5．5資金籌集34
5．7收款方式與回款計畫34
5．8營銷策略34
6．6管理費用40
鳳凰嶺地塊位於海淀區大西山風景旅遊區的西北部。大西山風景旅遊區與皇家園林旅遊區和稻香湖旅遊度假區一起，並稱為海淀區三大旅遊區。大西山風景區位於北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風景區中心距西直門約25公里，距中關村約18公里。
2023年以後，該區域所屬的海淀北部地區先後編制了《海淀區北部地區總體規劃》、《海淀區蘇家坨鎮鎮域規劃》、《北京市海淀區大西山風景旅遊區控制性詳細規劃》（徵求意見稿）、《北京市海淀區大西山風景旅遊區近期建設地塊規劃設計要點說明》等一系列規劃檔案，已獲得北京市規劃委員會《關於海淀區大西山風景旅遊區近期建設地塊規劃設計指標有關問題的批覆》（市規函【2005】1553號），這為鳳凰嶺地區的建設發展提供了依據。鳳凰嶺地區已經具備土地一級開發的基礎條件。北京市土地整理儲備中心海淀區分中心作為拆遷主體統一組織土地一級開發，並按規定對可出讓的土地實行招標、拍賣，掛牌交易。
1.1.1專案名稱
北京市海淀區大西山風景區鳳凰嶺旅遊設施一期專案
專案任務：對規劃建設用地，按計畫完成專案用地的拆遷、市政基礎設施建設和公共配套設施建設，達到「三通」，地塊內場地平整，實行土地掛牌出讓。
整體規劃、統一開發，顯化及提公升國有土地資源的內在價值。
在加強海淀區域經濟發展的整體性、繁榮該地區經濟的同時，發揮本專案土地自身優勢，提公升大西山風景旅遊區的北部商業檔次。
專案的實施將具有以下意義：
l、實現土地合理利用，優化和整合土地資源，節約土地使用，提公升周邊土地價值，滿足本地區經濟發展和城市建設用地的需求；
2、符合海淀區經濟發展和整體規劃的要求，滿足**的社會目標。建成後的專案區將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區域文化經濟中心的一部分，形成一定的區域優勢，對整個地區的良性發展有著重要的社會意義；
3、專案區將形成以住宿、商務會議為主體的現代化旅遊度假圈，良好的區域環境、快捷方便的交通、適度的商業規模、合理的規劃布局、新穎的建築形式以及健全的配套功能，有助於提高區域成熟度，體現高品質的區域形象，為人們整體生活質量和生活品位的提高創造條件，提高人民物質文化生活水平及社會福利；
4、改善就業結構，增加就業機會；優化建設結構，改善環境；實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一和城市的可持續發展。
為土地一級開發單位提供決策依據；
為**管理部門提供審批土地一級開發專案的依據；
為金融部門提供審查貸款可行性的依據。
《北京市城市總體規劃（2023年-2023年）》
《海淀區土地利用規劃》
《關於海淀區大西山風景旅遊區近期建設地塊規劃設計指標有關問題的批覆市規函【2005】1553號）
《海淀區北部地區總體規劃》
《海淀區蘇家坨鎮鎮域規劃》
《北京市海淀區大西山風景旅遊區控制性詳細規劃》（徵求意見稿）
《北京市海淀區大西山風景旅遊區近期建設地塊規劃設計要點說明》
《北京市房屋重置成新價評估技術標準》
（京國土房管拆[2003]808號）
《北京市非住宅樓房估價技術規範》
（京國土房管拆[2002]646號）
《北京地價》
專案區基礎資料
拆遷、估價、市政預算等行業標準
專案建設期為9個月，**期為11個月。通過對專案地塊的土地開發成本測算及土地收益測算，得到專案評價的綜合結論為：
1、成本支出：專案總投資為12553.24萬元。
2、出讓收入：土地出讓地價款測算為13653.35萬元。
3、利潤：通過測算利潤為1100.11萬元。
4、綜合考慮土地開發價值後，按基準收益率10%折算，專案財務淨現值為1004.4萬元，年內部收益率為12%，專案在財務上可行。
1. 本報告是在委託方提供基礎檔案、有關資料資料的基礎上做出的。委託方對所提供的檔案以及相關資料的真實性和可靠性負責。
2. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
3. 本報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論。
4. 我們已對本報告中的研究物件進行了實地勘查。
5. 本報告中所引用的經濟資料系經過我們長時間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。
6. 本研究報告作為辦理土地一級開發專案立項使用。
1、宗地性質及基本情況
北京市海淀區大西山風景區鳳凰嶺旅遊設施專案地均為集體土地，專案位於海淀區大西山風景旅遊區的西北部，東至規劃旅遊專用道，南至聶各庄西路，西至發鳳凰嶺景區和龍泉寺一級山區公路，北至鳳凰嶺路。總用地面積24.859公頃，其中建設用地面積9.
82公頃，代徵道路面積3.02公頃，代徵綠地12.019公頃。
可規劃地上面積2.95萬平方公尺。
專案地塊為車耳營村和西山農場所有，共24.859公頃。屬於國有土地。廠房及林地均為當地農民租賃使用，租賃三十年。
2、宗地實際用途與規劃用途
現狀用地構成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮企業用地1.
22公頃，占用的總面積的4.91%（家具廠，已停產）。廠房及林地均為當地農民租賃使用，租期三十年。
宗地規劃用途為旅遊度假及文化用地。
3、宗地區域的歷史價值
該宗地位於北京市海淀區大西山風景旅遊區的西北部，對於土地用途要按照控制性詳細規劃執行，具體用途以規劃意見書為準。
1、專案土地的自然特徵
本專案總用地面積為24.859公頃，專案區比較規整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質狀況良好，土壤無汙染，區內沒有破壞性的大斷裂分布。
鳳凰嶺一期 土地一級開發 可行性研究報告
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玫瑰旅遊風景區可行性研究報告
陳效龍 2011年12月27日 一 導讀 作者陳效龍是我國玫瑰產業戰略專家，同時也是我國玫瑰文化旅遊的發起人和推動者，率先編寫了我國第一部 玫瑰旅遊風景區可行性研究報告 作者比較系統地分析我國玫瑰產業化現狀，對玫瑰第 一 第二 第三產業進行了深入地研究。本 玫瑰旅遊風景區可行性研究報告 觀點新穎 思...