性研究報
告重慶奧捷實業****
編制日期：二零一四年九月
1 總論4
1.1專案簡況4
1.2業主簡介5
1.3主要技術經濟指標6
1.4主要結論6
2 專案建設的背景及必要性9
2.1專案建設的背景9
2.1.1九龍坡區社會經濟發展概況9
2.1.2重慶五金機電市場發展概況9
2.1.3重慶五金機電市場現狀及分布10
2.1.4 重慶五金機電交易市場分布及個案概況…………………13
2.1.5 重慶五金機電專業市場總覽32
2.2 重慶五金機電交易市場出現的問題34
2.2.1 商家數量龐大卻分散34
2.2.2商鋪、倉庫、物流聯動性差35
2.2.3 產品功能性差36
2.2.4 市場環境髒亂37
2.2.5 內外部交通受到極大制約38
2.2.6 產業鏈延展度低40
2.2.7 資訊化水平低41
2.3 重慶未來五金機電交易市場發展趨勢和必要性……………41
2.3.1市場向產業鏈延伸、功能多元化、交易模式多元化發展…42
2.3.2 以賣場租賃為主逐步轉向以商業地產投資為主…………42
2.3.3 規模化、郊區化必須一步到位44
2.3.4 專業化需要逐步引導44
2.3.5 重慶專業市場競爭區域對比分析46
2.4 重慶五金機電市場小結48
3 專案建設的合理性分析49
3.1 交通便利49
3.2 經濟發展對高階市場的需求52
3.3市場潛力巨大54
3.4 專案位址的地理優勢56
3.5 專案的資源優勢57
3.6 專案社會效益58
4 市場情況、專案業態定位及專案發展銷售前景分析……………60
4.1 市場情況60
4.2 專案業態定位62
4.3 發展前景分析62
4.4 銷售前景分析63
4.5 專案總體建築規劃方案指導思想——創立品牌形象標誌性建築64
4.6 專案實施進度65
5 建設規模及建設內容66
5.1 專案定位66
5.2客戶群定位66
5.3專案選址、建設內容及規模67
6 組織機構與人員配置68
6.1 組織機構68
6.2 人員配置68
7 投資估算及資金籌措69
7.1 投資估算69
7.2 資金籌措76
7.3 資金需求、融資方案和還款計畫76
8 總結與期待77
1．專案名稱：重慶奧捷五金機電城一期專案
2．專案業主：重慶奧捷實業****
3．建設性質：新建
4．建設地點：重慶市九龍坡區白市驛鎮重慶西部國際涉農物流園區
5．建設內容及規模
本專案總占地面積近500畝，總建築規模約80萬m。專案總體分四期投資開發建設完成，現投資建設一期工程。
6．建設週期：15個月，即2023年11月—2023年2月。
7．專案投資規模：本專案總投資約30億元，占地近500畝，總建面積約80萬平方公尺。其中一期專案總投資6.5億元。
8．資金籌措：一期專案總投資6.27億元，企業自籌資金2.
91億元，佔總投資的46.4%；申請銀行貸款2億元，佔總投資的31.9%；銷售轉投入0.
36億元，佔總投資的5.7%。施工單位墊資1億元，佔總投資的16%。
9. 財務分析：經測算，專案稅後內部收益率為34.
