粉沙巖為主夾二層厚層狀長石石英砂巖，上覆第四系全新統人工填土層及沖洪積土層。人工填土層以雜填土為主，衝洪積土層位於人工填土層下部，基層之上，其厚度為2-11公尺。
場區地質構造位於江北向斜的南東翼，岩層單斜產出，產狀平緩，傾向220度，傾角為8-20度。構造裂隙主要見於邊坡頂部的厚層砂岩中，僅一組裂隙較為發育。但是該組裂隙規模小，與邊斜坡交，對岩質邊坡的穩定性不構成重大影響。
場區之內未發現崩潰、滑坡及邊坡失穩等不良地質現象。且岩土富水性差，含水極微，地下水對混凝土無侵蝕性。
3．專案周邊狀況
（一）購物場所
東和灣專案周邊有家樂福倉儲超市，萬鞋服等大型購物場所，雖專案與渝中區解放碑商業中心十分繁榮，但業主到解放碑尚有一段路程，但行走該道路有不夠整潔和舒爽的遺憾。
（二）文化教育
該專案與29中、實驗小學、大同路小學、新華路小學、八一路小學等教育配套設施相對較近，若能利用專車把與皇冠東和實驗中學與東和灣業主子女就讀互動起來，對專案的推廣也是有極大促進作用的。
（三）醫療衛生
專案與周邊醫療點和藥店的距離不遠，但是步行起來總顯不便，因此建議專案物管能把附近的醫療設施或銷售點聯動應用，能為業主提供更好的更快捷的貼心醫療衛生服務，減少專案業主的後顧之憂。
（四）餐飲娛樂
專案附近步行幾分鐘就有豐富多樣的餐飲配套，但是如果會所用引進特色餐飲、娛樂休閒等設施，力爭讓業主產生居家便捷舒適、尊於外貴於內的享受。另外緊鄰專案地塊要規建火鍋休閒文化長廊，將大大提公升專案的人氣、附加值與文化底蘊。
（二）東和灣專案swot分析
專案優勢分析
專案市場研究及定位報告 商業
目錄市場研究前言 第一部分巨集觀市場環境分析 一 巨集觀經濟分析.1 城市整體巨集觀經濟分析 1.1 城市 gdp 發展情況.1.3 全社會固定資產投資 1.4 社會消費品零售總額 1.5 人均年消費性支出 可支配收入 2 區域開發與專案 3 專案相關區域市場商業環境分析 3.1 行政區域的發展比較...
房地產專案的市場定位和營銷策略研究
作者 丁紀平 中小企業管理與科技 上旬刊 2011年第05期 摘要 在市場競爭日趨激烈的今天，成功的關鍵在於企業的產品市場定位是否準確，營銷策略是否實用有效。作為房地產開發企業，專案的市場定位和營銷策略，簡單地說即開發商想生產什麼樣的產品？賣給誰？怎樣盡快賣出等。本文就房地產專案市場定位的內容 基本...
房地產住宅專案市場調研及定位報告框架 完整版
住宅專案市場調研報告框架 1巨集觀環境研究 1.1城市簡介 1.2人口環境 1.3歷史文化 1.4政策環境 1.5交通環境 1.6經濟環境 1.7投資環境 2房地產市場研究 2.1城市房地產市場概況 2.1.1 方面 2.1.2需求方面 2.1.3消費方面 2.1.4前景方面 2.2城市房地產市場現...