2023年4月18日，長春博文物業管理****工作人員在貴方的大力配合下，對海鴻花園小區進行專案調研，由於未能見到該專案各專業施工及竣工圖紙，物業工作人員針對小區內樓宇及相關配套設施、裝置進行了現場調研，具體情況如下：
一、強電、弱電方面---調研紀要
1. 正式電已進戶；
2. 小區供電是由小區一台環網櫃配出，控制三颱箱式變電站。因沒有圖紙，正趕上天下小雨，到不了箱變跟前，容量不詳。
3. 屋面防雷工程還沒有正式驗收、檢測；
4. 總等電位盒內沒有「銅連線板」區域性等電位（衛生間）未開啟；
5. 各棟號單元之間都沒有門斗。進戶總箱、集中表箱都安置在門斗內側。但總進戶箱內配置的一級 「浪湧」是三項，n項「放電電流+」；
6. 有地落車庫應設有備用電源；建議設定雙路電源或購置柴油發電機組，由柴油機供給。
7. 本小區樓宇對講為非可視，門口機無論是五層、六層樓宇，一律使用7層面板。對講系統是小區使用最頻繁的乙個子系統，因此系統的穩定性及可靠性相當重要：
（1）對講系統因為使用率高，所以對系統的穩定性要求就更高，否則乙個執行不穩定的系統會給住戶帶來相當多的麻煩，要求系統簡捷，穩定，耐用，可靠。
（2）做為對講系統，用來接收訪客的資訊及開門是它的最主要功能，因此不建議其它系統掛在這個系統上，尤其是大型聯網系統，這樣有可能造成系統資訊通道阻塞不暢而影響到它的基本功能。功能越多，越複雜越容易出問題。以致於本末倒之。
注：對於對講的密碼開鎖功能，我們建議不用或屏掉此功能。從以往的經驗來看，無疑是給一些非本小區的人進入的乙個可乘之機。有鑰匙及磁卡並且管理中心有值班人員此功能純屬多此一舉。
8. 閉路監控系統是保證園區內公共場所的設施及人員的安全的一種有效的控制手段，合理的布點很重要：
（1）以往有很多小區布置監控點很多，但沒有布置在關鍵的點位上，起不到科學合理的防範作用，如小區的出入口、主街路口、地上、地下停車場及人群集中活動的地方，都要做為重點監控的位置，用以出現問題可有錄影資料以證明。
（2）監控本身而言，以前多數小區的監控系統沒有考慮到夜晚照度的問題，攝像機的照度明顯不夠，白天還可以，晚上一片漆黑，起不到防範和監視的作用。有的廠家就用紅外燈來解決，並不是不贊成用紅外燈，但它有兩個缺點，一是壽命不長（國產的一般也就能用一年，國外產品也不過用二到三年）。二是造價很高。
因此建議用高品質低照度攝像機輔以背景光來實現夜晚的清晰監控，另外小區主出入口最好使用以、雲台式監控。
9. 停車場管理系統從現在來講廠家不少，但產品品質過硬的並不多，對於道閘由於技術含量不高，因此貼牌的南方小廠很多，使用壽命不長和抗低溫性差是最多的問題，只要把好關用正規大廠家的產品就沒什麼問題。同時要防止砸車現象的出現。
還有應該注意的就是讀卡距離和車輛減速帶的設計要完全，若進出口設計在轉角處需要設定反光鏡。防止撞車事故。
10. 至於背景**和電子巡更系統這裡沒有什麼必要來講，因為系統小而簡單。只要是正規廠家的產品都不會出現什麼問題。
11. 以上系統中對講系統是我們最關心也是這裡最重要的系統。現在對講產品廠家林立，國家也沒有乙個統一的標準，各個廠家各有自己的技術。
因此我們提醒貴方對於在簽定合同中明確保證以後服務的時間及**。（列出詳細的配件清單及服務**）。
二、暖通方面---調研紀要
1. 室內排水管道支槓（dn50）無返水灣；
2. 一樓排水主槓不是單獨出戶；
3. 主樓排水出戶主槓有倒坡現象；
4. 室外雨漏管離地面太高；
5. 主樓外圍護坡需做明溝；
6. 主樓水表前需安裝逆止閥；
7. 給水主管道與水箱之間需安裝水處理器；
8. 幫浦房給水管道需安裝撓性接頭；
9. 消防水箱與給水水箱無液位計；
10. 幫浦房積水坑沒有排汙幫浦；
11. 室外空調機位無冷凝水管；
12. 主樓地溝封閉不好，有滲水現象；
三、土建及房屋配套方面---調研紀要
1. 窗外上口滴水簷多數無坡度或倒坡；
以往大家並不太重視窗外這個小小的滴水簷，但每逢雨季來臨時，往往是由於窗外滴水簷坡度不夠造成雨水向室內倒；時間久了亦可導致玻璃外表面結垢等；建議重新修改滴水簷坡度或在每個窗上口整體再開一條滴水槽，以徹底解決此類問題；
2. 住宅煙道出屋面排煙口低於相臨閣樓窗；
由於未見樓宇施工圖紙，具體施工要求規範不祥，但從實際情況考慮，出屋面排煙口低於相臨窗戶給住戶正常生活將會帶來極大的不便。建議將所有住宅出屋面排煙及排風口整體加高，原則上高於相臨窗上口但不影響樓宇整體外觀；
3. 商鋪無獨立排煙道；
許多小區商鋪在設計及施工之初均未對煙道加以重視，但實際生活中有關於商鋪煙道問題的爭議較多。建議在商鋪未正式投入使用之前，統一為商鋪設定獨立排煙道，高度大於相臨樓宇高度；
4. 門、窗及防水方面；
新投入使用的樓宇在門、窗、防水等方面極易出現質量或使用功能上的問題。建議與相關施工單位簽定好售後維保協議，確保售後服務的及時和有效率；
5. 車庫及部分擋土牆下沉、斷裂；
四、安防方面---調研紀要
1. 由於本小區一層住宅室內未安裝智慧型安防系統，辦了統一外立面及安全起見，建議在施工當中將小區一層住宅統一安裝防護欄，要求與樓宇外立面持平不外凸；
2. 建議在本小區內設定一到二處自行車棚；
3. 信報箱的設定：為了達到乙個相對安全且方便業主的目的，建議將住宅信報箱放置在樓宇對講門外。（如門斗內，電表箱對面牆壁處）
五、環境方面---調研紀要
1. 垃圾中轉站內需設定給排水；
2. 建議在住宅樓每個單元樓道內各設定一處保潔用水取水點；
3. 建議在園區內設定一處水沖式公廁；主要用於方便戶外休閒運動的老人及遊客，冬天可以關閉起來；
4. 園區內現有綠化用地土壤均為黃土，不益於植被生長，建議鋪10cm厚黑色底土。
以上五項從施工工藝、使用功能以及人性管理等角度對海鴻花園專案提出幾點建議，對施工夠不成任何指導意見！
長春博文物業管理****
二o一o年四月二十一日
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