35%，大於行業基本收益率8%；計算期內稅後財務淨現值為2.15億元，稅後投資**期為2.5年，專案具有一定的盈利能力，專案在財務上是可行的。
重慶奧捷實業****成立於2023年，是一家集房地產開發、專業市場打造、物業管理等多元化為一體的公司。專案位於主城西進的橋頭堡「重慶市九龍坡區白市驛重慶涉農物流園區」，緊靠成渝高速，距白市驛火車貨運站只有2公里，屬於高新區的拓展發展區域。
專案占地近500餘畝，專案建成後，將近80萬平方公尺開放式賣場，可吸納1500多家商戶，總投資超過30億元人民幣。重慶奧捷五金機電城秉承「匯聚名商、薈萃名品」的立市之本，融商流、物流、資訊流於一體，以五金機電商貿為核心大市場，輔以現代化交易、商業服務、商務辦公、倉儲配送、生活配套等功能，為您打造乙個多元化交易平台。
我們按照「高水平規劃、高標準建設、高效率執行、高速度發展」的總體要求，「統一規劃、統一建設、統一招商、統一經營」，打造重慶五金機電集銷售、物流、商務辦公於一體的**高地、創財富中心、超級大市場，以展貿經濟模式和科技應用公升級五金機電專業市場，並搭建會展中心、電子商務中心、**形成中心、**金融中心、物聯網應用中心等商貿服務平台。全面提公升重慶五金機電專業市場的服務功能和經營效率，占領五金機電財富高地。從而輻射和帶動重慶各區、縣五金機電區域專業市場快速發展。
根據公司的發展規劃，本專案一期開發約200000 m。具體經濟指標詳見下表。
目前重慶五金機電市場大多地處九龍坡區陳家坪、石橋鋪、巴國城等城市中心區域，市場在不斷發展的同時，對所在區域產業發展空間、規劃布局、交通狀況、城市公共管理諸多方面與新規劃的城市產業結構發展不符。根據重慶市城市總體規劃發展要求和重慶市**在九龍坡區白市驛批准設立重慶西部國際涉農物流園區總體規劃，我們經過對重慶市五金機電全面認真的市場調研，對專案區位環境進行反覆的分析比較，根據重慶目前的五金機電市場現狀與發展趨勢，做出能滿足重慶市五金機電市場要求標準，同時定位準確，而且有強大的交通和區域優勢的投資開發專案——重慶奧捷五金機電城
本專案總占地面積近500畝，總建築規模約80萬m。專案總體分三期投資開發建設完成，現投資建設一期工程。
專案位於重慶市九龍坡區白市驛鎮重慶涉農物流園區，地處重慶市1小時經濟圈、主城區一環和二環高速公路之間，距離市中心20公里、機場40公里，距重慶環城高速約10公里，距沙坪壩火車站約12公里。是重慶西部新城的核心板塊，區位優勢非常顯著。地塊還緊貼農科大道，南側靠古驛路，屬於高新區的拓展發展區域，具有先天獨厚的發展空間，特別是發展商貿流通產業；
專案周邊道路現在為已通車道路2條，農科大道和古驛路，前者為雙向8車道，後者為雙向4車道。以及規劃道路有5條，其中規劃建設主幹道為2條，次幹道為3條。隨著專案周邊道路系統的完善和公升級，也將給專案帶來巨大的利好。
並且規劃中的地鐵7號線也將在專案周邊設立站點。主城通往白市驛的中梁山隧道擴道工程也已經提上日程；
專案周邊有物流基地，並且在農科大道東側也有渝黔鐵路貨運樞紐，再加上專案周邊道路規劃的路網發達，汽車貨運、鐵路貨運都能涵蓋，可以極大的減少未來入駐商家的物流貨運成本鐵；
重慶西部國際涉農物流園區於2023年1月在白市驛鎮掛牌成立，定位為「國家級物流樞紐」、「重慶市重點物流園區」。目前，園區正逐步形成匯集汽車、摩配、農機、機電、機械、工業、糧油及大宗農副產品交易為一體的商貿市場集群，並計畫建成3—5個百億級專業市場；預計至2023年，園區將打造成為商品交易、加工、物流的集群板塊，成為「千億級」的涉農商貿物流園區。
與重慶市五金機電商業協會強強聯合。作為本專案在五金機電專業市場的重點打造，與相關專業協會的合作是必不可少的，可以充分發揮各自優勢，聯合打造重慶奧捷工業五金機電城，並且先已得到全國20多家省級五金機電商協會的積極響應。
本專案總投資約30億元，占地近500畝，總建面積約80萬平方公尺。其中一期專案總投資6.27億元。
一期專案企業自籌資金2.91億元，佔總投資的46.4%；申請銀行貸款2億元，佔總投資的31.
9%；銷售轉投入0.36億元，佔總投資的5.7%。
施工單位墊資1億元，佔總投資的16%。經測算，專案稅後內部收益率為34.35%，大於行業基本收益率8%；計算期內稅後財務淨現值為2.
15億元，稅後投資**期為2.5年，專案具有一定的盈利能力，專案在財務上是可行的。
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