北京市高階人民法院關於印發《北京市高階人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知
（2023年12月19日京高法發﹝2013﹞462號）
市第一、第二、第三中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院；
各區、縣人民法院，北京鐵路運輸法院：
近年來，我市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件**現了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，經深入調研，並廣泛徵求意見，形成了《北京市高階人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，現將該解答下發給你們，供你們審理案件時參考。審理中有何問題，請及時報告市高階人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高階人民法院
關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答
一、房屋租賃合同的效力
1、當事人就未取得所有權的房屋訂立租賃合同的效力如何認定？
當事人一方以出租人在訂立租賃合同時對租賃房屋沒有所有權為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支援。
2、當事人就經濟適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認定？
當事人一方以租賃房屋為經濟適用住房或限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支援。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
3、當事人就未經工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認定？
當事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或者經驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支援。
租賃房屋因出租人原因未經工程竣工或消防驗收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項規定要求解除租賃合同的，應予支援。
4、涉及「群租」房屋的租賃合同效力如何認定？
當事人一方以租賃房屋屬於「群租」房屋為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支援。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
5、集體土地租賃合同的效力如何認定？
當事人未經合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用於非農業建設的，租賃合同無效。但租賃合同出租農村集體建設用地的，可以認定租賃合同有效。
二、經營性房屋租賃
6、從事經營活動的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無法辦理營業執照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
實踐中應區分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無法以該房屋為經營場所辦理營業執照，租賃合同目的無法實現，承租人依據《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第（四）項規定主張解除租賃合同，並要求出租人承擔違約責任的，應予支援。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時知道或應當知道租賃房屋存在上述限制的除外。
（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無法以該房屋為經營場所辦理營業執照係因不可歸責於雙方當事人的原因，致使租賃合同目的無法實現，當事人一方要求解除租賃合同的，應予支援。
租賃合同存續期間發生的租金，可以根據承租人是否實際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實際經營、租賃合同目的是否實現、當事人過錯程度等因素酌情予以減免。
7、從事經營活動的承租人以出租人未協助其辦理營業執照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
租賃房屋在使用上不存在不能辦理營業執照的行政管理限制，出租人遲延履行協助承租人以該房屋為經營場所辦理營業執照的義務，經催告後在合理期限內仍未履行，承租人依據《合同法》第九十四條第（三）項規定要求解除租賃合同的，應予支援，但合同另有約定或根據出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負有此協助義務的除外。
8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？
實踐中應區分以下情形處理：（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支援，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據合同約定的面積來確定具體範圍，租金數額與租賃面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據《合同法》第一百一十一條規定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支援。
9、租賃合同訂立後，承租人以租賃房屋為經營場所設立企業並實際使用房屋產生糾紛的，如何處理？
承租人訂立租賃合同後，以租賃房屋為經營場所設立企業（或個體工商戶）實際使用房屋，因租賃合同履行發生糾紛的，原則上應當依據合同相對性確定訴訟主體。出租人以承租人和實際使用房屋的企業為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產生的債務承擔連帶責任的，一般不予支援，但有證據證明該企業對承租人所欠合同債務構成債務加入的除外。實際使用房屋的企業同意承擔承租人欠付租金等合同債務，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為的，可以認定為前述的債務加入。
承租人作為發起人為設立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規定（三）》第二條規定情形的，優先適用該規定。
10、帶照租賃合同糾紛如何處理？
出租人將房屋及以該房屋為經營場所辦理的企業（或個體工商戶）營業執照一併租賃給承租人，約定承租人持該營業執照在租賃房屋中實際經營，該合同包含了掛靠經營和房屋租賃兩部分內容，當事人主張租賃合同無效的，一般不予支援。但承租人實際經營的行業屬於國家限制經營、特許經營或特殊資質行業的，應當認定合同無效。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
因承租人帶照經營行為違法以致租賃合同無法繼續履行，當事人一方據此要求解除合同的，可予支援。承租人要求減付租金的，可以根據承租人是否占有房屋從事實際經營、對承租人實際經營的影響、當事人過錯程度等因素予以確定。
合同約定當事人將企業營業執照及作為經營場所的房屋交給相對方的同時，也將企業經營權、資產或從業人員交給相對方管理，並收取相應費用的，該合同性質上應認定為承包經營合同。
11、出租人是否有權以承租人拖欠租金為由採取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應當支付在此期間的租金？
房屋租賃合同履行過程中，從事經營活動的承租人經出租人催告並事先告知將採取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內仍未依約支付租金，出租人採取前述行為屬於行使合同履行抗辯權的行為，但合同另有約定的除外。承租人應當支付斷電（水、氣）期間的租金。
出租人採取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應，超過必要限度給承租人造成損失的，應當承擔賠償損失等違約責任。
12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當事人何時有權解除合同？
房屋租賃合同履行過程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續，並發布拆遷公告，當事人據此要求解除租賃合同的，應予支援。
13、房屋租賃合同當事人就停產停業損失補償的分配發生爭議的，如何處理？
房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解除，當事人就停產停業損失補償的分配存在爭議，合同對此有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應區分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經營場所辦理了營業執照，並在此實際經營，其要求出租人給付拆遷補償安置協議中確定的停產停業損失補償的，一般應予支援。出租人以拆遷房屋為經營場所也辦理了營業執照的，停產停業損失補償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。
（2）對於存在房屋性質以租賃為主要用途、租賃合同剩餘期限較短等情形的，停產停業損失補償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進行合理分配，但出租人分得的數額不宜超過50%。（3）有證據證明拆遷補償安置協議確定不補償停產停業損失，或者補償協議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費，承租人要求出租人支付停產停業損失補償的，不予支援。承租人可待出租人取得補償後再行主張權利或通過其他行政途徑解決。
（4）房屋拆遷公告發布時租賃合同已經期滿終止，承租人要求出租人給付停產停業損失補償的，不予支援。（5）拆遷公告發布後房屋實際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經取得停產停業損失補償，承租人要求出租人給付該補償費的，可酌情予以支援。
當事人就拆遷補償安置協議中停產停業損失的補償物件、標準和數額等有爭議的，法院在必要時可以就相關事實諮詢拆遷人予以確定。
三、房屋裝飾裝修損失
14、出租人對承租人的裝飾裝修或擴建行為未提出異議的，如何認定？
租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內提出異議後又繼續履行合同或接受承租人履行義務的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權利。
15、房屋租賃合同無效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
房屋租賃合同無效或非因承租人單方違約導致解除，法院應當釋明承租人可就裝飾裝修的現值或殘值損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應當告知其可就裝飾裝修物申請採取必要的證據保全措施。
16、法院依職權認定房屋租賃合同無效，對合同無效的後果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一併處理？
當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律後果一併處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，並駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
四、房屋租賃與轉租
17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可基於判決生效後的執行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據案件實際情況，由當事人另行分別解決。
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